拆迁安置房，买得?买不得?

　　一、拆迁安置房的性质

　　拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因拆迁后安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

　　根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两种：

　　1、一是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。

　　2、二是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。这两类拆迁安置能否买卖的规定是不同的。

　　二、拆迁安置房能否买卖

　　拆迁安置房是否能够进行买卖，要看该拆迁安置房是否具有全产权。

　　房产一般有两证，房产证和土地证，房产证表示这房子归你所有，但是如果建筑物没了，你想再在原土地上兴建，必须经相关部门批准。 土地证表示你拥有了这块土地的所有权和使用权，无论建筑物是否存在，别人是无权在你的地盘建东西的，别人无论建什么都是侵犯你的权益。

　　具有完全产权的拆迁安置房是可以进行买卖的。拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，是可以上市交易的，房屋权属证书(房产证)是权利人依法拥有房屋合法权利并占有、使用、受益和处分该房屋的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。其它任何房产证不具有同等法律效力。不管是什么性质的房屋只有在取得房产证后才可以进行二次交易，没有取得房产证是禁止上市交易的。

　　三、拆迁安置房买卖会遇到什么问题

　　1、人为因素引起的问题

　　好多时候，一栋安置房的所有人不只是一个人，对这栋房屋有所有权的人统称这栋房屋的“共有人”。“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们或找房屋买卖合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。

　　2、价格因素引起的问题

　　目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置补偿协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼，进行拆迁维权。

　　3、政策因素引起的问题

　　根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋分为上文我们表述过的两类。一类房屋产权属于个人，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是商品房，和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。因为政策因素的影响，拆迁安置房能否上市交易是需要具体情况具体分析的，不能一概而论。

　　所以，京平律师提醒您：拆迁安置房购买前需要在做决定前充分了解拆迁安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。这样的拆迁安置房才买得，才买得顺心，安心。

　　作者：京平拆迁律师

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