(一)关于《房屋产权调换协议》的合同性质
城市房屋拆迁补偿安置协议的合同性质问题，理论界和实务界一直颇有争议。有观点认为城市房屋拆迁补偿安置协议属行政合同，也有观点认为属民事合同，笔者赞同属民事合同的观点。《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”最高人民法院法复[1996]12号《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定：“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”由此可看出房屋拆迁补偿安置协议的民事法律属性，确定了其属性才有利于平等地保护拆迁当事人的合法权益，保障双方当事人利益最大化的实现。
(二)被拆迁人对安置房屋享有优先权的具体体现
本案中，李某与王某签订的房屋产权调换协议有效，同时，工程公司与第三人夏某签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同自成立时同样生效。因而，本案中一套房产出现两份有效的房屋转让合同，其中一份合同依法履行，必然导致另一份合同履行不能，现两份房屋转让合同的受让方均要求履行合同受让房屋，哪一份合同具有优先性是必须明确的。笔者认为拆迁补偿安置协议不同于买卖合同，买卖合同是出卖人转移买卖标的的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人对买卖合同的标的物享有所有权或者处分权，签订合同的目的是将物的所有权处分给买方，以此获得相应的价款，是对物的价值实现。买受人为了获取出卖人所有之物，必须支付一定的价款，从出卖人手中继受取得所有权。卖方可以买方不支付价金为由拒绝转移物的所有权。
买方也可以卖方不转移所有权或交付物不符合要求等为由拒绝支付价金。房屋拆迁双方当事人签订协议的目的是拆迁人对被拆迁人因房屋所有权灭失造成的损失给予补偿。拆迁人在签订协议之前就取得了拆迁范围内的土地使用权，必须承担对被拆迁人的补偿安置义务，才能对房屋进行拆除。被拆迁人的房屋所有权在签订协议前就因政府征收而消灭，在协议中不存在处置房屋所有权问题。其中，以货币补偿形式签订的补偿安置协议中，不存在物的所有权转移的内容，也没有存在必要。以产权调换形式签订的补偿安置协议中，拆迁人向被拆迁人提供安置房不是为了转移房屋所有权获取价金，而是为了取得房屋拆除权，便于开发建设。被拆迁人选定安置房屋是行使受让补偿利益权利的表现，不需要在协议中约定支付价金的内容。被拆迁人对安置房屋享有受让期待权，应受到法律的特殊保护，这是房屋拆迁补偿安置的法理基础决定的。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”这一条款首次以司法解释的形式创设了我国的拆迁补偿安置房屋优先权制度。被拆迁人为服从国家和社会公共利益而同意拆迁，利益上作出了一定的牺牲，法律上有必要对被拆迁人利益的保护作出一些特别规范。司法解释的这一规定实质上赋予了实行产权调换补偿形式中的被拆迁人要求拆迁人交付调换房屋的权利以物权的性质，即被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权，故被拆迁人对安置房屋享有优先权。
综上所述，本案中王某作为被拆迁人对安置房屋享有优先权，工程公司和李某应履行合同义务将安置房屋交付给王某，第三人夏某应空出其已实际占有的安置房屋。
公众号 
手机网站