近日，备受被拆迁人关注的问题就是：自家宅基地上的房屋被认定成违建了?明明住了十几、二十年的房子，为什么现在就变成违建了呢?
房子被认定成违建，要求限期自行拆除，否则就要被违法拆迁!房屋被认定为违建，一般都是因为相关证件不足或者新加盖部分没有得到审批，让拆迁方有空可钻，在面对拆迁的时候，不但房屋拆迁补偿款拿不到，甚至连安居之处都没有了。
这个问题显然不会这么简单，里面有很多玄机，京平拆迁律师给您慢慢道来。
违章建筑，严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。
2008年《城乡规划法》出台前
《土地管理法》规定了一户一宅的原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。其中，第74条规定：擅自在耕地上建房，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款。
2008年《城乡规划法》出台后
《城乡规划法》第41条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。也就是说，法律规定，在2008年以后新建房屋应该先取得乡村规划许可证，才能办理用地审批手续。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。就是说，在原有宅基地进行翻建、重建、加建的行为规范，需要地方省级政府进行规定。
无证房屋不一定是违建
无证房屋的形成是有一定历史原因的。包括但不限于以下几种情况：
1. 房屋建于上世纪。在八九十年代或者更早的时期建的房屋，由于历史原因，很多房屋缺少相关证件。京平拆迁律师认为，这些房屋由于建成的早，且村民在集体组织上仅有一处房屋，不能够认定为违建。若是政府假以拆除违建的名义，实际上是为了免除征收拆迁补偿费用，你要是同意了就上当了!
2. 房屋建造于2008年以前。由于《城乡规划法》2008年才开始实施，对于2008年前建造的房屋，并没有规定必须申请乡村建设规划许可证，有宅基地使用权证即可。
3. 经历过拆迁。在很多地区，不同的时期可能有多次拆迁。很多原本证件齐全的房屋在第一次拆迁之时，政府承诺另批一块宅基地，供村民建房用，但是后来却未能履行承诺，只是指画一片地供建房使用，待房子建成之后，没能批下来宅基地。几年之后，该地区又需要征地拆迁，房屋所有人担心自己的房屋因没有证件被认定违建，不能得到合理补偿。拆迁律师认为，政府没有履行协议承诺，未能审批宅基地，是政府的过错，并非房屋所有人故意为之，因此在拆迁之时，不能认定为违建。
其实，现实生活中因为各种原因使得房屋“裸奔”没有证件的情况有很多种，政府不能仅仅依据没有相关证件就认定为违建，房屋所有权人在知道自己无证的情况下，应尽量补齐证件，以免后续在拆迁补偿问题上发生麻烦。即使无法补齐证件，保留好未能补齐证件的客观证据也非常有利于我们。若是政府下达违建认定通知书，也不必惊慌，在不能确定自己房屋是否真的构成违建时，咨询专业拆迁律师便是最好的选择，以免被政府忽悠上当。
作者：姜雪
版权所有：北京京平律师事务所
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