“住改非”拆迁补偿怎么算?

　　随着我国社会经济不断发展，城镇化进程不断加快，国家为了改善人民的生活水平条件、提高人民的生活质量，开展了一系列利国利民的拆迁项目。在拆迁过程中，被拆迁人因各家拆迁补偿方案不同而产生利益冲突和矛盾激化的问题逐渐显现。

　　譬如“住改非”就曾经多次引发邻里之间的矛盾，其根本原因就在于，住宅和非住宅之间不仅在拆迁补偿数额上有很大区别，而且非住宅还可以获得生产预期收益的补偿。

　　结合京平拆迁律师多年的办案经验，被拆迁人可从以下几个方面来了解“住改非”房屋及其拆迁补偿办法。

　　什么是“住改非”?

　　我国法律对房屋的性质没有做出具体的分类，法律中也没有“住改非”一词。

　　在实践中，根据房屋的实际用途将房屋划分为“住宅”和“非住宅”，这样的用途标准划分不仅适用国有土地上的房屋，同样也适用集体土地上的房屋。

　　由此可以简单总结一下“住改非”的概念，集体土地和国有土地的房屋所有权人将原本用于住宅性的房屋改为用于生产、经营、办公非住宅房屋用途，同时取得营业执照、税务登记证并且依法纳税。

　　通俗来讲，就是有一户人家，由于其房屋地理位置的优越性，例如临街、地处人流集中的区域、楼层的便利等，将房屋改成门面房，办理营业执照，并依法纳税，但并没有办理房屋产权变更登记，这就是“住改非”。

　　“住改非”合不合法?

　　有人会问，既然法律中没有“住改非”一词，那么住宅改成非住宅是不是就是违法了呢?答案是合法。我国物权法赋予物权所有权人绝对权，也就是说所有权人在不违反法律规定、不侵犯他人权利、不损害公共利益的情况下，可以物尽其用，自由行使自己的权利。法无禁止即自由，所以“住改非”是合法的。

　　“住改非”是如何认定的?

　　“住改非”认定的主要依据是国务院办公厅2003年发布的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》、住房和城乡建设部2011年印发的《国有土地上房屋征收评估办法》以及当地政府的行政规章。

　　在实践中，“住改非”的认定需要考虑以下几个方面：

　　第一，纳税凭证。纳税凭证可以说明从事生产经营活动的住房一直在从事生产经营。

　　第二，租赁协议。将房屋出租与他人，应提供租赁协议，相关收据、票据。

　　第三，营业执照、税务登记证、卫生许可证等。这些可以直接认定房屋的实际用途，确定营业主体和地点。

　　第四，经营时间。

　　第五，房屋实际使用状况。如果有些人办理相关手续、证明、许可，但是没有用于实际经营，这种情况不能被认定为“住改非”。

　　“住改非”拆迁补偿应如何补?

　　上文提到国务院办公厅在2003年发布的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的通知》规定：已经取得合法营业执照的经营性用房，其房屋性质为住宅。各地根据实际情况，结合经营年限以及纳税情况等因素综合考虑，给予适当拆迁补偿。京平律师整理了以下具有代表性的省市对“住改非”房屋拆迁补偿的规定。

　　1.杭州市

　　杭州市政府考虑到住宅性住宅房屋用于生产经营的客观事实，出台了新政策，提高了此类房屋拆迁补偿标准。房屋所有人不仅可以享有按照住宅标准补偿安置外，还可以提供合法有效的工商营业执照、纳税凭证、卫生许可等证明，按批准的合法经营面积获得适当补助。

　　2.开封市

　　开封市对“住改非”拆迁补偿的规定有前置性的条件：被征收人将其合法拥有的住宅被认定为“住改非”的要在房屋征收部门通知暂停办理新建、扩建和改变房屋用途等事项前，已将其合法拥有的住宅改为商业性用房并具有营业执照、依法纳税、拥有其他合法手续。

　　根据《开封市国有土地上的房屋征收与补偿的试行意见》的规定：“住改非”的房屋补偿，首先按照住宅房屋评估价格为准，在确定房屋补偿价格的基础上，按照实际情况给予适当补偿。《开封市国有土地上房屋征收补偿安置及补助、奖励标准的暂行规定》对“住改非”的补偿做了进一步规定：按其住宅房屋市场评估价与经营性用房市场评估价差额的80%给予适当补偿。

　　3.沈阳市

　　沈阳市对“住改非”拆迁补偿也有具体的规定。对住宅在地面一层，从事经营生产的，选择货币补偿，按照商用房评估价格70%补偿，并可享有安置费和搬迁补偿费，但不享有停产停业损失补偿费。

　　被认定“住改非”的房屋需要满足以下三点条件：

　　1、有依法纳税记录至少两年以上。

　　2、营业地点与征收房屋位置一致。

　　3、征收决定发布公告时，取得营业执照且正常经营的时间不得少于两年。