征收拆迁住改商房屋如何认定如何补偿?

　　什么是“住改商”房屋?

　　“住改商”房屋，是指国有或集体所有土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改住宅为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途的房屋。比如，咱们生活中常见的是将临街的房子用来开超市、开餐馆、卖杂货等等，这其实就是“住改商”。

　　根据《民法典》第二百七十九条规定，业主不得擅自将住宅改变为经营性用房。“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”可见，“住改商”房屋并非法律禁止的行为，如果属于合法的“住改商”，那么在征收补偿过程中，就需要按照“住改商”的标准予以补偿。

　　如何认定“住改商”房屋?

　　确定“住改商”的补偿标准，核心问题在于确定房屋性质，而确定房屋性质的依据是房屋的用途。在实践中，“住改商”的认定需要考虑以下几个方面：

　　一是纳税凭证。纳税凭证可以说明从事生产经营活动的住房一直在从事生产经营。租赁协议。将房屋出租给他人，应提供租赁协议和相关收据、票据。

　　二是营业执照、税务登记证、卫生许可证等。这些可以直接认定房屋的实际用途，确定营业主体和地点。

　　三是经营时间。经营时间越长，说明“住改商”的性质越明显。

　　四是房屋实际使用状况。如果有些人办理了相关手续、证明、许可，但是没有用于实际经营，这种情况不能被认定为“住改商”。

　　如果能够符合以上条件，则应按照商业用房进行补偿。

　　如何补偿“住改商”房屋?

　　我国现行的法律、法规均没有对“住改商”性质房屋的补偿标准作出专门或具体的规定。但在实践中，对住改商房屋的补偿标准一般高于居住用房屋的一到两倍。

　　此外，补偿项目还包括：装修、装潢等房屋添附费用;设备资产搬迁费用、折旧损失停产停业损失的补偿;员工遣散安置费用;搬迁奖励等促签奖励。