农村的集体土地如何自由流转？有哪些限制？

　　新法打破了政府对于一级土地开发的垄断行为，允许集体经营性建设用地使用权可以通过出让、出租的方式，交由集体经济组织成员以外的单位或个人使用，而且规定取得了集体经营性建设用地的，还可以再行进行转让、出租、抵押、赠与等等。这对盘活集体土地资源是重大利好的消息。

　　需强调，新法对于集体经营性建设用地使用权的流转进行了限制：

　　1、流转的土地必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地;

　　2、该地必须登记为建设用地使用权;

　　3、经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　满足以上条件，农村的集体土地才可以流转。

　　所以，虽然新法规定农村的建设用地使用权可以流转，但该种流转是有限制的。如果该集体土地不符合城乡规划确定的工业商业用途，或者并没有登记为经营性建设用地，或者不满足本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或者三分之二以村民代表同意的条件，签订的流转合同可能无效，不仅会给合同双方造成重大损失，若情节严重，可能涉嫌擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，会被没收相应转让款项并进行罚款。因此，农村集体建设用地使用权的流转设有相对严格的条件，需依法流转。

　　法条链接:

　　《土地管理法》第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

　　前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

　　第六十四条　集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

　　第六十五条　在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。