棚户区改造，遭遇评估报告陷阱怎么办?

　　棚户区改造，遭遇评估报告陷阱怎么办?评估面积比实际面积相差较多怎么办?评估价格比市场价格低太多怎么办?

　　现在为大家讲述如何来判断《房屋评估报告》是否合法!

　　《房屋评估报告》着重一下几个方面：

　　1.首先确定评估机构的选定是否合法，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商决定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　然而在实践中很多由拆迁方单方指定，显然根据上述的法律规定这种方式作出的评估报告必然是不合法的!

　　2.评估机构是否具有相应资质，从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上(包含三级)房地产评估资质的房地产估价机构(以下简称评估机构)，并已列入社会公布的房屋征收评估机构名录。

　　3.评估人员是否为两人以上并期望取得相应的证照，从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师，且须由两名以上注册房地产估价师进行评估。

　　4.审查评估时点是否正确，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。简单来讲就是评估报告需在房屋征收决定公告之日后作出，如果在征收决定公告之日前出的评估报告说明该评估不合法!

　　5.评估方法是否选用正确，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或其类似房地产有经济效益的应当选用收益法评估;被征收房屋是工业、生产、仓储用房的，如市场交易量较少，无法选用市场法的，应当选用成本法评估;被征收房屋是在建工程的应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

　　6.房屋征收部门与评估公司是否签订房屋征收评估委托合同，房地产价格评估及过选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

　　7.房屋评估报告中对于房屋面积的认定，对于已经登记的房屋，其性质，用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准，房地产价格评估机构也应当安排注册房地产估价师对征收房屋进行实地勘测，调查被征收人房屋状况、测量登记房屋面积，并交由被拆迁人确认并签字。