房屋征收补偿标准

　　摘要：

　　因搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平的问题上。征收补偿是各方高度关注的问题。《征收条例》规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。这就意味着，如果被征收人符合住房保障条件，征收程序启动以后，被征收人可以优先享受住房保障，这也充分体现了《物权法》中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神，公平化和人性化得以明显体现。

　　一.房屋征收补偿标准的具体规定

　　《征收条例》以及依据此条例而制定的《国有土地上房屋征收评估办法》是城市房屋征收补偿中房屋价值评估的依据所在。

　　《征收条例》第19条明确规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。条例第17条第1款在确定征收补偿的内容时，以房屋价值为基础进行设计;第18条住宅被征收的，被征收人可以优先获得住房保障的规定;第21条关于被征收可以选择房屋产权调换补偿方式的规定等，在一定程度上以房屋置换的方式整体补偿了被征收人所受的全部损失。《国有土地上房屋征收评估办法》第30条指出，被征收房屋的类似房地产是指被征收房屋的区位，用途，权利性质，档次，新旧程度，规模，建筑结构等相同或者相似的房地产，被征收房屋类似房地产的市场价格是被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格，确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当考虑偶然的和不正常的因素。

　　《征收条例》第19条规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。相对于过去的《拆迁管理条例》，征收条例对补偿制度作了重大完善，从而使搬迁更加公平。以市场价格作为补偿标准，不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，对保证被征收人的居住条件、生活水平具有重要意义，使得被征收人的基本利益得到保障。

　　二.《征收条例》规定的补偿标准应当注意的问题

　　《征收条例》在房屋征收补偿标准的确定上，也存在亟待商榷之处。

　　首先，征收个人住宅时，优先给予符合住房保障条件的被征收人住房保障，这一规定旨在给予被征收人一种生活住房保障权，并非免费给予其住房。被征收人必须按照统一购房价格向政府买房。由此《征收条例》第18条只是赋予了被征收人一种优先购买权。至于被征收人在房屋被征收之后能否买的起住房，则取决于其所能获得征收补偿额或其经济能力。在此情况下，被征收房屋的补偿标准则成为被征收能否实现优先购买权的关键。

　　其次，《征收条例》第21条虽然规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”，但从其第2、3款的规定看，无论是因旧城区改建征收个人住宅，还是因其他情况征收个人住宅，市、县级人民政府虽然应当提供用于产权调换的房屋，但其可与被征收人计算、结清被征收房屋价值用于产权调换房屋价值的差价。这说明房屋产权调换作为一种征收补偿方式，同样要以被征收房屋的价值评估和补偿为基础。

　　《征收条例》概括规定了被征收房屋价值补偿的标准的确定，具体规定了被征收房屋价值的评估者、评估办法、对评估结果异议存在异议时的复议、鉴定制度。这些程序性的规定固然必不可少，但被征收房屋价值的补偿标准则最为重要。

　　三.《征收条例》关于补偿标准的不足之处

　　由上述补偿方式可以看出，被征收房屋价值的补偿标准是房屋征收制度能否正常运转的轴心，也是《征收条例》第2条规定的“公平补偿”能否得到实现的关键。《征收条例》19条第1款规定的补偿标准，即“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，笔者认为至少存在以下三个不足之处：

　　(一)未将“被征收房地产的市场价格”作为补偿标准

　　房屋征收补偿是为了弥补被征收人因丧失权利所遭受的损失，征收补偿因此应当以被征收人所失不动产价值确定。不动产因其区位而往往具有独一无二的特性，其价值与其所处城市区位，所在建筑区划、所有通风与采光状况及自然或者人文环境密不可分。严格的讲，一幢建筑一个价格，不同房屋的价格各不相同。房屋所有权人购买特定房屋时是这种情况，当该特定房屋被征收时也应当如此。再者，被征收房屋有左邻右舍，且其市场价格又各不相同，类似房地产难以确定。总之，征收补偿额以被征收房地产的市场价格来确定更为合理。

　　(二)未明确以“地”还是以“房”为基础来寻找“类似房地产”

　　在房屋买卖或房屋所有权转移中，决定房屋价值的不是房屋自身，而是房屋所占用范围内的规划土地。城市中心的简陋房屋甚至是危房的价格优势也远远高于城市郊区新房价格的事实，即为明证。

　　(三)未对住宅性房屋与非住宅型房屋在补偿规定上作区分

　　非住宅性房屋是(如商厦、写字楼、娱乐场所等)虽然在造价上会高于一般住宅，但由于现行建设用地使用权续期制度所决定，住宅建设用地使用权的法律地位或价值要远远优越于非住宅建设用地使用权。《征收条例》除在第23条对非住宅性房屋因征收造成的停产停业损失的补偿作出特别规定外，并没有体现出住宅性房屋与非住宅性房屋补偿标准上的不同。

　　总之，《征收条例》关于征收补偿标准的规定，仅仅顾及了城市房屋征收中的突出问题，并没有针对不同的征收客体，在系统把握现行不动产法律制度的基础上，对征收补偿标准作出系统和细致的规定。