农村集体土地上房屋拆迁在什么情况下可以使用城市房屋拆迁补偿标准进行补偿

　　《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”该规定中明确了集体土地上房屋拆迁适用城市房屋补偿标准的情形，对于该规定的适用情形，应满足以下三方面。

　　

 

　　一、土地征收工作没有与房屋补偿安置工作同步开展

　　该规定中提到的“未就…进行安置补偿”，宜理解为没有制定并发布安置补偿方案，而不是没有签订拆迁补偿协议或没有支付安置补偿款。一般情况下，土地征收工作应与安置补偿方案制定、发布同时进行，但由于行政机关存在违法行为或其它复杂原因导致土地征收工作开展后，安置补偿方案相关工作尚未开展，那么此时可以适用《规定》第十二条第二款规定。反之，如果土地征收工作与安置补偿方案制定、发布在同一征收行为中完成，只是由于某种原因导致补偿安置过程较长，被征收人一直没有得到合理补偿。此时即使补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，但由于安置补偿方案制定时土地性质为集体，因此此时只能遵循集体土地房屋拆迁补偿标准来进行补偿，综合考虑行政机关在延迟补偿问题上的过错、案涉土地的区块地价有无调整等因素，对被征收人的补偿进行适当调整。

　　二、应当扣除已经取得的土地补偿费

　　该规定中提到“... 应当扣除已经取得的土地补偿费”，是指在集体土地征收过程中，土地补偿费归农村集体经济组织所有时，此时如果对房屋所有权人再按照国有土地上房屋的标准进行补偿，由于国有土地上房屋的价值本身就包含土地的价值，此时就会出现同一土地两次补偿的情况。因此，对被征收人房屋按照国有土地上房屋价值进行补偿时，要扣除掉已经取得的土地补偿费。

　　

 

　　三、适用本条规定时还应综合考虑其它因素

　　该规定中提到“…人民法院一般应予支持”，并没有说“应当支持”。实践中，征收补偿安置工作情况往往十分复杂。如果大部分人已经按照一定的标准签订并履行了拆迁补偿安置协议，而仅对极个别人按照国有土地上房屋补偿标准进行补偿，那么必然会引发新的矛盾，因此此时更应当考虑公平性及稳定性，综合考虑本条规定与其它因素的协调问题。