什么是拆迁评估？拆迁评估应注意的哪些法律问题？本文拆迁律师为您提供相关的法律指导。城市房屋拆迁的核心内容是拆迁补偿安置，而拆迁补偿安置的核心内容则是对被拆迁房屋的房地产市场评估。房地产评估是指由专业人员，根据评估目的，遵循估价原则，选择适应的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。我国的房地产市场评估经过十多年的发展，已经形成较为科学完善的体系，通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格，但由于城市房屋拆迁工作的复杂性和艰巨性，评估常常成为房屋拆迁中至关重要却又最容易出现问题的环节。本文拟从实务操作的角度，简述一下拆迁评估中应注意的几个法律问题。
一、拆迁评估中所必须遵循的基本原则
房地产评估的要求是独立、客观、公正，在具体评估时作业应遵循的原则主要有下列5项：1、合法原则;2、最佳使用原则;3、替代原则;4、估价时点原则;5、公平原则。
合法原则要求房地产评估应以估价对象的合法权益为前提进行，例如两家实物状况相同的房屋，如果权益不同，价值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权，合法使用，合法处分等方面;最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用;替代原则要求房地产评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。2003年修订的《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条就规定了“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的70%”;估价时点原则要求房地产评估结果应是对象在估价时点时的客观合理价格或价值;公平原则要求房地产评估人员应站在中立的立场上，提出一个对各方当事人都相公平的价格。
二、评估中对拆迁补偿因素的分析
1991年的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿标准要考虑被拆迁人的人口、户口、以及被拆迁房屋的情况等诸多因素，而2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》则规定补偿的标准是“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”很显然，新《条例》确定的对物的补偿原则与原《条例》相比发生了很大变化。原《条例》对物的补偿是以重置价格合成新原则确定原房屋的价值量，这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估，所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。而新《条例》以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。同时，新《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，补偿标准由过去的“人头”转向“砖头”，既有理论上的逻辑性，又有实际上的可操作性。
根据国务院法制办农业资源同建设部政策法规司和住宅与房地产业司联合下发的《城市房屋拆迁管理条例释义》的解释，区位是指某一房屋的地理位置，包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观等。区域因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的地区特征并对房地产价格产生影响的因素。从一定意义上说，区位以及区域因素分析就是对土地价格的分析，其中可分为两部分：一部分是因绝对地租所决定的土地价值，一部分是由级差地租价所决定的土地价值。后一部分主要是由后天因素形成的环境起主要作用，前一部分主要取决于城市平均地价水准。另外，城市规划对土地价格会产生明显的中长期结构性调整作用。
拆迁补偿还应当包括对拆迁房屋的内部装修程度的评估。2001年《条例》对房屋的装修是否进行补偿并没有明确规定，有人据此认为，评估时对内部装修不予考虑，如果增加对房屋装修的平谷会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。但也有观点认为新《条例》对这一问题的处理存在瑕疵，充分考虑对装修的补偿才是对私权利保护。笔者同意后一观点。
三、 对评估机构的选择
被拆迁房屋评估价值是否准确，与评估机构、评估人员的水平高低密切联系，因此，对参加房屋拆迁评估的机构应当有更高的要求。各地房屋拆迁主管部门应当制定拆迁评估单位的准入条件，使拆迁人与被拆迁人能够选择水平较高、信誉较好的评估机构进行拆迁评估，形成既有市场准入又有市场竞争的良好氛围。《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，“房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，须具有工商营业执照和相应的房地产评估资质，房屋拆迁评估机构应当严格遵守有关法律、法规及规定，客观、公正、科学执业，不得损害当事人的合法权益，不得违规执业，市房屋拆迁行政主管部门应当定期公布房屋拆迁评估机构名录，建立房屋拆迁评估管理制度，制定房屋拆迁评估技术规范，加强对房屋拆迁评估机构的监管。”
对于由谁来决定评估机构的问题，《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条也做出了规定：“拆迁人应当委托符合条件的房屋拆迁评估机构对被拆迁房屋进行价格评估，并将评估损失报核发房屋拆迁许可证的房屋拆迁行政主管部门备案。被拆迁人对拆迁人委托的房屋拆迁评估机构出具的评估结果有异议的，可以持其另行委托的房屋拆迁评估机构出具的评估结果与拆迁人协商。经协商达不成协议的，拆迁当事人可以按照本条例第十七条的规定申请裁决。”笔者认为，评估机构应由拆迁人和被拆迁人协商从符合条件的评估机构中自主选择。达不成一致意见的，可以采取抽签的方式决定由谁委托评估机构。由于实践中被拆迁人往往由不同的主体构成，很难形成一致意见，最好的方式是每个被拆迁人自愿采取单独或者集体与拆迁人协商确定评估机构的方式。但如此一来，往往会形成在同一拆迁项目中出现多个评估机构进行评估的现象容易造成效率低下的问题。对此，笔者认为这涉及到对法律价值的取向问题，对被拆迁人而言，评估是关系到拆迁补偿的重大行为，从这一角度出发，公正的价值应当优先于效率的价值。同时，一个开发项目的拆迁委托多个评估机构进行评估，可能会出现评估结果的差异，这就对评估的精确提出了更高的要求，要求相关部门制定更为科学、合理的评估规范，使不同的评估机构作出的评估报告具有大致相同的评估结论。
四、 对评估结论的采信
笔者认为，对经过市场评估得出的鉴定结论的采信应当严格审查。在司法实践中，一般应从以下几个方面进行：1、程序审查。它是判断鉴定结论是否合法的重点，主要审查其法定程序是否符合法律、法规、规章及条例等规定的要求，鉴定结论所记载的鉴定的提起人是否合格，鉴定人是否具备鉴定资格，鉴定人与案件鉴定双方当事人是否有利害关系、鉴定机构、鉴定过程等操作规范是否符合规定等等;2、形式审查。形式审查鉴定结论是证据的载体，应当有一定的格式，一定的内容。如果一份评估报告的鉴定结论只有结论而没有分析过程，显然是不能说服人的;3、内容审查。鉴定结论的内容是否真实可靠亦是审查的重心。在对鉴定结论的采信中，应着重审查、鉴定结论的内容是否客观真实，只有透过现象看本质，才能有利于鉴别鉴定结论的真伪。因此，对被拆迁房屋价格评估报告存在下列情形之一的，拆迁管理部门或者人民法院不应采信：1、评估部门或者评估人不具有房地产价格评估资格的;2、违反公开、公平、公正原则的;3、不符合技术规范的;4、评估程序严重违法的;5、评估报告依据明显不足的;6、评估结果明显不合理的;7、存在不能作为判断被拆迁房屋价格其他情形的。
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