一纸要求业主3日内自行清除所有个人物品的《拆违告知书》，五份能够证明房地产项目具备合法的开发建设以及出售手续的证明文件，4月21日，河北省国家5A级景区野三坡因“五证齐全别墅将被拆除”登上热搜，引发关注。

　　然而，许多人不知道的是，在此之前，4月11日，位于山东省济南市莱芜雪野旅游区的517栋建筑也因为类似的原因，接到了该区管委会的一纸拆迁补偿公告，面临拆除。

　　11天内，连续发生2起类似事件。

　　无论是后来居上、广受关注的野三坡山水醉别墅区，还是先前低调曝光的莱芜雪野旅游区的517栋建筑，二者都是手续齐全、符合当时政府规划且未突破生态红线、合法批建的房地产项目，为何突然之间，这些“当时合法”的项目都被认定为违法建筑，要进行拆除?且看京平拆迁律师带您分析案件。

　　野三坡山水醉别墅区

　　根据媒体报道，野三坡山水醉别墅区被认定为违建的原因是，别墅区的建设违反了《河北省风景名胜区管理条例》，“不符合野三坡风景名胜区总体规划”。

　　《河北省风景名胜区管理条例》第26条

　　风景名胜区内的建设活动应当按照批准的规划进行。规划未经批准前，不得在风景名胜区内进行各类建设活动。确需建设资源保护性设施的，应当按照有关法律、法规的规定办理审批手续后，方可实施。

　　对此，山水醉别墅区业主们的态度很明确，他们认为自家别墅“五证齐全”，是合法的建筑。

　　那么，“五证”是哪五证呢?

　　首先，大家需要知道，一般因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交的材料包括：登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告、其他必要材料。

　　依据规定，国有土地范围内房屋登记需要持有的“五证”分别是：《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设用地许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

　　本案中，业主们出示了落款时间自2004年至2009年不等的“五证”，以及经多个部门签字盖章的“野三坡旅游度假村”预审表，他们坚信自家别墅是合法的建筑。

　　这里，京平拆迁律师注意到一个细节：“五证”中包含《建设用地规划许可证》。

　　根据《城乡规划法》第40条第2款的规定，核发建设工程规划许可证的条件是“符合控制性详细规划和规划条件”。也就是说，业主们既然已经成功领取了《建设用地规划许可证》，那么，至少在房屋登记时，山水醉别墅区项目是符合当时城乡规划的。

　　因此，本案中，业主们提出质疑：为什么房屋当时是符合规划的，现在又不符合了?

　　对此，涞水县自然资源和规划局一位李姓工作人员也承认，该项目“相关证件当时确实是逐级发的，是合法的项目，但是现在不符合旅游区的规划，也就是不合法了。”

　　针对这一情况，京平律师查阅法条，发现《河北省风景名胜区管理条例》于1996年11月3日通过，此后，于2005年1月9日、2014年9月26日、2016年9月22日三次修正。

　　也就是说，如果媒体报道中的上述情况属实，业主们购买别墅的时间是2010年，那么，争议的焦点在于：该别墅区是按照哪次修正的条例被认定为违建?是按照2016年修正的条例，认定业主于2010年购买的别墅是违建吗?

　　京平律师认为：本案中，山水醉别墅区的房屋“五证”齐全，建房时经过规划部门合法审批，取得合法手续，为法律认可的“合法房屋”。而现在却被朝令夕改认定为“违法建筑”，这显然违反了行政法领域一个重要的原则“信赖保护原则”，即行政机关对自己作出的行为或承诺应守信用，不得随意更改，不得反复无常。如果因为公共利益的需要撤回、废止或改变其合法作出的行为，因这种撤回、废止或改变导致相对人损失，则要对相对人的损失予以补偿。“信赖保护原则”理应成为类似民法中“诚信原则”的“帝王条款”的作用。山水醉别墅区的房屋如果需要拆除，那么必须经过合法的拆除程序，并予以合理的拆迁补偿。

　　莱芜雪野旅游区的517栋建筑

　　莱芜雪野湖别墅专项整治行动始于一年前。

　　和野三坡山水醉别墅区一样，该别墅区也曾被定性为“违建”。

　　根据媒体报道，这些别墅虽然审批手续齐全，但因为《莱芜市雪野新区旅游城镇总体规划》与省政府批复的《莱芜雪野风景名胜区总体规划》不一致，因此在清查整治工作中，被列为“违规审批的‘五证俱全’别墅”。

　　4月11日，被列入拆除范围内的517栋建筑的业主们，收到的是一份由雪野旅游区管委会发布的拆迁补偿公告，内容为：“对已竣工验收并交付使用的建筑参照房地产市场评估价进行补偿，对未竣工验收、未交付使用的建筑按照建筑工程评估价进行补偿。”

　　根据《中国新闻周刊》的采访报道，业主们对于自家别墅面临的“是拆违、征收还是回购?”的拆迁性质存疑。

　　该报道中，有工作人员表示整治方案采用的是“预征收”的模式，“此项活动是落实省委市委指示精神的专项工作，方法是政府回购然后拆除恢复生态功能，具体方案是由市政府委托知名评估公司按市场价合理公平评估，签订回购协议，绝不让业主受损失。”

　　合法房屋拆除分为民事拆除、行政拆除、司法拆除三种，这三种拆除的适用情形不同。

　　京平律师认为，民事拆除是指地位平等的双方，本着平等、自愿协商的原则，就拆迁补偿款、补偿方式等事宜达成一致，拆除房屋。在民事拆除中行政机关没有拆除房屋的强制力。

　　行政拆除是指有权机关对违反《城乡规划法》等相关法律规定的建筑予以强制拆除。而目前517栋别墅“五证”齐全，本就不应当被认定为违建，更不应当以违建的性质予以行政拆除。

　　司法拆除是指为了实现公共利益的需要，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，启动征收程序，对在补偿决定规定的期限内不搬迁、不申请行政复议、不提起行政诉讼的被征收人，依法申请法院强制拆除。

　　(图：国有土地上房屋征收流程)

　　对于这两起案件的业主而言，必要时，委托专业的征地拆迁律师介入，将有利于房屋所有人及时维权。