拆迁单位实施房屋拆迁是否要交纳契税？

　　某市房管处提问，该市一些房地产开发企业在开发项目实施时，拆除了一些房屋。按该市契税征管部门的要求，对此应当征收契税(他们认为应当征收契税的依据，是该省财政厅1998年所发的《关于对单位和个人进行房屋动迁取得房屋土地权属征收契税的批复》，其中规定：“动迁私有和公有住房，对被动迁户支付了动迁费用，取得了房屋权属，……对这些组织实施动迁取得房屋权属的单位和个人，应依法征收契税”)。但房屋开发企业对实施动迁行为应交纳契税心存疑虑，由于契税由我处代征，便向我处询问。问：1.拆迁单位实施房屋拆迁是否要交纳契税?2.如要交纳契税，我处是否应对拆迁房屋办理权属转移登记手续?

　　金绍达：按1997年重新发布的《契税暂行条例》第一条规定：“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”。财政部对“承受”的解释是：“条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为”。

　　按《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在实施房屋拆迁时，拆迁人与被拆迁人所签订的是拆迁补偿安置协议，而非房屋买卖合同。因为不论房屋是否随即拆除，开发商并没有实际承受房屋(拆迁单位实施房屋拆迁与人民政府对房屋的征收不同)，拆迁安置协议应当理解为房屋产权人同意拆迁方拆除他的房屋。即拆迁人从被拆迁人那里获得的只是对房屋事实上的、特定的处分权(拆除)，而不具有法律上的处分权(如转让或设定抵押)。正因为拆迁方拆除的是不属于其所有的房屋，所以要获得房屋产权人的同意，并给房屋产权人以经济的补偿、使用的安置。在这一过程中，并没有发生房屋所有权的转移。

　　房屋拆迁从表面上看，被拆迁人的房屋被拆除以后，该处土地使用权由拆迁人获得，有从被拆迁人那旷承受”的表象，而实际上并非如此。开发商的国有土地使用权并不是从被拆迁方转让取得，而是从政府出让取得。

　　实施房屋拆迁和出让土地完全不同，如果把 拆迁单位实施房屋拆迁称作是“转移土地、房屋权属”，十分牵强。

　　开发商对此有一些想法是可以理解的，按依法行政的原则，房地产权属登记部门可以对什么是房地产权属的转移进行解释。但是，如果对于是否应当征收契税的问题产生疑义，应由契税征管部门解释。当事人如果仍然认为不合理的，可以向其上级主管部门提出。

　　但在契税征管部门作出新的规定以前，在全省范围内，仍应以省财政厅的这一解释为准。

　　房屋被拆除，所有权的客体灭失，房屋所有权不复存在。无论当事人是否交纳了契税，登记机关都不应将拆迁入作为房屋所有权人登记于登记簿册上。按《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋被拆除后，应办理的是注销登记。

　　也有极为少数的拆迁单位，在与被拆迁人签定了拆迁补偿安置协议后，并不拆除房屋，而是进行修缮后自行使用或是进行销售，但拆迁补偿安置协议并不是房屋所有权转让合同，此时拆迁单位并未取得房屋所有权及相应范围内的土地使用权。如果因为合法的原因房屋不再拆除，应当由拆迁单位在取得该房屋所有权时，重新签订房屋所有权转让合同、交纳契税、办理房地产权属转移登记。