以拆迁补偿承受土地、房屋是否应纳税?

　　一、以征收补偿款承受土地、房屋权属属于契税缴纳范围。

　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》(下简称“《暂行条例》”)第二条规定，可以知道土地使用权的出让、转让，房屋买卖、赠与、交换时，承受人需要缴纳契税。那么，以征收补偿款承受土地、房屋权属似乎包含在第二条之下，应当缴纳契税。那么，大家可能会疑问，以征收补偿款承受土地、房屋权属，是不是法定的免征、减征契税的情形呢?再参看《暂行条例》第六条规定，有下列情形之一的，减征或者免征契税：(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征;(三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征;(四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。很遗憾，《暂行条例》没为广大被征收拆迁重新承受土地、房屋缴纳契税提供明确的法律依据。那么，让我们再来参看《中华人民共和国契税暂行条例细则》查看是否有具体的规定，依据第十五条第一款的规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。至此，根据上面大段法律阐述分析，依据行政法规、部门规章的相关规定，我们得出结论该情况“是否缴纳契税由各省、自治区、直辖市人民政府确定”。

　　二、以征收补偿款承受土地、房屋权属缴纳契税的计税依据。

　　《暂行条例》规定契税的应纳税额=计税依据*税率，也就是说契税实行比例税率，其中税率的比率在3%-5%之间由相关法规政策规定，那么契税应纳税额的计算，最重要的在于确定计税依据。一般情况下，承受土地使用权、房屋所有权多以成交价格或者非买卖以市场价作为契税缴纳的计税依据(这一点可参看《暂行条例》第4条的规定)。纵观全国各省、自治区、直辖市的契税实施办法，参照北京、河北、山西、天津、青海等10多个城市的契税实施办法(附表)，认为我国地方对以征收补偿款重新承受土地、房屋权属的契税缴纳，多采用“差价”作为契税缴纳的计税依据。那么“差价”一词如何理解呢?“差价”是“货币补偿款减购置款”还是“购置款减货币补偿款”呢?在讲述“差价”之前，这又不得不再引入一个相关概念“安置补偿方式”，在我国针对征地拆迁安置补偿有两种方式供广大被征地拆迁户选择——1、货币补偿方式;2、产权调换方式。因为本文主要阐述契税的相关问题，对两种货币补偿方式的具体概念笔者就不再作繁杂论述，仅简单解释为货币补偿方式：是指房屋拆迁以后拆迁人以支付货币形式对被拆迁人进行安置的一种方式;产权调换方式，是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置。相关概念解释后，“差价”到底应该如何计算呢?针对货币补偿方式，“差价”是指购房成交价格超过货币补偿的差价部分，如政府补偿100万给被征收拆迁户，被征收拆迁户又以120万购买新的房屋，那么被征收拆迁户需以(120-100)20万为计税依据，缴纳契税;再针对房屋产权调换，“差价”是指被征收拆迁户补缴的款项。如政府以120平新房换被征收拆迁户80平房子，要被征收拆迁户再补缴5万元，那么被征收拆迁户需以该补缴的5万元为计税依据，缴纳契税。上述大段分析，笔者为大家总结成下面表格，方便大家理解：








 

　　附表：

　　1、北京市契税管理规定：第七条 (二)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税。

　　2、河北省契税实施办法：第九条　(三)纳税人用国家征收、征用其土地、房屋的补偿费、安置费，重新承受土地、房屋权属的，其重置价格没有超过土地、房屋补偿费、安置费的，免征契税;超出补偿费、安置费的部分应当缴纳契税。

　　3、山西省契税实施办法：第九条 (五)土地、房屋被县级以上人民政府征用或占用后，重新承受土地、房屋权属的，成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费或虽已超出但不超出30%的(超出30%以上的部分征收)，免征;

　　4、山东省契税征收规定：第五条(二)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其实际支付金额没有超出土地、房屋补偿费和安置补助费的，免征契税;其实际支付金额超出土地、房屋补偿费和安置补助费的部分，纳税确有困难的，经县以上契税征收机关批准，可予以减征或者免征。

　　5、甘肃省契税征收管理办法：第八条 (四)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的;

　　6、湖北省契税征收管理实施办法：第十六条 (四)土地被依法征用或占用后，重新承受土地的，减征或免征;

　　7、辽宁省人民政府办公厅关于印发《辽宁省契税暂行实施办法》的通知：第四条 (五)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，纳税人重新承受土地、房屋权属的，酌情给予免征或减征。

　　8、河南省契税实施办法：第九条(三)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，纳税人重新承受土地、房屋权属的，其土地、房屋面积不超过被征用、占用土地、房屋面积1.3倍的，免征契税;

　　9、青海省契税征收管理办法：第十四条　土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，免征契税。

　　10、天津市契税征收实施办法：第十二条 (四)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，经市人民政府批准可酌情给予减征或者免征契税。