新宅改办〔2022〕2号
各乡镇(街道)、相关部门：
为深入推进我县自然村搬迁工作，确保搬迁任务全面完成，现将《新昌县农村宅基地有偿退出暂行办法(试行)》印发与你们，请认真贯彻落实。
新昌县全国农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室
2022年6月28日
新昌县农村宅基地有偿退出暂行办法(试行)
为切实保护耕地，节约集约利用土地，改善农村人居环境，探索有偿退出的农村宅基地制度,现根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于印发<深化农村宅基地制度改革试点方案>的通知》(厅字〔2020〕18号)、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于确定农村宅基地制度改革试点有关事项的函》(中农函〔2020〕17号)、《关于农村宅基地整合、退出和利用的指导意见》(绍市宅改办〔2021〕5号)、《新昌县农村宅基地制度改革试点实施方案》有关精神和要求，并结合新昌县实际，制定《新昌县农村宅基地有偿退出暂行办法(试行)》。
一、农村宅基地退出原则
1.以人为本原则。农村宅基地的退出以提高居住环境，改善农村生活为目标，使农民能退得出、搬得进、住得安。
2.统筹推进原则。农村宅基地的退出与美丽乡村建设、水库移民搬迁、易地扶贫搬迁等工作协调推进。
3.合理补偿原则。退出农村宅基地的，应当对退出人给予合理的补偿和补助。
二、农村宅基地退出范围
指新昌县县域范围的自然村。鼓励整村(自然村)退出，支持连片局部和有市场再利用价值的宅基地优先退出。根据实际情况在自然资源和规划局的指导下，由乡镇(街道)确定退出农村宅基地的村(自然村)。
三、农村宅基地退出方式
宅基地可通过下列三种方式退出，每户可选择其中一种方式。
1.以宅换房。即对退出宅基地的给予国有土地性质公寓式房屋置换。根据宅基地退出利用项目置换需要，原则上按照一定的补偿方式就近在集聚点公寓房置换。
2.以宅换钱。即对退出宅基地的给予货币补偿。
3.以宅换票。即对退出宅基地的，由资金保障单位给予同等
货币价值的《房屋置换票》(简称“房票”下同)。“以宅换票”是指退出人使用房票购买新建商品住宅来解决住房的置换方式。“房票”是用于所涉及宅基地退出补偿退出人在全县范围内购买政府商定房源的新建商品住宅结算的特定票据。
以上方式退出宅基地获得补偿的农户及户内人员，承诺今后不再申请宅基地，在本村股份经济合作社享有的其他权益不变。鼓励置换农户将承包土地、山林委托所在村统一流转经营，可享受土地流转相关扶持政策。退出的宅基地由村集体实施综合整治。
各类非本村集体经济组织成员，取得的宅基地地上房屋可采用以上三种方式任意一种退出。
四、农村宅基地退出补偿
1.“以宅换房”。宅基地房屋退出选择“以宅换房”的，坚持“退一还一补差，套数就少、套型就近”置换的原则，即退出
人按退出房屋合法建筑面积就近确定置换房套型、数量和总置换建筑面积。按置换人口确定就少、就近置换公寓房面积或按合法建筑面积确定置换公寓房面积的方式进行，保障被退出人“户有所居”。
(1)合法建筑面积确定置换公寓房面积的方式
置换建筑面积与退出人合法建筑面积相等部分，按优惠成本价(综合成本价的65%，下同)结算，即退出人房屋评估重置价与置换房优惠成本价相互结算，超过总置换建筑面积以外部分按优惠市场价(市场评估价的70%，下同)结算。
(2)人口确定置换公寓房面积的方式
退出人的总安置建筑面积按家庭安置人口数结合人均40平方米计算确定。可置换面积允许上浮30%。置换建筑面积内的，按优惠成本价结算，超过总置换建筑面积以外部分按优惠市场价结算。
有下列情况之一的，可增加一个置换人口:①依法登记结婚尚未生育的夫妻。②并房后23至70周岁(以房屋搬迁公告日为准)的1人户。
2.“以宅换钱”。对有偿退出的“以宅换钱”按当地区域的市场价评估确定进行补偿。低收入农户、住房困难家庭选择“以宅换钱”的，允许申请共有产权房或公共租赁房。
3.“以宅换票”。对有偿退出的宅基地按当地区域的市场价评估确定，开具同等价值的《房屋置换票》。退出人在列入房票置换房源的商品住宅开发公司所售新建商品住宅范围内自主选择，凭房票和购房合同与商品住宅开发公司到资金保障单位进行结算。
(1)房源的确定：在本县范围内取得商品房预售许可证，资信良好，能保证按购房合同约定时间交房的商品住宅开发公司，经建设局(房管中心)备案同意后方可纳入房票置换房源。
(2)房票的政策优惠：
1.考虑到公摊面积因数，退出人使用房票购置新建商品住宅的，按退出人选择房票置换额度的20%给予补助，计入房票总额。
2.退出人购置新建商品住宅，其购房金额不超过该户货币补偿金额(以房屋置换补偿协议为准)的部分可按政策给予契税减免。
3.退出人在房票置换购买的商品住宅的产权，可选择登记在户内人员名下。
(3)房票的期限：房票的使用期限为一年，即从退出人签订
的宅基地退出补偿协议生效之日起，在一年内选择房源并完成购房手续(以商品房买卖合同网签时间为准)。确实在一年内无法确定房源并完成购房手续的，向资金保障单位申请，最多可延期一年。逾期未签订购房协议合同的或购房后房票还剩余的额度，由资金保障单位按房票额度兑付补偿款(不包括20%补助)。
(4)房票的特性：
1.房票仅限该退出户人员购房使用，不可兑现，不得转让。
2.在房票总额内，房票可以购买一套或者多套新建商品住宅及其附属用房(包括车位、车库)，并逐套抵扣。
3.具体房票结算方式另行制定。
本办法中涉及到的房屋市场价、重置价、置换房的优惠成本价及优惠市场价以有资质的第三方评估机构评估后确定，第三方评估机构由乡镇(街道)确定。
五、其它补偿
安置补偿费：退出住宅房屋后由退出人自行解决周转用房(从腾空到交付房屋)的，按退出房屋的合法建筑面积给予每平方米每月10元补助。宅基地退出补偿费：每退出置换户补偿30000元。
搬迁奖励费：在规定时间内按要求完成退出搬迁的，对住宅房屋按被搬迁房屋合法建筑面积给予每平方米150元标准的奖励。
装修(附属物)补偿费：退出房屋的装修、附属房、附属物等，结合置换方式由第三方评估机构按实评估确定。房屋的装修评估价值低于每平方米200元的按保底200元给予补偿。
选择公寓房置换的，其置换房屋起始十年的物业管理费和首次物业专项维修资金由资金保障单位承担。
各类非本村集体经济组织成员，房屋退出不享受宅基地退出补偿费。
六、户的确定
以本村的在册集体经济组织成员为准(不含挂靠人口)，以置换户为单位(退出红线范围内的父母和子女，父母必须与一个子女合并为一户，祖孙三代、四代的可分两户)提出退出申请，并由置换户内全体人员(指有完全民事能力行为的)共同签字作出自愿放弃农村宅基地审批的书面承诺。无民事能力行为或限制行为能力人由其监护人签字。
七、居住区建设
集聚点公寓房项目建设由国有企业、乡镇(街道)或村建设。城镇规划建成区范围内以小高层为主。允许国有划拨土地性质的置换房参照拆迁安置房缴纳土地出让金等相关规费之后转为国有出让土地上市交易。
置换房套型面积根据置换地实际需求设计规划确定。置换后交付时间原则上为搬迁腾空之后36个月内。可以交付后，项目实施单位根据置换套数一定比例确定置换房源予以公开，并按公证抽号办法落实置换住房(公证抽号择房办法另行制定)。
八、职责分工
1.县农业农村局为农村宅基地有偿退出工作的牵头单位，负责制定宅基地退出相关政策，指导乡镇(街道)实施宅基地退出、项目验收等工作。
2.县自然资源和规划局负责搬迁村退出红线，明确搬迁、复垦范围。做好公寓房安置地块的规划、选址、农转用征收、验收和不动产权证办理等相关工作，负责宅基地退出后的土地综合整治利用和项目完成验收后的不动产权证(土地使用证和房屋所有权证等)注销工作。
3.乡镇(街道)为项目实施单位，负责调研和制定宅基地退出的具体实施方案，负责组织实施宅基地退出的政策处理、产权认定、退出户择房和签订履行退出协议、监管验收等工作。每个宅基地退出项目实施时间原则上不超过3个月。
4.国有企业负责宅基地退出资金保障、房票结算和相应集中居住区的建设、验收，协助项目实施单位择房、结算等相关工作。
九、宅基地退出程序
退出申请人持以下材料向当地乡镇(街道)提出申请。1.自愿退出宅基地的申请表;2.土地使用证或权属证明材料;3.家庭户口薄及家庭成员身份证明材料;4.本集体经济组织意见及村委会意见;5.不再重新申请宅基地的承诺书;6.其他需要提供的材料。
乡镇(街道)对退出宅基地申请进行审核，按程序组织做好房屋腾空、联合验收、退出宅基地登记造册等项目实施工作，并同步报自然资源局及时做好不动产权证注销工作。
十、其它
1.宅基地复垦新增的城乡建设用地增减挂钩指标由县政府统筹，复垦项目中的政策处理费、结余指标奖励、连片结余指标奖励等费用归资金保障单位和项目实施单位所有。
2.在退出过程中碰到的特殊情况，由新昌县全国农村宅基地制度改革试点工作领导小组研究决定。
3.《新昌县农村宅基地有偿退出暂行办法(试行)》自公布之日起执行，在农村宅基地制度改革试点期间内有效，并由新昌县全国农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。
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