拆迁评估

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拆迁评估

法学教授八问土地拆迁评估机制

文章来源:京平拆迁律师
发布日期:2012-10-23

  2005年,三里屯南街酒吧被拆。(资料图片)本报记者吴平摄

  本报讯前天,向国务院提出废止拆迁条例的市人大代表、北京大学法学院教授姜明安在参加小组讨论时表示,北京提出的土地征收、拆迁市场评估机制值得肯定,但仍存在一些问题。而这些问题也正是老百姓在土地征收拆迁时要面临的问题,所以必须认真对待。

  姜明安说,过去进行土地征收拆迁时,如何补偿被征收、拆迁人的权益都是政府说了算,老百姓意见很大,为此北京提出了新的办法:引入市场评估机制,从政府确定补偿标准,改为市场确定。这个机制值得推广,然而在执行中,市场评估机制还面临八个问题,只有解决了老百姓才能满意。

  问题1

  由谁来选择评估机构?

  姜明安代表表示,评估机构也可以作假,不能完全由政府来选定。他建议可以由政府提供多个机构,由被拆迁人选择或者抽签决定。

  问题2

  对评估结果是否可以复核?

  姜明安解释,现在很多人对评估后的补偿标准还有意见,比如前段时间一套300平米的房子评了26万。他认为,应明确规定被征收、拆迁人可对评估结果要求复核,包括对评估单位的资质、评估人是否回避以及明显错评的结果提出质疑,并要求复核。

  问题3

  土地使用权征收后,拆迁时除了补偿房价,怎样补偿土地价格?

  姜明安介绍,目前征收的土地有四种情况,一是从政府买来的土地,支付过出让金;二是,从开发商手里买的房子,但房价中已经消化了开发商购买土地的钱;三是政府划拨的土地;四是祖上留下来的。姜明安认为,征收、拆迁补偿时,一定要把土地补偿和房屋补偿区分开来,对于自己支付过土地使用费用的,除了拆迁的房屋补偿,还应该对土地使用进行补偿。

  问题4

  营业性用房征收如何补偿评估?

  姜明安说,现在对企业、商业用房如何补偿也是个问题。因为营业性用房往往会带来收益,他建议对营业性用房除了要补房价外,还要按照其前三年的平均营业收入,对其营业损失进行补偿。

  问题5

  姜明安解释,现在很多房子拆迁时,政府也会提供其他地区的住房等实物补偿方式。但姜明安认为,如果实物补偿的住房是政府安排的,其差价应该由政府出;如果是被征收人自己选择的,差价即要自己负担。

  问题6

  征收房屋产权调换的,差价是否应该补偿?

  政府安排的周转用房,给被征收人生产生活带来不便的是否应该补偿?

  姜明安认为,房子拆迁以后,有部分家庭可能两到三年才能入住新房,中间的周转房如果是政府安排的,应对给被征收人工作生活带来的不便进行补偿。

  问题7

  危旧房改造是否需要被改造房屋所有人同意?

  姜明安介绍,按照目前国务院的办法,某一片认定的危旧房需要90%的居民投票决定是否拆迁。姜明安认为,必须区别危房和旧房,如果是旧房,就选择大家来投票决定走不走;而如果是危房,只要政府认定就可以拆迁。

  问题8

  被征收人提起复议、诉讼后,是否应该停止临时拆迁?

  姜明安表示,目前很多拆迁人因为不愿意拆迁会提起法律诉讼,但经常告赢了官司,房子也拆没了。根据国务院的办法,如果胜诉,被征收人可以得到一笔补偿金。姜明安认为此举不妥,首先是如果拆迁地是文物,一旦拆迁就不可逆转。因此他建议,从法律上明确规定可以在诉讼期间进行临时拆迁的情况,对于情况以外的,都不可以在诉讼期间进行违法拆迁

  花絮

  有感而发写下“八问”

  会下接受记者采访时,姜明安代表担心记者听不懂自己的口音,交给了记者一张便签,上面是用行书写下的八点意见。他告诉记者,这八点意见是自己在讨论时听到其他代表反映的问题有感而发,便临时写下的。

 

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