拆迁协议的审查

拆迁协议的审查

　　拆迁人和被拆迁人在协商拆迁安置补偿事宜时，应当严格遵守国家法律法规的规定，对于违反国家法律法规规定的，依据民法通则第58条、合同法第52条的规定，应当确认为无效的拆迁协议。违反法律法规规定的拆迁协议，主要包括形式违法和内容违法两类。拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆迁法律规范的规定。
　
　 一、无效的拆迁协议

　 根据我国民法通则的有关规定，结合房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定，造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类：

1．拆迁人主体不适格

不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效；拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

2．被拆迁人行为能力受限制

被拆迁人是无民事行为能力人，或者被拆迁人是限制行为能力人，其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。

3．代理人越权

代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

4．协议内容违法

拆迁协议违反法律法规强制性规定，应认定为无效。

二、内容违法的拆迁协议

拆迁协议的内容违反国家法律法规规定，是指拆迁人和被拆迁人所签订的房屋拆迁协议的内容不符合拆迁法律规范和其他法律规范的规定。①主要有以下八种情况：

1．被拆除的房屋没有经过政府批准

法律规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后，房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证，该房屋及其附属物的拆除未经有关主管部门批准，拆迁人和被拆迁人已经就拆迁安置和补偿事宜达成一致意见并订立房屋拆迁协议的。

2．协议内容违反批准文件规定

拆迁人和被拆迁人所达成的协议不符合有关批准文件的规定。拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁。如果拆人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的，可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序，该协议应当认定为无效。

3．补偿形式、金额违法

拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额不符合拆迁法律法规规定的。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有三种，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合的方式。如果拆迁人与被拆迁人之间所订立的拆迁协议规定对于被拆迁人采取其他补偿方式的，这种协议规定的补偿方式违反了拆迁行政法规对于拆迁补偿的方式的规定，为无效。

4．安置地点和面积违法

拆迁安置用房的面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定的。

5．约定的周转过渡内容违法

拆迁人和被拆迁人所订立的拆迁协议确定的周转过渡的有关规定与拆迁法律规范的规定不相符合的。

6．拆迁期限和拆迁范围违法

拆迁协议是在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限之外订立的。根据本案争议当时拆迁法规的规定，实施城市房屋拆迁不得超过经批准的拆迁范围和经批准的拆迁期限。依据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第9条的规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。

7．与被拆迁人以外的他人订立协议的无效

拆迁人与房屋拆迁范围之外的当事人订立房屋拆迁协议的，拆迁协议无效。

8．其他条款违法

三、以欺诈、胁迫手段订立的拆迁协议

拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫等方式，迫使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

依据《民法通则》第4条的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁人与被拆迁人在订立拆迁协议的过程中，均应当尊重对方当事人的真实意思表示，一方当事人采取胁迫、欺诈或者在乘人之危的情况下，使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议，经人民法院或仲裁机构查明，均应当确认为无效。

1．因欺诈而签约，拆迁协议无效

欺诈是指拆迁人或被拆迁人故意告知对方虚假的情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出违背真实意思表示的情况下订立的拆迁协议。

在拆迁实践中，有的拆迁公司在签订协议时，未充分告知被拆迁人可以获得的补偿方式及被拆除房屋重置价格的真实情况。拆迁公司的故意隐瞒、遗漏和虚假告知的违法行为，对被拆迁人构成欺诈。

2．拆迁人欺诈行为的构成要件

(1)拆迁人故意告知被拆迁人有关事实的虚假情况，或者故意向被拆迁人隐瞒事实真相，诱导被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立拆迁协议。

(2)拆迁人故意告知被拆迁人虚假的拆迁法律政策规定，或故意隐瞒拆迁法律政策的规定，迫使被拆迁人在对法律认识错误的情况下，作出违背其真实意思表示的行为。

3．故意告知被拆迁人虚假的法律政策

(1)故意告知虚假的拆迁补偿方式规定。

(2)故意告知虚假的产权调换价格规定。

(3)故意告知虚假的房屋重置价格作价程序规定。

(4)故意告知虚假的安置规定。

被拆迁人可以针对拆迁人的虚假告知行为，诉请人民法院或仲裁机构认定签署的拆迁协议无效。

四、以合法形式掩盖非法目的。拆迁协议无效

无效的拆迁协议，只能由人民法院或仲裁机构认定和裁判，行政机关和其他社会团体无权认定和裁判。

拆迁公司对房屋拆迁时，应当按照程序规定，对原有房屋的重置价格按照规定进行评估，并充分告知被拆迁人真实情况，否则拆迁协议无效。