安政发〔2022〕23号
各乡镇人民政府(街道办)，县政府各部门，县直各单位：
为贯彻落实习近平总书记考察浙江重要讲话精神，全面对标“重要窗口”新使命新定位，推进新时代“两山”试验区建设，进一步深化农村改革，打造共同富裕的县域样板，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《农业农村部关于落实党中央国务院2022年全面推进乡村振兴重点工作部署的实施意见》等文件精神，结合我县实际，现就我县“两退出三保障”农村宅基地退出机制提出如下意见。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大精神，紧紧围绕乡村振兴战略和正确处理农民和土地关系这一改革主线，进一步探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革，创新农村宅基地退出机制，促进城乡之间资源要素双向流动、优化配置，全方位激活主体、要素和市场，助推乡村全面振兴，为高质量建设国际化绿色山水美好城市提供坚实保障。
二、基本原则
(一)政府引导、科学规划。强化政府服务引导，不断探索、创新、完善工作机制，发挥农村集体经济组织在宅基地退出中的主体作用，根据本区域规划，结合产业发展、土地整治等项目，科学规划、统筹安排，满足人们多层次需求，逐步引导农民向中心城区、集镇集中居住。
(二)农民自愿、权益保障。充分尊重农民群众主体意愿，因势利导，积极鼓励农村宅基地有偿退出，坚持农民利益不受损，切实加强农民宅基地退出后权益保障，做好养老住房及子女教育等方面保障，使农民有获得感、幸福感、安全感。
(三)依法依规、有序推进。严格执行城乡规划、土地管理等方面的法律法规和政策规定，规范退出程序，因地制宜、突出重点、分类施策、典型引路。切实保护好文物古迹、传统村落、传统建筑等，遵循历史风貌。既尽力而为，又量力而行，不搞大拆大建，原则上以村民小组、自然村(片区)按计划组织实施，有序推进。
三、实施主体
农村宅基地自愿有偿退出，是指宅基地使用权人在有其他住宅前提下，以户为单位自愿将其合法农村宅基地(农房)退还或委托农村集体经济组织统一经营、租赁，获取补偿、收益的行为。
农村集体经济组织以货币补偿方式收回或以流转方式受托经营农村宅基地(农房)，采取更新改造、拆后重建、集中整治等形式，盘活利用空闲农村宅基地(农房)。资金由村级自筹。
四、适用范围
本指导意见适用城镇开发边界外全县范围内现有农村集体经济组织成员合法取得的农村宅基地。
五、“两退出三保障”政策措施
(一)“两退出”类型。
1.暂时性退出。退出人将一定期限内的宅基地使用权通过村集体经济组织予以流转，获取收益的行为。
2.永久性退出。退出人放弃宅基地使用权、资格权，将宅基地退还村集体经济组织的行为，退出后不再申请农村宅基地。
(二)退出补偿。
1.暂时性退出。由村集体经济组织与退出人自行协商，通过协商一致的方式予以补偿。
2.永久性退出。以货币化进行补偿，房屋、周边土地附着物由村集体经济组织根据各乡镇(街道)区域内或参照周边乡镇(街道)制定的土地整治相关补偿标准执行。
(三)“三保障”措施。
1.教育保障。“永久性退出”户内子女就学纳入城镇教育发展规划，与城镇居民子女上学享受同等待遇，由教育局统筹安排，退出以入库资产资源平台为准。
2.养老保障。“永久性退出”的，户内1人按照被征地农民保险补贴标准给予一次性养老生活补贴，标准参照当年度湖州市公布的统一标准执行，由人力社保局负责指导。
3.住房保障。“两退出”以户为单位可享受保障性住房，结合“共富公寓”工程，实行租、购并举。租赁“共富公寓”的，“暂时性退出”享受租赁费9折优惠，“永久性退出”享受租赁费8折优惠。“永久性退出”的，享受以综合成本价购买县域范围内“共富公寓”，2人及2人以下的按80平方米享受，2人以上按40平方米/人的面积标准享受，跨乡镇(街道)购买的，以“共富公寓”所在地综合成本价购买，超出部分面积按市场价结算;不购买的，根据本乡镇(街道)范围内刚需保障性住宅市场化商品房价格，扣除综合成本后按上述面积予以补助，购买不足的，按差额面积以本乡镇(街道)上述标准予以补助。人口认定按照《安吉县人民政府关于印发安吉县集体土地房屋搬迁补偿安置办法的通知》(安政发〔2021〕12号)文件执行，本乡镇(街道)范围内刚需保障性住宅市场化商品房价格及综合成本价格由住建局按年度予以核定。
六、退后利用
村集体经济组织以有偿收回、租赁等形式，盘活利用空闲农村宅基地。退出后的土地，可用于发展新产业新业态和建设村内公共基础设施、公益事业和公共服务设施，禁止私下流转及交易，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆;或通过土地整治后，形成增减挂钩计划指标，用于产业项目开发，助推乡村全面振兴。
(一)转移登记。村集体经济组织通过收回、流转的农村宅基地，统一进行转移登记。“永久性退出”的，退出后的宅基地使用权和房屋所有权、使用权一律登记在村集体经济组织名下;“暂时性退出”的，可将宅基地和房屋使用权转移至村集体经济组织名下。
(二)收储入库。村集体经济组织将收回、流转的农村宅基地，以资产资源入股强村富民公司或有关国企平台，入库资产资源平台，村集体经济组织通过“两入股三收益”获取相应收益。
(三)盘活利用。
1.优先用于“两进两回”配套。优先将退出的农村宅基地用于“两进两回”人才创业配套需求，可采取“公开招租”“居住权购买”等方式，由村集体经济组织收取“有偿使用”费，拥有合法房屋的原集体经济组织成员允许在土地整治中参照执行;也可单村或多村选择地理位置较为便捷、配套服务设施相对齐全的区域建设公寓房，以分期或一次性租赁等形式集聚“两进两回”人才。
2.鼓励用于乡村经营开发。鼓励村集体经济组织将片区化退出的农村宅基地进行统一规划设计、统一开发改造，与千家乡宿共富区建设等政策衔接，入库资产资源平台，通过强村富民公司、国企平台或引入市场主体，以整体出租、合作联营、折价入股或集体经营性建设用地入市等方式，对已退出的农村宅基地用于乡村经营开发。
3.支持用于土地整治复垦。按照布局优化、用地节约集约的原则，允许将零星退出的宅基地用于整治复垦，产生的指标优先用于农村新产业新业态，其余指标以县级统筹方式在全县范围内统筹使用，收购方式及价格按照土地整治政策执行。
七、退出程序
(一)暂时性(使用权流转)退出程序
按照《安吉县闲置农房(宅基地)流转的意见》流转方式及程序进行流转。
(二)永久性(使用权、资格权放弃)退出程序
1.申请。以户为单位，由符合条件的退出对象，通过村民小组向所在村提出书面申请，承诺自愿放弃并不再申请宅基地，提交如下材料：
(1)自愿退出宅基地的申请表;
(2)不动产权证书;
(3)家庭户口簿及家庭成员身份证明材料;
(4)其他需要提供的材料。
2.审核。经所在村审核后，经村民代表大会讨论通过并在所在村内公示(公示期7日)后，报所在乡镇(街道)审核，乡镇(街道)组织农业农村办、自然资源所等部门联审同意。
3.补偿。经公示无异议后，由村集体经济组织委托具有专业评估资质的评估机构评估后，结合所在乡镇(街道)社会经济发展水平，协商补偿标准后并就退出宅基地签订协议，对宅基地退出人进行补偿。
4.退出。申请人在办理完成宅基地退出审批手续后，由其本人与村集体组织共同至不动产登记中心办理相关产权的转移登记。
八、工作要求
(一)加强组织领导。建立由县政府主要领导挂帅，县级有关部门和各乡镇(街道)主要负责人任成员的领导小组。各乡镇(街道)和部门要高度重视，细化工作措施，明确职责分工，组建强有力的工作班子，建立高效、公开透明的工作机制，切实把这项惠民的好事办好。
(二)强化协调配合。各乡镇(街道)和部门要各司其职，通力合作，积极探索。要严格依法照章办事，规范流程，简化程序，提高效率，为农村宅基地退出利用搞好服务。县总工会、教育局、人力社保局、资源规划局、住建局、文体旅游局等有关部门及城投、产投等国企平台要结合各自职责，制定具体的实施细则，保障政策落实。
(三)大力宣传引导。各乡镇(街道)和部门要统筹大局、找准定位、加大宣传。通过发放资料、现场解读等方式，强化舆论引导;通过报纸、微信等多种方式，广泛宣传农村宅基地退出的重大意义和政策措施，提高农民对农村宅基地退出机制的知晓率。
本意见自2022年10月31日起试行。原《安吉县人民政府办公室关于印发创新农村宅基地退出机制振兴乡村新产业新业态的实施意见(试行)》(安政办发〔2018〕12号)自本意见试行之日起同时废止。
安吉县人民政府
2022年9月29日
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