为加快棚户区改造，完善城区功能，提升城市形象，改善居民居住环境，维护被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《宜城市城市规划区内宅基地房屋征收与补偿办法(试行)》(宜政发〔2015〕22号)及《关于调整我市集体所有土地建(构)筑物等地上附着物征收补偿标准的通知》(宜价字〔2015〕42号)等相关法规和文件的规定，制定本方案。
一、征收范围和签约期限
湖北省宜城市城市规划区内建成区外范围内的棚户区改造项目范围内需征收的集体土地、房屋等附属物及附属设施。具体范围以规划部门出具的区域范围为准。
征收签约期限由征收主体确定，并在公告中予以明确。
二、征收部门及征收实施单位
1、征收部门：宜城市国土资源局
2、征收实施单位：棚户区改造项目所在地的镇(办、区)
三、湖北省宜城市棚户区改造集体土地征收补偿
市国土部门与被征收土地的村(或社区，下同)签订土地征收补偿协议，按相关规定进行补偿。
四、湖北省宜城市棚户区改造集体土地上房屋征收补偿方式
被征收房屋及附属物，采取产权调换与货币补偿两种方式进行，由被征收人自行选择，其他附属物按评估价进行货币化补偿。
五、湖北省宜城市棚户区改造集体土地征收补偿标准
㈠房屋产权调换标准。
1、有效面积(有效面积及未使用有效面积核定方式见第七条)内主房的还建比例为1：1。
2、未使用有效面积按400元/㎡补贴。
3、辅助用房补偿、有效面积以外的主房补偿、房屋装饰装修补偿、其他构筑物补偿、树木等附着物补偿和房租给予货币补偿。其中，辅助用房补偿、有效面积以外的主房、房屋装饰装修补偿、其他构筑物补偿按评估价(建设成本扣减折旧)执行，树木等附着物补偿、房租、搬家费(如直接搬入安置房的，按一次计发搬迁费;如先迁至过渡房后又迁至安置房的，因需搬迁两次，按两次计发搬迁费)按评估价执行。
4、房屋被征收人在有效面积内可以选择部分房屋置换、部分货币补偿。房屋被征收人可用有效面积+奖励面积置换房屋。其中，选择置换房屋面积小于有效主房面积+奖励面积的部分，按评估价给予货币化补偿。选择置换房屋面积大于有效面积+奖励面积的部分，超过但在20㎡以内的按建设成本价上浮40%购买;超过20㎡的部分按还建区市场价购买，且购买不得超过20㎡。有效主房面积+奖励面积+购买面积最多不超过三套房屋，且三套安置房屋的总面积不得超过345㎡(选择还建房屋总面积只能小于或等于345㎡)。
5、家庭人口(非直系亲属的挂靠人口不计算为家庭人口)人均有效面积低于35㎡的，按人均35㎡核定还建面积。被征收人选择的安置房屋面积超过有效面积+奖励面积，但在核定的还建面积内的，按安置房屋的建设成本价购买;选择的安置房屋面积超过核定的还建面积部分在20㎡以内的，按建设成本价上浮40%购买;超过20㎡的部分按还建区市场价购买，且购买不得超过20㎡。
6、征收被认定为商业用途房屋(不含“住改经”房屋)的，商业用途房屋面积可在还建小区内1：1还建商铺，也可按评估价货币补偿。
㈡货币补偿标准。
选择货币补偿的，补偿费由有效面积内主房补偿、未使用有效面积补贴、主房有效面积以外部分的补偿、辅助用房补偿、房屋装饰装修补偿、其他构筑物补偿、树木等附着物补偿及签订协议和完成搬迁奖励、一次搬家费组成。按下列标准执行：
1、有效面积内主房补偿按评估价(不扣折旧)执行。
2、改变房屋用途(“住改经”)的补偿，按其用于经营部分的住宅房屋评估价的40%增加补偿;
3、未使用有效面积补贴按400元/㎡执行。
4、主房有效面积以外的部分按重置补偿标准扣减折旧补偿。
5、辅助用房补偿、房屋装饰装修补偿、其他构筑物补偿按评估价(建设成本扣减折旧)执行。
6、树木等附着物及一次搬家费按评估价执行。
7、签订协议和完成搬迁奖励与房屋产权调换标准相同。
六、湖北省宜城市棚户区改造集体土地上房屋征收拆迁奖励和补助办法
㈠住宅房屋的签约奖励
被征收人在规定的签约期限内签订《征迁安置协议》的，征收人给予被征收人按有效面积中实有主房面积5%的签约奖励。
㈡住宅房屋的搬迁腾房奖励
被征收人在规定的签约期限内签订《征迁安置协议》的，并在规定的期限内搬迁腾空房屋交钥匙的，征收人给予被征收人按有效面积中实有主房面积10%的搬迁腾房奖励。
七、房屋面积与产权的确认
㈠有效面积核定，被征收房屋按下列标准核定有效主房面积(以下简称有效面积)：
1、有房产证的，房屋实际建筑面积与产权部门颁发的产权证书核定的房屋建筑面积、司法文书载明的房屋建筑面积、以及其他合法批准文件标明的房屋建筑面积一致的，以产权部门颁发的产权证书核定的房屋建筑面积、司法文书载明的房屋建筑面积、以及其他合法批准文件标明的房屋建筑面积为准核定有限面积;房屋实际建筑面积与产权部门颁发的产权证书核定的房屋建筑面积、司法文书载明的房屋建筑面积、以及其他合法批准文件标明的房屋建筑面积不一致，且未自行改建的，以具有资质的房地产测绘机构测量的实际建筑面积为准核定有限面积。
2、未取得房产证但有土地证的，核定有效面积的上限标准分别为：土地面积140 ㎡及以上的核定有效面积300㎡，土地面积140㎡以下的土地每减少1㎡有效面积减少2㎡。土地面积40㎡及以下的核定有效面积100㎡。
3、符合一户一宅条件的本村(社区)居民经批准建成房屋但未办土地证的，按本村(社区)宅基地面积标准核定有效面积。
4、实有主房面积大于有效面积上限标准的，按上限标准计算有效面积;实有主房面积小于有效面积上限标准的，差额部分计算为未使用有效面积。
㈡对商业用途房屋的认定：征收宅基地上原有证件中载明是商业用途的房屋。
㈢对“住改经”房屋的认定：原有证件中载明为住宅而改为商业用房、房屋征收启动前已依法取得营业执照、税务登记证两年以上、且照章纳税的实际用于商业的一楼临街主房面积。未达到前述条件或证照过期的，按住宅补偿标准补偿。
㈣对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的房屋及征收公告发布后抢搭建、装修的房屋及附属物、抢栽的树木，不予补偿。房产证或土地证上明确载明作为临时建筑不予补偿的部分按记载执行。临时建筑在规定期限内自行拆除的，按建设成本÷批准使用时间×未使用时间的标准给予货币补偿。
八、湖北省宜城市棚户区改造集体土地上房屋征收拆迁安置补助
㈠搬迁补助费标准
每户按被征收的房屋产权证载明建筑面积或认定的有效面积8元/㎡的标准一次性计发(按房屋建筑面积计算的搬迁补助费不足500元标准的，每户按500元计发)。先迁至过渡房后又迁至安置房的，因需搬迁二次，按上述标准计发两次搬迁补助费。
㈡临时安置补助费标准(住宅)
1、被征用人选择期房产权调换并自行过渡的，应当向被征用人支付临时安置补助费。在规定的过渡期限内，住宅房屋临时安置补助费按被征用的房屋产权证，所载建筑面积或认定的有效面积每月3元/㎡的标准计发(被征用住宅房屋建筑面积不足50㎡的，按50㎡计发临时安置补助费)。因征用方责任而延长过渡期限的，应当增加临时安置补助费。从逾期之月起按上述标准的1.5倍计发临时安置补助费;从逾期的第13个月起按上述标准的2倍计发临时安置补助费，直至产权调换房屋交付。
2、被征用人使用房屋征收部门提供的周转用房的，在征收补偿协议约定的过渡期限内不再支付临时安置补助费，过渡期间水电等费用被征收人自负。因征用方责任而延长过渡期限的，应当另行计发临时安置补助费，从逾期之月起按3元/㎡计发临时安置补助费，直至产权调换房屋交付。
还建房屋竣工验收合格后，被征用人不按照通知时限接收房屋搬迁入住的，停发临时安置补助费。
㈢经营损失补助：征收正在正常生产经营且有合法手续的房屋造成停产、停业的，按照房屋非住宅部分评估价值1.5%的标准，由拆收方给予一次性停产、停业补偿。
九、湖北省宜城市棚户区改造集体土地上房屋征收拆迁调换新房的位置、标准与调换选房顺序
㈠调换新房的位置：以重新规划选址为准。
㈡调换新房的标准：房屋按国家相关标准执行，按正规小区配套基础设施。
㈢调换新房选房顺序：还建小区范围内，按完成原有房屋搬迁的先后顺序选择调换新房位置。
十、证件处理及相关事宜
㈠在签订房屋产权调换或货币补偿协议的同时，已签订协议的被征收人持有的产权部门颁发的产权证书由市国土资源局依法收回注销。
㈡对选择房屋产权调换方式的被征收人，置换后的房屋产权证书由被征收人自行办理。
㈢调换后新房屋产权证的性质：国有(集体)划拔土地上的住宅房或商业房屋。
㈣对于原房屋因买卖、继承、离异等原因导致房屋产权产生争议的，应本着“协商、依法、实事求是”的原则，确定房屋产权归属，妥善地解决争议，确保房屋产权人的合法权益。
㈤对将原房屋出租的，应在与房屋征收实施单位签订协议后10日内，与房屋承租人解除租房合同。否则，由房屋产权人承担由此所造成纠纷的全部责任。
十一、有关要求与法律责任
㈠参与房屋征收的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，给被征收人造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
㈡在公告规定的期限内未签订补偿安置协议或签订补偿安置协议后被征收方在规定期限拒绝搬迁的，由市国土资源局申请法院作出裁定。法院作出裁定后，由房屋征收实施单位会同法院及相关部门采取强制措施。被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚。
㈢本方案未尽事宜，由征收实施单位根据情况，依法依规提出处理意见，报上级部门同意后实施。
宜城市国土资源管理局
2017年8月11日
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