江西省玉山县玉紫路东侧、莲塘片区2020年棚户区(城中村)改造国有土地上房屋征收补偿方案公布包含搬迁、安置补偿、房屋附属物、装修补偿

　　城市棚户区改造是城市建设的重要内容，是党中央、国务院高度重视的一项民生工程，是改造城市建设、改善人居环境的重要途径。为切实做好2019年度玉山县棚户区(城中村)改造项目的房屋征收与补偿工作，依据有关法律、法规和政策，结合我县实际，特制定本方案。

　　一、征收目的和意义

　　为贯彻落实国家、省、市确定的棚改政策和任务，加快新型城镇化建设，满足城市发展需要，完善城市功能，改善被征收人居住条件，提升城市品位，推动我县经济社会全面、健康、快速发展，加快我县建成全省经济强县和全国旅游名城的进程等具有十分重要意义。

　　二、江西省玉山县玉紫路东侧、莲塘片区等棚户区(城中村)改造房屋征收依据

　　1.《中华人民共和国宪法》;

　　2.《中华人民共和国物权法》;

　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　4.《中华人民共和国城乡规划法》;

　　5.《中华人民共和国行政强制法》;

　　6.《中华人民共和国土地管理法》;

　　7.《国有土地上房屋征收与补偿条例》;

　　8.《国有土地上房屋征收评估办法》;

　　9.《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》;

　　10.江西省住房和城乡建设厅、财政厅、地方税务局《关于在城市棚户区改造中鼓励货币化安置的实施办法》;

　　11.住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。

　　三、征收与补偿原则

　　房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。

　　四、征收范围及签约期限、签约地点

　　征收范围：玉紫路东侧、莲塘片区等周边，具体详见征收红线图。

　　签约期限：自房屋征收决定公告之日起50天为签订房屋征收与补偿协议时间。

　　江西省玉山县玉紫路东侧、莲塘片区等棚户区(城中村)改造房屋征收补偿方案正式公布前(房屋征收决定公告前)，被征收人已提前与征收部门签订房屋征收补偿协议书的，被征收房屋(正房)价值按本方案市场参考价给予补偿，被征收人按时搬空交付后享受奖励补助优惠。

　　签约地点：玉山县棚户区(城中村)改造项目指挥部。

　　五、征收部门

　　县政府确定玉山县房屋征收补偿办公室为征收部门，由玉山县棚户区(城中村)改造项目指挥部具体组织实施。

　　六、补偿安置方式、补偿范围和标准及支付方式

　　(一)补偿安置方式：

　　江西省玉山县玉紫路东侧、莲塘片区等棚户区(城中村)改造住宅房屋采用货币补偿和征收部门回购商品房置换两种方式;营业房(以证载产权性质予以确认)采用货币补偿和产权调换两种方式;由被征收人自主选择。

　　住宅房屋被征收人选择征收部门回购商品房置换的，征收部门在县城规划区内已取得商品房预售许可证的楼盘集中购买(回购商品房总价值原则上不超过被征收人补偿总额)用于安置，据实结算。考虑到各被征收人所需户型、区域等情形难以统一，鼓励被征收人自行购买;营业房被征收人选择产权调换的，由征收部门提供营业房置换，按市场评估价相互结算。

　　(二)补偿范围

　　1.被征收房屋价值的补偿和装饰装修补偿;

　　2.因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费的补偿;

　　3.因征收房屋(营业房)造成的停产停业损失的补偿。

　　(三)江西省玉山县玉紫路东侧、莲塘片区等棚户区(城中村)改造补偿标准

　　1.被征收人在房屋征收决定公告前签约的，被征收房屋(正房)的价值按本方案市场参考价(不低于被征收房屋市场评估价)给予补偿，详见附表一;房屋征收决定公告后签约的，住宅被征收房屋(正房)、营业房被征收房屋的价值按市场评估价给予补偿。

　　2.搬迁费、临时安置费补偿标准按本方案附表二规定补偿;装饰装修按本方案附表三规定补偿。

　　3.停业补偿(营业房)：

　　商业按被征收房屋实际从事营业面积每月每平方米40元计算，商服按每月每平方米10元计算，一次性给予6个月的补偿。

　　(四)支付方式

　　被征收人与征收部门依法签订房屋征收补偿协议书并搬空交付后，征收部门于10个工作日内将补偿款一次性支付给被征收人。

　　七、江西省玉山县玉紫路东侧、莲塘片区等棚户区(城中村)改造住改非房屋的补偿

　　“住改非”房屋是指产权性质为住宅，但已依法取得营业执照或相关许可证等合法证照，实际上存在经营事实(生产、加工等用房除外)的房屋。

　　补偿原则按照本方案规定的住宅被征收房屋价值给予补偿，同时结合经营年限、所处位置、规模大小、相关手续等情况给予该被征收户相应的补助。位于里弄小巷的给予每年1000—2000元补助;位于主次干道或商业繁华等地段的，一户一直房屋每年给予2000—5000元补助，一户两直房屋每年给予3000—5500元补助，一户三直房屋每年给予4000—6000元补助，一户四直以上(含四直)房屋每年给予5000—6500元补助。

　　以上实际经营期限的认定，必须凭被征收人提供的相关合法证照(营业执照、税务登记证、许可证等之一)经调查核实并公示无异议后确认。

　　八、与被征收房屋(只限于自建房)正房建筑占地毗连的无争议空基(不含现状为公用部分)的补偿

　　其面积在被征收房屋(正房)占地面积70%(含70%)以内的空基，被征收人在房屋征收决定公告前签约的，按住宅被征收房屋(正房)砖混结构市场参考价的1/3给予补偿;在房屋征收决定公告后签约的，按住宅被征收房屋(正房)砖混结构市场评估价的1/3给予补偿;超过70%的部分，按本方案附表二有关空基的规定补偿。空基上搭建的所有建筑物、构筑物不予补偿。

　　九、江西省玉山县玉紫路东侧、莲塘片区等棚户区(城中村)改造被征收房屋类型、建筑面积的认定办法和计算方法

　　(一)被征收房屋类型、建筑面积的认定办法

　　对房屋征收范围内已依法登记的被征收房屋，其性质、用途以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，建筑面积以证载并结合实际丈量;房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　被征收房屋未依法办理登记手续的，由住房和城乡建设局会同自然资源局、城市管理局等单位调查认定，对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，依法给予补偿;对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　(二)面积计算方法

　　被征收房屋面积的计算以建筑面积为准。房屋建筑面积的计算办法按照国家《房产测量规范》执行。

　　1.阁楼的建筑面积按以下规则计算，所得面积计算为房屋正房面积。

　　①楼层檐口平均高度2.20m(含2.20m，下同)以上按建筑面积的100%计算。

　　②楼层檐口平均高度2.00m至2.19m按建筑面积的70%计算。

　　③楼层檐口平均高度1.80m至1.99m按建筑面积的50%计算。

　　④楼层檐口平均高度1.60m至1.79m按建筑面积的35%计算。

　　⑤楼层檐口平均高度1.30m至1.59m按建筑面积的25%计算。

　　⑥楼层檐口平均高度1.00m至1.29m按建筑面积的10%计算。

　　⑦楼层檐口平均高度1.00m以下(不含1.00m)按建筑面积的5%计算。

　　2.地下室的建筑面积按以下规则计算，所得面积计算为房屋正房面积。

　　其建筑面积计算方式为：地下室层高在2.20m(含2.20m)以上的按建筑面积的100%计算，2.00m至2.19m按建筑面积的70%计算，1.80m至1.99m按建筑面积的50%计算，1.30m至1.79m按建筑面积的20%计算。

　　3.若同一项目规划征收红线内，同一被征收人(或同一产权人)有两处或两处以上被征收房屋的，其房屋面积应合并在一起计算补偿。

　　十、江西省玉山县玉紫路东侧、莲塘片区等棚户区(城中村)改造单位公房的补偿

　　按被征收房屋市场评估价补偿;土地置换的按被征收房屋重置价补偿。

　　十一、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限

　　(一)搬迁期限：被征收人应自签订房屋征收补偿协议书次日起15日内搬空交房。

　　(二)搬迁过渡方式：以自行过渡为主，征收部门按标准补偿临时安置费(见附表二)。

　　(三)过渡期限：征收部门一次性按6个月补偿临时安置费。

　　十二、房屋征收评估机构选定办法

　　(一)征收部门向社会发布房屋征收评估信息;

　　(二)具有相应资质的房地产价格评估机构向征收部门报名;

　　(三)征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期限自公布次日起7日;

　　(四)供被征收人选择的房地产价格评估机构不少于3家，少于3家的，征收部门从符合资质条件的房地产价格评估机构中邀请;

　　(五)被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商达成一致意见的，将协商结果书面告知征收部门;

　　(六)协商不成的，由征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定;

　　(七)按照少数服从多数的原则投票仍不能确定的，征收部门通过摇号、抽签等随机选定方式确定;

　　(八)征收部门公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。

　　十三、江西省玉山县玉紫路东侧、莲塘片区等棚户区(城中村)改造优惠政策、补助和奖励

　　在签约期限内签订征收补偿协议、搬空交房的可享受以下优惠政策、补助和奖励。

　　(一)优先享受住房保障政策

　　被征收人符合住房保障条件的，优先享受保障性住房或廉租补贴。

　　(二)住房困难补助

　　住宅被征收房屋产权建筑面积不足36㎡，且在本县城规划区内只有此住房的，按36㎡货币补偿。

　　(三)免征个人所得税、契税优惠

　　选择货币补偿的，取得的货币补偿款免征个人所得税;对购房成交价中相当于货币补偿总额的部分免征契税。

　　(四)自建住宅被征收房屋(正房)只为一层的补助

　　被征收人在房屋征收决定公告前签约，按该被征收房屋正房面积(不含阁楼)的市场参考价的30%给予货币补助;签约期限内签约，按市场评估价的30%给予货币补助。

　　(五)奖励

　　1.房屋征收决定公告前(房屋征收补偿方案征求意见稿公示期间)签订房屋征收补偿协议书并搬空交付的，按被征收房屋(正房)面积每平方米400元给予奖励。另外，按被征收人实际签约时间给予以下阶段奖励：在房屋征收补偿方案(征求意见稿)公示之日起30日内签约的，奖励6个月临时安置费;第31日至60日内签约的，奖励5个月;第61日至90日内签约的，奖励4个月;第91日后至房屋征收决定公告前签约的，奖励2个月。

　　2.房屋征收决定公告后在签约期限内签订房屋征收补偿协议书并搬空交付的，按被征收房屋(正房)面积每平方米300元给予奖励。

　　3.超过签约期限签约的不予奖励。

　　十四、司法强制

　　征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请县政府，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县政府依法申请被征收房屋所在地人民法院强制执行。

　　十五、房屋拆除

　　被征收人腾空房屋后，由房屋征收补偿办公室统一组织拆除，被征收人和其它单位不得擅自拆除。

　　十六、法律责任

　　(一)房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依规追究责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(二)被征收人以暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，或以不正当手段骗取补偿安置及奖励资金，依法给予治安管理处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　(三)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，依法依规追究责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　十七、公示、监督

　　征收与补偿的相关内容予以公示，举报咨询电话：0793—2117192。

　　十八、其它相关问题

　　(一)征收设有抵押权的房屋，被征收人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，征收部门对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。征收有纠纷或产权不清楚的房屋，公证机关要事先做好房屋勘察记录，办好证据保全手续，再作出补偿决定。

　　(二)房屋征收范围确定后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。

　　(三)附属房等其它建筑补偿标准详见附表二。

　　(四)储藏间是指正房为套房的地上其它合法建筑，自建房除外。

　　(五)因棚户区改造需要搬迁的电力、广电、邮电、通讯、排水、路灯、环卫设施等，一律由产权单位按照规定时限负责迁建。

　　(六)被征收人购房办证政策。未超出被征收房屋(正房)面积部分，只收取测绘费、工本费和物业维修基金;超出被征收房屋(正房)面积部分，按房屋买卖相关规定交纳有关税费。

　　(七)水、电、网络等开户费用，凭相关部门收费规定为准给予补偿。

　　(八)被征收人签约后，应将被征收房屋所有权证、土地使用权证、不动产登记证交付原颁发证书部门注销，房屋被征收后，被征收人不交回房屋相关证件的，登记部门依据职权依法公告予以注销。

　　(九)本方案中未尽事宜由玉山县棚户区(城中村)改造项目指挥部研究决定和解释。

　　玉山县人民政府

　　二〇一九年十二月三十一日

附表一

江西省玉山县棚户区(城中村)改造各区块住宅被征收房屋市场参考单价（元/㎡）

新建北路区块
土地性质	框架	砖混	砖木
房屋结构
出让	6820	6690	6590
划拨	6190	6060	5960
莲塘区块
土地性质	框架	砖混	砖木
房屋结构
出让	6760	6630	6530
划拨	6130	6000	5900
玉紫路以东区块
土地性质	框架	砖混	砖木
房屋结构
出让	6430	6300	6200
划拨	5980	5850	5750
武装部以北区块
土地性质	框架	砖混	砖木
房屋结构
出让	5950	5820	5720
划拨	5700	5570	5470

附表二

江西省玉山县玉紫路东侧周边、莲塘片区棚户区(城中村)改造其它各种补偿标准

名 称	价 格
一次搬迁费	100㎡（含100㎡）以内补偿2500元，超过100㎡的部分另按3元/㎡补偿。
临时安置费	60㎡（含60㎡）以内按每月800元补偿，超过60㎡的部分另按每月5元/㎡给予补偿。
空调移装	柜式200元/台，台式150元/台。
浴霸及热水器 移装	浴霸55元/个，普通热水器110元/台，太阳能热水器330元/台。
树木	毛竹10元/株，斑竹2元/株，苦竹2元/株；一般用材树：半径5—10㎝30元/株，半径10—20㎝100元/株，半径20—30㎝200元/株；常见果树：幼树20—30元/株，初果期200—300元/株，盛果期300—500元/株；绿化小苗（色块、绿篱用）3元/株，其它绿化树苗、名贵树由评估机构现场评估。
空基	土地证上记载的住宅国有划拨空基：一类405元/㎡、二类291元/㎡、三类219元/㎡；
	土地证上记载的住宅国有出让空基：一类1350元/㎡、二类970元/㎡、三类730元/㎡；
	土地证上无记载、无争议空基：60元/㎡。
围墙	①砖砌围墙：一砖一眠（含石基础）100元/㎡；三斗一眠（含石基础）80元/㎡；②水泥空心砖围墙（含石基础）70元/㎡；③水泥抹面每平方米补30元；④挡土墙260元/m³。
棚	150—300元/㎡
简易房	400—600元/㎡；
附属房	砖混1460元/㎡，砖木1360元/㎡。
室外晒场	水泥地坪每平方米补30元，三合土地坪每平方米补10元。
井及压水机	深度3米以内每米补130元，深度3米以上每米补170元；
	压水机500元/个。
池槽	每立方米50元（水泥谷仓、水池等）。
三相电	300元/KW。
注：根据《江西省人民政府办公厅关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见（施行）》（赣府厅发[2010]20号）第七部分第二款之规定“电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市棚户区改造给予支持，有线和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费”。

附表三

江西省玉山县玉紫路东侧周边、莲塘片区棚户区(城中村)改造房屋征收装饰装修补偿标准

序号	项目	分项	等级	单位	金额	备注
1	地面部分	花岗岩地板	一级	平方	220	枫叶红、四川红、中国绿、黑等
			二级	平方	165	珍珠红、桃花红、小红花等
			三级	平方	100	芝麻花等
		釉面地砖	一级	平方	220	100×100各种名牌抛光砖
			二级	平方	165	80×80抛光砖
			三级	平方	110	60×60抛光砖
			四级	平方	80	50×50以下各种地砖
		实木地板	一级	平方	200	水曲柳、柳桉榉木含油漆
			二级	平方	150	杉木地板、高档夹板拼花、含油漆
			三级	平方	95	杉木地板、含油漆
		复合地板	一级	平方	180
			二级	平方	120
			三级	平方	80
			四级	平方	35
		水磨石	一级	平方	100	铜镶边
			二级	平方	65	玻璃镶边
		地板皮	一级	平方	35
			二级	平方	11
2	墙面部分	木墙裙	一级	平方	180
			二级	平方	120
			三级	平方	90
			四级	平方	65
			五级	平方	45
		墙面砖	一级	平方	220	高档釉面砖60×60以上
			二级	平方	140	中档釉面砖40×40以上
			三级	平方	100	普通釉面砖、瓷砖
		墙纸	一级	平方	120
			二级	平方	90
			三级	平方	55
			四级	平方	35
3	天棚部分	吊顶	一级	平方	180	轻钢龙骨、艺术造型、未造型降15元
			二级	平方	140	木头龙骨、艺术造型、未造型降12元
			三级	平方	55	简易木龙骨、塑料扣板饰面
		角线		米	19	8×8榉木线
		石膏线		米	13
4	乳胶漆			平方	40
	地板漆			平方	35
5	门窗	防盗门	一级	樘	2200	标准防盗门200×100
		卷闸门		平方	140
		普通铁门		平方	160	本地自制防盗门
		门套	一级	米	100	高档夹板饰面
			二级	米	65	中档夹板饰面
		窗套	一级	米	45	中档夹板饰面或线条
		防盗窗	一级	平方	220	不锈钢结构
			二级	平方	150	角铁、扁铁结构
6	灶	瓷灶		个	550
		水泥灶		个	385
		土灶		个	220
		组合厨房		组	220
7	卫生间部分	淋浴房		个	2420
		浴缸		只	1210	玻璃缸或瓷缸
		洗面盆	一级	只	240	花岗岩、大理石面板加120元/米
			二级	只	120	花岗岩、大理石面板加120元/米
		坐便器		只	600
		蹲盆		只	220
8	其它部分	楼梯木扶手	一级	米	400	榉木料、车柱、铸铁花等
			二级	米	260	不锈钢结构
		隔断艺术造型	一级	米	440
			二级	米	290
		固定服装壁橱	一级	组	615	高度以2.2米为标准
			二级	组	550	高度以2.2米为标准
		电视背景墙	一级	米	440	艺术造型
			二级	米	350	普通造型
9	外墙部分	外墙漆	一级	平方	60
			二级	平方	40
		外墙砖	一级	平方	145
			二级	平方	110
			三级	平方	80
		中档挂板	一级	平方	200
			二级	平方	165