农家乐、民宿这类住改非房屋拆迁如何补偿?

　　在房屋征收拆迁过程中，住改非这类非居住房屋拆迁补偿标准与普通住宅拆迁补偿标准存在较大差异。住改非非居住房屋，即使是房屋及其附属设施完全相同，住改非房屋拆迁补偿也将高于普通住宅。为降低拆迁预算，征收方常以房屋“登记性质为住宅”为由，住改非房屋的拆迁补偿标准仅按普通住宅房屋拆迁补偿标准计算，进行补偿。

　　就有当事人会问，如果征收方在征收房屋时说自己的“住改非”房屋是不合法的，是不是就不能以经营性房屋拆迁补偿标准来计算补偿款?

　　“住改非”房屋，是指原国有或集体土地上房屋产权证载明的用途为住宅，但要改作经营，并依法取得营业执照，税务登记证等经营手续的房屋。

　　最高法的有关判例明确，对“住改非”房屋征收时，应当对停产损失进行补偿。

　　咱们来看看这一案例：

　　李先生登记在其名下的房子包括3套住房和一套自建房，除自建房外还有国有土地使用权证，使用权取得方式为国有划拨。在2010年，李先生把这些房子改为商铺，办理了合法的个体工商营业执照和税务登记证。2015年征收方给出每平方米4000元以下拆迁补偿标准，李先生认为不合理，经多次与征收方协商未果，拆迁补偿协议也一拖再拖没有签订。最后，征收方作出征收补偿决定，并送达《某地国有土地房屋征收补偿办法》，将该房屋征收补偿费确定为4000元/平方米。李先生向人民法院起诉，确认补偿决定不合法，一审二审均败诉。在申请再审后，为了纠正原判决中的错误，最高法院决定受理李先生的再审请求。并在42号文中指出：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”

　　所以按照上述规定，对大量未办理住宅改为非住宅的变更登记，而直接将自己所住的房屋作为经营场所的情况。实践中，不应简单的将房屋所有权证中所记载的房屋性质作为确定拆迁补偿标准的依据，而应综合衡量被征收房屋的实际情况，确定拆迁补偿标准。