宅基地上的房子，怎么卖才合法?

　　伴随着农民渐渐迁入城市居住的现实趋势，农村之中的闲置住房也愈发增多。不少农民朋友动了把自家宅基地上空置房屋卖出换取资金的心思。然而不同于国有土地上的房屋转让，宅基地上的房屋转让有许多的法律限制。如何才能合法地出售宅基地上的房屋?京平律师为您解答。

　　宅基地上的房子，不应卖给这些人

　　寻找合适的买家把房子卖个好价钱，这自然是想要卖房的农民朋友所期望的。但是要注意，并不是所有人都能买宅基地上的房子的!

　　原因在于根据《物权法》第147条的规定，建筑物进行转让时，建筑物占用范围内的建设用地使用权应一并进行处分。宅基地使用权在法律性质上也属于建设用地使用权，应随着房屋一并进行转让。但宅基地使用权作为集体组织对其成员的居住保障性权利，法律法规对它的转让有着许多限制。

　　国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第13条第一款规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。因此可以知道城镇居民是无法购买宅基地的，换句话说，宅基地上房屋不能卖给城镇居民。

　　而根据国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民。因此，外村村民不能获得本村宅基地使用权，也不能作为宅基地上房屋的买主。

　　那同一村集体组织内的成员，就能自由买卖宅基地上的房屋了吧?事实也并不完全如此。

　　现行《土地管理法》第62条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;第四款规定，农民出卖、出租住房之后再申请宅基地的，不予批准。由此可以看出，虽然土地管理法之中明确了宅基地上的房屋可以买卖，但购买该房屋之后，房屋的购买者所实际拥有的宅基地面积也不应超过所在省、自治区、直辖市所规定的标准。

　　总的来说，农民朋友们将宅基地上的房屋卖给城镇居民以及外村村民，或者卖给同一集体组织成员，但房屋买卖行为将导致买方实际占有的宅基地面积超过所在省、自治区、直辖市规定的标准时，买卖合同将会根据《合同法》第52条第(五)项的规定，因违反法律和行政法规的强制性规范而无效。因此农民朋友们在出卖自家宅基地上房屋时，应避免卖给可能出现上述情形的对象而承担不必要的法律风险。

　　宅基地上的房屋出卖，还需要什么手续才合法?

　　找到了合适的买家，签订了房屋买卖合同，宅基地上的房子就能合法卖出去了么?事实并非如此。作为集体所有的土地，宅基地使用权的转让要求的可不止买卖双方的“你情我愿”。

　　根据《村民组织法》第24条第(六)项的规定，宅基地的使用方案需要村民会议或者经村民会议授权的村民代表会议进行表决通过方可办理，宅基地使用权的转让同样属于宅基地如何分配使用的事项。缺乏村民会议或者获得授权的村民代表会议的同意，将导致宅基地上的房屋的转让不合法。

　　根据《物权法》的规定，宅基地使用权应随着房屋所有权的转移而转移。对此，《土地管理法实施条例》第6条第一款也对此进行了重申：因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。因此除了在不动产登记部门进行房屋所有权的变更登记之外，买卖双方还应前往国土资源部门办理对应宅基地使用权的变更登记手续。只有这些程序都一一完成，宅基地上房屋才能完成合法的买卖。

　　京平律师寄语

　　房屋的买卖本应是双方各取所需、达成共赢的好事，然而宅基地上房屋的转让的特殊性是值得广大农民朋友注意的。法律法规对宅基地使用权转让的相应限制既是对集体土地的限制，也对宅基地上的房屋出让提出了更多的要求。京平律师在此提醒农民朋友：村中房屋买卖要谨慎，莫要因对法律规定的疏忽，最终“好意办了糟心事”。