购买拆迁安置房需要注意的法律风险

　　自2013年以来，大量拆迁安置房屋、经济适用房已经开始办理产权证书，具备了上市转让的条件。由于拆迁安置房屋、经济适用房交易时间跨度较长，出现了经济适用房违约潮、拆迁安置房屋违约潮、大量拆迁安置房屋、经济适用房法律纠纷案件，在许多拆迁安置房屋销售合同纠纷案件中，支付了和房价相应资金后，但最终没有得到法院的支持，大量拆迁安置房屋销售合同判决无效。我们将从买方的角度，结合近年来大量拆迁安置房屋和经济适用房屋销售合同纠纷案件，探讨购买拆迁安置房需要注意的法律风险。

　　一、拆迁安置房销售合同的有效性。

　　从拆迁安置房屋(部分地方统称为经济适用房)来看，原则上所有拆迁安置房屋销售合同均可确认为有效，无论是五年内交易还是五年外交易。对于拆迁安置房屋以外的经济适用房，由于经济适用房的性质，根据目前的司法实践，五年内经济适用房交易将被确认无效，五年后经济适用房交易可确认有效。作为买方，在购买拆迁安置房屋或经济适用房时必须充分调查房屋来源，房屋是拆迁安置房，还是因经济困难申请经济适用房，一般综合审查拆迁补偿安置协议、住房安全部门档案、经济适用房(安置房)认购通知等资料。

　　二、拆迁安置房屋不明的房票交易。

　　这种问题主要发生在房票买卖案件中。由于房票交易属于资格交易，交易时没有选房，甚至根本没有建房，只是拆迁过程中取得的安置资格交易，卖方转让了安置房的认购资格。在这种情况下，卖方在拆迁过程中经常获得多套房屋，导致标的物指向不明确，容易违约。南京市六合区人民法院也做出了类似的判决，因为卖方被安置了多套拆迁安置房，但当时没有选房，选房时也没有通知买方。买方后来起诉法院要求交付房屋，因为标的不明确被法院驳回。对于房票交易案件，买方必须在后续选房过程中进一步确认，或者在合同中明确选房权。

　　三、拆迁安置房合同签订主体。

　　由于拆迁安置房屋和经济适用房在交易过程中没有办理相关的产权证书，买方在签订合同时必须特别注意审查签字人是否具有代理资格或完全处置权。在处理案件的实践中，经常出现买方无法获得房屋，因为合同签订人无权处置和代理，因此买方很容易遭受相对较大的损失。买方在签订合同时必须查明房屋所有权人，可以要求卖方提供拆迁安置房申请的审批材料，确认拆迁安置房申请人名单，防止卖方无权处置或无权代理。

　　四、拆迁安置房屋价格差异。

　　由于拆迁安置房屋在建设和选择房屋的过程中，由于房屋类型和阁楼的差异，房屋面积差异较大。拆迁安置房屋交易时，合同面积小于实际面积的20平方米，导致合同交易无法进行。卖方主张重大误解，要求撤销或变更合同，理由是对销售目标的理解存在误差。拆迁安置房和经济适用房的房价最好以房屋总价确认。如果需要单价确认，原则上应说明差价补充的相关方法，并明确规定标的物的面积变化。

　　五、拆迁安置房土地收入支付金额。

　　由于拆迁安置房屋是划拨土地的性质，根据不同类型，是否需要补充土地收入金和具体的补充土地收入金类型也不同，以南京市场为例，补充土地收入金的差额一般在0-60万之间。作为买方购买拆迁安置房或经济适用房，应支付土地收入、土地收入金额、经济适用房、农村拆迁安置房、城市土地拆迁安置房、非法安置房或经济适用房，土地收入金额差异很大，作为买方，在买卖房屋时应对相关拆迁安置房屋的性质、土地收入金额比例进行详细调查，防止支付较大的土地转让金销售价格不经济现象。也可以通过相关的销售合同达成。

　　六、防范拆迁安置房阴阳合同。

　　近年来，由于许多拆迁安置房屋和经济适用房违约，许多中介机构希望通过签订阴阳合同来提高房价，甚至以签订房屋销售合同以外的贷款合同的形式来改变和控制卖方的违约。在这方面，大多数买家必须认真处理阴阳合同，防止真假，避免不必要的损失。

　　七、安置房销售证据丢失。

　　由于拆迁安置房和经济适用房的交易时间相对较长，在几年内，买方安置房购买合同经常丢失，收据丢失，这些关键证据往往影响诉讼的方向和权益的实现。大多数买家必须妥善保管自己的购买材料，尽量通过银行账户进行交易。

　　综上所述，京平拆迁律师提醒准备购买拆迁安置房或经济适用房的购房者，在签订交易合同时，必须对上述七大风险进行详细调查。尽量在有一定拆迁安置房或经济适用房交易经验的律师或法官的指导下进行交易，避免卖方违约无法救济的尴尬局面。