征地拆迁开始了房屋拆迁补偿价值如何确定

　　任何建设项目的开工建设，都必须取得建设用地所在地政府计划委员会的批准文件，取得建设法律许可。二是取得建设用地规划许可证，用地单位持建设项目批准文件到当地政府规划局或规划办公室办理建设用地规划许可证的颁发。对此，需要强调的是，用地单位在办理前两项批准文件后，向当地国土资源局申请国有土地使用权批准文件。经国土资源局审查，认为土地使用符合国家有关政策的规定，将颁发国有土地批准文件。

　　拆迁方对规划拆迁范围内的建筑物、构筑物、居住人口、地理环境和被拆迁户的经济条件进行调查核实，全面掌握具体情况，分析拆迁工作中可能出现的情况和趋势，认真研究制定切实可行的拆迁工作方法，确定拆迁期限。对此，拆迁方必须在专业银行开立专门的拆迁资金账户，并根据拆迁工作的需要，全额存入拆迁资金，专款专用。拆迁方取得上述条件后，持有关部门批准文件到当地房地产管理局或建设局办理拆迁许可证，取得拆迁许可证后方可实施拆迁。

　　房屋拆迁评估方式选择

　　关于征地拆迁的评估方式，重置成本法是最常见的评估方法。这种方式是将地上建筑进行重置所需要的费用作为评估结果，选择评估时间点，然后从评估时间点测算房屋重置所需要的费用，可以用成本法来评估土地价值和房屋价值。

　　若房屋用于生产经营，一般采用收益法，实际上是对未来预期收益的估计。一般需要选择合适的资本化率来体现资本投入房地产带来的收益率。在实践中，资本化率的概念并不常用，这意味着将房地产和土地投入到相关收益中所产生的利润率。

　　

 

　　对于收益法的应用，主要评价一些实际生产经营的商业性质。一些劳动附加值较大的劳动密集型行业，专利技术能够带来的劳动收入几何倍增长，原则上应当按照收入法对其行业企业进行实际评估。虽然在一些行业，收益法在实践过程中应用不多，成本法和市场比较法在评估公司中应用较多。

　　关于市场比较法，应注意参照类似的房地产市场价值进行比较。在实践过程中，要注意属于什么用地，参考附近同性质用地的价值，主要参考类似房地产市场的价值。

　　

 

　　评估机构的筛选方法。

　　就拆迁工作而言，一般拆迁方在整个拆迁工作中处于主导地位，而拆迁户则处于从属地位。拆迁方有权支付拆迁户的补偿。拆迁方应当向拆迁户公示具有相应资质等级的评估机构时，需要公示的内容公式完整后才能做出选择。拆迁人在选择估价机构时，应当组织由拆迁户代表、估价机构和拆迁管理部门组成的听证会。

　　拆迁方与拆迁户选择估价机构不能达成意见的，应当由拆迁管理部门干涉。根据有关文件的规定，拆迁管理部门有权对拆迁方、拆迁户、拆迁实施单位和评估机构进行监督管理。因此，从这个角度来看，当拆迁方与拆迁户因估价机构的选择发生矛盾时，估价机构应由拆迁管理部门在公布的估价机构名单中抽签确定。拆迁管理部门应当邀请司法公证机关估价机构时，应当邀请司法公证机关进行现场监督，对抽签设备、程序、方法和结果的全过程进行监督。抽签结果应当公开公布，并制作司法公证文件。

　　房屋拆迁是根据城市建设规划要求和政府批准的土地使用文件，依法拆除建设用地范围内的房屋及附属物，重新安置该范围内的单位和居民，赔偿其损失的法律行为。因此，如果房屋拆迁补偿不合理、不公平，必须积极使用法律武器，以更好地维护其合法权益。