房屋征收时面积和房屋产权证上不一样怎么算?

　　在征收时，依据所在位置、用途、建筑结构、新旧度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素，对被征收房屋进行估价。但被征收房屋面积作为其估价的一个重要因素，又该如何认定，很多被征收人都感到困惑，今天京平拆迁律师就给大家解答一下。

　　房屋登记簿是房屋权利归属的依据，是房屋登记机构制作、管理的，用来记录房屋基本情况、房屋权利、依法应登记事项的特殊簿册。相比较而言，房屋产权证和登记证明书更具公正性、权威性，所以当三个证明书不一致时，应以房屋登记簿上的记录为准，除非有证据证明房屋登记簿中确实有错误。《房屋登记办法》第26条规定，如房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不符，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　标准的产权证书应载明房屋结构、层数、层高、四至、建筑面积及土地面积。由于历史原因，有些产权证明材料被破坏、丢失，难以证明确切的房屋面积;同时，也存在行政机关办理房屋产权证时不规范、不严谨，导致产权证未记载房屋四至、面积或计算错误等问题。所以，不能单凭房产证明书上所记载的面积来计算，也不能视为例外。具体地说，存在下列几种情形，房屋权属证书上所记载的面积不可确定：

　　一、已登记的建筑物，除登记时确有错误外，以房屋登记簿上记载的面积为准。

　　征用过程中，最常见的情况是权属证明上记载的面积与实际面积不符，很多被征收人反映，许多行政机关按哪个面积小，就以哪一个为准，但事实真的如此吗?已登记的房屋，其性质、用途、建筑面积，一般以产权证及房屋登记簿记载为准;产权证与房屋登记簿所载内容不符的，以房屋登记簿上所载内容为准。

　　二，以法院生效判决确定的区域为准。

　　法院的生效判决具有裁判力、执行力和约束力。法院对其生效判决也具有决定性作用。这样，在人民法院已经发生法律效力的判决中确定的面积，与登记在土地使用权上的面积不一致的，以判决确定的面积为准。

　　三、未登记的建筑物，按照市、县级人民政府的认定，处理结果为准。

　　由于历史遗留下来的问题是我国房屋登记制度不健全，很多房屋没有登记，对这类未登记的房屋，应按照市、县级人民政府的认定，处理结果进行评估。

　　四、足以推翻的证据所证实区域范围。

　　根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第63条第1款，国家机关及其他职能部门依职权编制的文件文件，其效力高于其他文件。房产证明书是房屋登记机关依职权签发的权属证明，属公文文件，根据该文件的规定，权属证明具有优于其它书证的效力。但是其效力并非不可动摇，如被征收人提供的确定房屋面积的相关证据，足以推翻所记录的房屋面积，则应以被推翻的证据证明的面积为准。