拆迁评估分析

　　拆迁评估分析

　　2003 年12月1日，建设部发布了《城市房屋拆迁股价指导意见》(2004年1月1日施行)，对拆迁评估有了明确规定。当前拆迁纠纷的核心问题是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定补偿金额的重要依据，建设部的《指导意见》不够具体，并且只能给各地作参考，因此在拆迁评估过程中暴露出很多问题。如：1，政府制定补偿标准，干预拆迁评估。有的中小城市以没有评估机构为借口，由政府制定补偿价格。2，估价方法不科学。有些身份规定“基准价格+修正”的估价方法。由于某些地方政府并未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差甚远。3，评估市场无序。有的评估机构为了承揽评估业务，违规出具虚假评估报告。有的城市拆迁评估机构独家经营，被拆迁人对评估结果有异议时，缺乏有效的调查处理机制。

　　在评估机构良莠不齐，缺少科学估价方法的我国评估业现状下，将拆迁补偿金额的确定权抛给拆迁评估机构，仍难保证会评估出合理的房屋价格。而且，建设部意见只能作为司法审判的参照而不是审判的依据，在与其他拆迁治理制度相矛盾或不被遵守时，被拆迁人很难依该意见主张获得自己的诉讼利益。

　　基于以上问题，基于现行拆迁制度过分注重保障城市建设速度，我们要加强对被拆迁人的利益保护，为拆迁人与被拆迁人创造平等的对话地位，使该项制度更加合理公平。眼下，针对房屋拆迁制度提出的改革方案很多，这里，笔者也提出自己的改革构想，对相关内容进行修正：

　　一、在《条例》第七条规定的申请拆迁许可证的文件中增加一项内容，即加上拆迁补偿安置合同作为第六项申请资料。

　　二、把行政裁决在先改为当事人自愿选择纠纷解决方式。即由法院还是由行政部门解决争议由当事人自己选择。

　　三、除双方当事人已达成合法协议后一方当事人又反悔和法院依法判决外，去除其他强制拆迁的规定。

　　这样一来，把先决定拆迁后协商补偿改变为先协商补偿后决定拆迁，保留行政部门的拆迁审批权，取消其拆迁过程中的裁决权。充分尊重被拆迁人的意识自治和尊重他们的房屋处分权，只有一个地段的大部分居民同意某拆迁补偿方案，与拆迁人签订好拆迁补偿安置协议后，拆迁才能进行。既能让被拆迁人与拆迁人平等协商，又能堵住乱拆迁行为。有人可能认为一部分居民因此而漫天要价，阻碍房地产业发展，这种观点忽视了市场这只无形之手的作用，在公平的市场环境下，资源配置总会寻找最有利的方式运行。拆迁人与被拆迁人肯定能找到对各方都有利的解决方案，不只是逼迫被拆迁人做出让步。此方案与宪法私人财产权保护相一致，有利于纠正拆迁人与被拆迁人之间地位的失衡，更尊重社会主义市场经济的规律