什么是模拟拆迁?模拟拆迁到底是否合法?

　　模拟不是真的。就像模拟高考不是真的高考，模拟发射不是真的发射一样，模拟高考的成绩、模拟发射的结果并不是最终的结果。但是，在拆迁中，有一种拆迁叫模拟拆迁，虽然称为“模拟”，但也许模拟的结果就是最终的结果，被拆迁人想改变也改变不了。

　　这种拆迁方式在全国各地大行其道，似乎一提到“模拟拆迁”，则《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国土地管理法》等规制征收程序的法律规定统统要后退，为模拟拆迁这“新生物种”让步。而广大老百姓在还未搞清楚590号令及《土地管理法》之际，一听模拟拆迁，就更加糊涂。

　　

　　那么，什么是模拟拆迁?模拟拆迁到底是否合法?要进行模拟拆迁，需要满足什么条件?

　　所谓的模拟拆迁，是指政府在旧城改造过程中，为了使得拆迁程序更简便，便在确定拆迁区块之前，先了解该拆迁区块居民的响应程度，通过调查，如果绝大多数居民有拆迁的意愿，则由该区域的居民通过居委会联名向政府递交改造申请，政府收到该申请后，将此地块作为拆迁地块，然后就原有旧房价值进行预评估，将拟安置房屋地块的价值，位置，面积、社区的情况明确告知居民，由居民决定是否拆迁，在你拆迁区域地块居民了解这些情况后，各自根据自己的意愿决定是否签订模拟拆迁协议，如果签订模拟拆迁协议的比例达到90%以上或100%(具体是到达怎样的百分比，每个地方的规定不同)则政府再发布正式的征收公告进行征收的行为。那么如果收到改造申请后，在一定期限内，政府还未发布正式的征收公告，则模拟拆迁协议自动失效。

　　由此可见，模拟拆迁，只适用于旧城改造项目中，不适用其他国有土地上的房屋征收及集体土地上房屋征收情况。所谓的模拟，就是在未下达征收公告的情况下，拟改造地块居民与政府签订模拟拆迁协议。如果签订模拟拆迁协议的人数达到一定标准并且政府下达征收公告，则模拟拆迁就变为真实的拆迁，补偿标准就按照之前签订的协议进行;如果签订模拟协议的人未达到一定比例且政府最终未下达征收公告，则该模拟协议失效，该地不被改造。

　　从上述模拟拆迁的程序来看，该程序相比590号令规定的征收程序简单且易于操作，一旦签过协议、达到一定比例，且政府下达征收决定，则拟改造地块的被拆迁人就必须遵守其已经签订的协议，接受协议约定的补偿标准。即便政府后来下达了征收公告，也因其已经签订了相应的协议而对该征收决定失去了利害关系，对该征收决定难以复议和诉讼。协议拆迁，相对减少了征地拆迁过程中的争议，加快了旧城区改造项目。但是该程序从客观上改变了590号令所规定的程序的先后顺序，对被征收人的知情权、参与权和监督权产生了实际的影响。

　　即便不符合590号令的法定程序，模拟拆迁大量存在的原因主要在于其通过拟被征收人的同意先签订协议的方式规避了国有土地上房屋征收的法定程序，严格意义上讲，该种征收系对法律强制性规定的改变，是违法的。

　　

　　而且在模拟拆迁过程中，可能有如下问题：1、很多情况下，协议的另一方不是行政部门而是投资方，在后期进入实质拆迁阶段的时候，该协议很可能被认定为民事协议，如果拆迁方不承认相关协议的效力，很有可能让被拆迁户陷入被动;2、模拟拆迁无法保证模拟过程透明，有关部门并不会对所有人进行公示被征收人医院，所以绝大多数被征收人并没有渠道了解百姓的意愿。在这种情况下，一些人在不了解的情况下在补偿协议上签了字。其他人看到未签字的人变少，在着急的状态下草草签字。因此，最后签字不一定是拟被征收人的真实意愿。

　　因此，模拟拆迁过程中，很可能因为征收单位为了自己的利益，和开发商串通对拟被征收人进行一种欺骗、逼迫， 最终用看似合法的方式来取得利益。如果贸然签约，则权益无法保证。如果您遇到了模拟拆迁或者类似模拟拆迁的行为，要主动采取措施，通过信息调查、行政复议、行政诉讼等方式来保证征收的合法性和补偿的合法合理性。