拆迁补偿评估级不符实

　　中国经济时报消息：2003年12月3日，建设部颁布了《房屋拆迁评估指导意见》。意见规定，拆迁估价应按房屋所处地段的市场价进行评估，主管部门每年要随行就市公布新的基准地价。但事实上，近期记者在北京调查发现，一些地方仍在按照2001年北京市国土房管局对外公布的“住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表”进行评估。商品房价格不断上涨，拆迁评估补偿价却仍按照三年前的旧基数。拆迁补偿价格出现旧“级”不符合现实房价，专家呼吁应尽快调整。

　　拆迁补偿评估仍用旧数据

　　杜柏田居住在北京海淀区中关村大街。“根据2004年4月23日北京市国土和房管局对外公布的‘北京市2003年下半年新建商品住房买卖指导价格’来看，我们这里的商品房平均价格已经高达8907元/平方米，位居全市各区域的第5位，甚至超过了包括东单、王府井在内的东城区东北二环内的商品房平均价格(8823元/平方米)。”杜柏田告诉记者，但是，目前该地区拆迁补偿市场评估价格绝大部分为2001年北京市国土房管局对外公布的“住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表”中的4级(即2400-3600元/平方米)，只有少部分拆迁户评估为3级(即3500-4500元/平方米)。杜柏田的邻居们向记者表示，中关村地区的地价、房价近几年上涨很快，但拆迁补偿评估的级别仍然用2001年的旧数据，对该地区的拆迁户来说，是不公平的。

　　据记者了解，这种情况在北京不止中关村，朝阳区亚运村地区商品房平均价格为7510元/平方米，与崇文区前门东花市区域商品房均价相当(7519元/平方米)，但两地拆迁评估土地级别范围大部分拆迁户为4级和5级(1500-2500元/平方米)，3级只占很少的住户。

　　中关村大街一位姓刘的拆迁户向记者表示，北京的地价和房价较三年前上涨了不少，2001年制定的拆迁补偿评估价格显然早已不适应拆迁工作需要，也不符合市场行情。最重要的：2001年制定的住宅房屋拆迁基准地价和基准房价最高才6000元，与现在北京的地价和房价根本没法比，当时的太低，现在的太高。

　　更何况中关村现在的地位，在整个北京属于三大黄金地点之一，区域级别也早不应该是4级，而应该向2、3级靠近。这样算来，不同级别中拆迁户所得的补偿价格差别在上千元。

　　拆迁评估中真正市场化很少

　　根据建设部去年底颁布的《房屋拆迁评估指导意见》，房屋拆迁补偿价=基准地价×K+基准房价?×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平;而基准房价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。对住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由市国土资源和房屋管理局制定并定期公布。“K”为容积率修正系数，它可根据现状容积率和规划容积率的关联图表而查出。平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算。

　　记者了解到，北京市现在的一些拆迁区域，并没有按照市国土资源和房屋管理局公布的最新价格进行补偿，很多都在按照三年前的旧数据进行补偿。西单牛肉湾胡同所在地要被改建为西单商业区。2002年9月14日，那里的拆迁户第一次收到一个简单的补偿公式：补偿金额=7600元/平方米×原房建筑面积+重置成新价。7600元/平方米从何而来?当时一位姓陈的拆迁户找到评估公司，评估师给了她一个公式：基准地价×K容积率修正系数+基准房价。基准地价和房价依据北京市国土资源和房屋管理局2001年制定的《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，该标准按区位将土地分为10级，西单地段寸土寸金，“所以地价和房价都取了一级地段中的最高价：6000元和1000元，这已经是北京市最高的价格。但实质上，当时西单的房价每平方米已经高达近万元。因为不满拆迁补偿评估价格，到去年年底，牛肉湾胡同的楼房里仍有好几户居民没搬。而目前正在进行拆迁的海淀区中关村大街，拆迁补偿价格评估也同样按照2001年的拆迁补偿评估价格。

　　国家行政学院法学部教授杨小君表示，在拆迁补偿价格这个问题上，现实情况中很多都不是按照市场价格在进行。例如，城市房屋的拆迁补偿大致由三部分构成：首先是按土地级别补偿部分，从市中心向外逐层递减，一般占补偿总额40%以上;其次为房屋重置费用，也是按照土地级别从高到低递减，占补偿总额的30%左右;最后按砖混、砖木等不同房屋结构补偿，这部分是按照市场价进行的。也就是说，在房屋拆迁补偿中，完全按市场评估的部分仅占很小的比例，而占绝大部分的(70%)都由政府公布。问题在于：三年前制定的地价标准是否能反映现行的市场价值?拆迁户认为，政府标准不改，拆迁评估的标尺也不会变。拆迁评估中运用低的价格参数，拆迁户的利益都没有保障。

　　调整拆迁补偿级别刻不容缓

　　“现在，虽然政府有关部门规定拆迁补偿应该按照市场价格进行补偿，但实质上，真正拆迁过程中一些拆迁方并未按照政府的规定进行补偿。”知名房地产律师居永和告诉记者，2001年的“住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表”仍是很多拆迁方依据的拆迁补偿评估标准，自己手头代理的案件也证明了这一事实。而正在经历拆迁的拆迁户杜柏田，在对北京市新建商品住房买卖价格和房屋拆迁补偿评估级别进行研究后发现，自己得到的补偿远离商品房的平均售价。杜柏田表示，房屋是人们赖以生活的最重要的生活资料，现在，拆迁户不是自愿离开旧房，而是被迫搬迁。

　　在记者采访过程中，被拆迁户和业界专家呼吁，现在一些拆迁方正在执行的拆迁补偿区位级别是2001年制定的，三年来地区房价已经发生很大变化。中关村、CBD、亚运村等区域商品房价迅速上涨，已经超过不少市中心位置。拆迁补偿仍按三年前级别进行，属于严重“级”不符实，调整拆迁补偿级别刻不容缓。