进入征地拆迁领域之前，我和大家一样，听到拆迁就会联想到有钱、暴发户、“拆二代”，但是真正接触了这个行业发现，还有那么一批人是“一拆致负”的。以前，我们老家的小店铺就流传过“动迁”消息，听父母说，那时候没有什么公告，就是听大家茶余饭后讨论的，但是几年过去了我们家还在经营着，并没有“被占”，只是房租从8000元/年疯涨到了2万元/年。不错，所谓的动迁可能就是一些有心人的“好意提醒”，收益的则是这些房东，毕竟因为这些流言，他们的租金收益才翻了两三番嘛……
所以听说征收拆迁时，大家不要只顾着茶余饭后的闲谈，或者跟风似的抢修抢建，与其憧憬丰厚的拆迁款，还不如实实在在了解一些征收拆迁的法律常识，避免真的拆房子时候束手无措。
1.明确征收拆迁目的。《宪法》第十三条明确规定，国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给于补偿;《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产;《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平征收拆迁补偿;《土地管理法》也都有类似规定，即国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予征收拆迁补偿。所以，合法征收或拆迁的前提必须是满足公共利益的需要。
2.明确征收主体。以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为依据，可知市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作;市、县级人民政府有关部门应当按照职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。其中，房屋征收部门一般是由市、县级人民政府设立的专门的房屋征收部门，或者在现有的部门(如房地产管理部门、建设主管部门)中确定。而房屋征收部门为了顺利实施征收拆迁工作，也可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，但是承担房屋征收与补偿工作的实施单位应当是不以盈利为目的的，其所需工作费用应当由政府财政予以保障。
3.明确征收法定程序。提到征收程序，老百姓必需首先明确自己的房屋是在国有土地上还是在集体土地上，土地性质不同意味着适用的法律依据和实施程序不同。国有土地上的房屋征收，适用的是2011年开始实施的国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例中对征收程序规定的比较明确、详细和具体。而针对集体土地上的房屋拆迁，国家并没有出台统一的法律法规，适用的主要是《土地管理法》及其实施条例中有关集体土地征收的相关规定。
4.明确征收拆迁补偿依据。对于房屋的补偿，根据土地性质不同，分别适用不同补偿标准。
征收国有土地上的房屋，征收拆迁补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。而被征收房屋的价值是由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定的。
征收集体土地房屋的补偿，则适用《土地管理法》及其实施条例中规定的被征收土地上的附着物进行补偿，即“重置成新价”或“重置成本价”。因为该法的相关规定十分模糊，很多市、县级政府会根据需要拟订《集体土地拆迁补偿安置办法》等，试图以此规范地方征收补偿问题。但是，根据《立法法》的相关规定可知，对于非国有财产的征收征用只能制定法律;或者由人大授权国务院先制定行政法规;《物权法》也明确规定，为了公共利益的需要，征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的，应当依照法律规定的权限和程序实施。因此，可以说市、县级政府拟订的《集体土地拆迁补偿安置办法》并不能作为征收补偿的依据。
知己知彼，方能在拆迁浪潮中守住一方净土!遇到拆迁时，必须要认清征收拆迁的合法性问题，不要被征收方牵着鼻子走，要试着扭转被动局势，为自己争取有利的谈判筹码!
作者：吕秋香
版权所有：北京京平律师事务所
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