浙江省兰溪市2021年最新城中村改造房屋征收补偿依据《兰溪市城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置实施办法(试行)》出炉

　　兰政办发〔2021〕7号

　　各乡镇人民政府、街道办事处，市政府各部门：

　　《兰溪市城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置实施办法(试行)》已经市政府常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　兰溪市人民政府办公室

　　2021年3月8日

　　(此件公开发布)

　　兰溪市城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置实施办法(试行)

　　为进一步推进和规范城中村改造，加快城市化进程，改善人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定《兰溪市城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置实施办法(试行)》。

　　一、基本原则

　　(一)本办法适用于城市核心区内需要改造的行政村。

　　(二)城中村改造应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

　　(三)乡镇人民政府(街道办事处)或市人民政府确定的部门(单位)作为具体实施单位(以下简称征收执行人)，承担城中村改造补偿安置的相关工作，与征收范围内的房屋权利人(以下简称被征收人)签订补偿安置协议。

　　市发改局、市公安局、市财政局、市资规局、市建设局、市农业农村局、市审计局、市综合行政执法局等有关部门，应当按照各自职责，互相配合，协同做好城中村改造补偿安置工作。

　　(四)城中村改造应“先补偿、后搬迁”。应当按照《兰溪市城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置实施办法(试行)》规定对被征收人进行补偿和安置。被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　二、征收补偿

　　(一)城中村改造应当根据被征收房屋的用途对被征收人给予补偿。补偿内容主要包括：

　　1.被征收房屋价值的补偿;

　　2.被征收房屋附属设施及装饰费用的补偿;

　　3.搬迁、临时安置费用的补偿;

　　4.停产停业损失的补偿;

　　5.被征收房屋合法、有效的宅基地面积超出《兰溪市农村居民建房管理办法(试行)》(兰委办﹝2016﹞133号)可审批限额部分退出的补偿;

　　6.房屋征收补偿安置实施细则或方案根据实际情况确定的补助和奖励。

　　(二)本实施办法所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋;非住宅用房是指除住宅用房及其附属设施以外的房屋;附属设施是指住宅用房附属的经认定的畜舍、花坛、围墙、墙门、庭院内构筑物及建于宅基地以外的厕所等设施。

　　未经县级以上自然资源和规划部门批准改变房屋用途的，征收时按原房屋规划用途认定。

　　(三)被征收房屋可补偿面积，按照被征收人提供的合法的房屋权属来源证明文件记载的建筑面积确定。被征收房屋宅基地面积按照合法的不动产权证所记载的土地使用权面积确定。

　　被征收人因正当原因确实无法提供不动产权证或房屋权属来源证明，以及不动产权证或房屋权属来源证明文件未记载面积情况的，被征收房屋建筑面积和宅基地使用面积由相关部门进行审查，并经公告无异议后依法予以确认。

　　(四)征收范围内未取得合法的不动产权证或房屋权属来源证明文件的建筑，使用人必须在搬迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，逾期未拆除的，依法强制拆除。但按规定可以补办相关手续的可予以确认房屋产权的除外。

　　(五)被征收房屋补偿金额由具备评估资质的房地产价格评估机构按照建造房屋重置价结合成新评估确定，评估时点为房屋征收补偿安置实施方案发布之日。

　　重置价及后续条款所提的建安价由市政府发布。

　　被征收房屋附属设施及装饰费用的补偿金额由具备评估资质的房地产价格评估机构按照相关规定评估确定。

　　房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，随机选定需经公证机构公证。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展被征收房屋评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　评估结果应予以公示，并送达被征收人，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具报告的评估机构书面申请复核评估。

　　(六)城中村改造征收集体所有土地上房屋，应向被征收人支付搬迁费和临时安置费等。搬迁费和临时安置费具体标准参照当时物价水平合理、适当确定。

　　(七)非住宅房屋实行货币补偿，不予安置。非住宅房屋认定，应以不动产登记的用途或提供经确定的合法有效文件为依据。

　　(八)因征收造成的被征收人停产停业损失，个体工商户以连续缴纳社保6个月以上人数为准(无社保缴纳记录的按1人核定)，按统计部门发布的上一年度本市职工月平均工资标准补偿4个月/人。生产企业按经评估的被征收房屋价值(不含附属物、装修、装饰等其它费用)的5%计算补偿。

　　生产企业认为其停产停业损失超过前款规定计算的补偿费的，应向征收执行人提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料，征收执行人应当与生产企业共同委托依法设立的第三方评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

　　土地征收启动公告发布时，已经停产停业6个月以上的，不予停产停业补偿。征收启动公告发布后新注册的市场经济主体不予停产停业补偿。

　　(九)被征收人经认定的合法、有效现状房屋宅基地面积大于《兰溪市农村居民建房管理办法(试行)》(兰委办﹝2016﹞133号)可审批限额面积的，超出部分实行有偿退出。

　　被征收人有多处合法、有效集体土地住宅，能够提供合法不动产权证的，按照权证所记载的土地使用权面积确定其宅基地面积;因正当原因确实无法提供不动产权证，以及不动产权证未记载面积情况的，其合并计算面积总和未超过《兰溪市农村居民建房管理办法(试行)》(兰委办﹝2016﹞133号)可审批宅基地最高限额面积的，可按照“一户一宅”的规定，合并计算确定其宅基地面积。

　　宅基地有偿退出补偿金额以所在区域农村集体建设用地基准地价为基准评估确定，在农村集体建设用地基准地价出台前，暂以该区域国有出让住宅用地基准地价为基准，参照市场价格按基准地价容积率评估确定。

　　三、征收安置

　　(一)城中村改造红线范围内拥有合法有效住房、有村户籍或村级集体经济组织成员资格，予以安置。安置以户为单位，户的认定以《兰溪市农村居民建房管理办法(试行)》(兰委办﹝2016﹞133号)的相关规定为准。

　　被征收人在本行政村区域内有多处住房的，应与被征收土地上的住房合并为一户征收。

　　(二)安置户人口的确定

　　人口计算以发布土地征收启动公告之日为准。

　　1.村级集体经济组织实有登记在册并享受村民待遇资格的成员。

　　2.服兵役前属本村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇的现役义务兵、士官;政府不安排工作的转业士官。

　　3.户口迁出前属本村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇的全日制大中专院校在校学生;未被行政机关、事业单位、国有企业正式录用的大中专毕业生。

　　4.在服刑前属本村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇的正在改造人员。

　　5.因土地征收、购买红(蓝)印户口而改变户籍性质的农转非人员。

　　6.因土地征收整体“农转非”的家庭人员，按照村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇成员计算安置人口。

　　7.已婚未育家庭可增加1个安置人口;独生子女的，可增加1个安置人口;违反计划生育政策超生的，经依法登记户籍后，可计入安置人口。

　　8.夫妻双方中双方或一方为非农的家庭(购买红<蓝>印户口或因土地征收的“农转非”人员除外)，非农方为非财政供养机构或国有企业正式录用的人员可计算安置人口，其未成家立户非农子女也计入安置人口，独生子女的，可增加1个安置人口。

　　9.户籍挂靠人口不能认定为该集体经济组织成员，不计入安置人口。

　　10.属于行政机关、事业单位等财政供养机构和国有企业录用的正式在编人员，不计入安置人口。

　　11.符合国家有关政策，因特殊情况需增加人口界定的，由被征收人提出申请，经村、乡镇(街道)审核同意后，报城中村改造工作领导小组认定。

　　(三)其他安置规定

　　1.年满18周岁以上的兄弟，符合分家立户条件的，可单独立户安置。

　　2.在征收红线范围内被征收人为序列形成的“四代”或以上同堂户，其曾祖父(母)辈分及以上人员，可安置建筑面积55平方米的住房(如计入安置人口则不能再享受55平方米的住房)。

　　3.户籍未迁出本村的女性村民离婚后常住本村，男方已再婚或过世的可安置建筑面积55平方米的住房;离婚夫妇，媳妇离婚后未出嫁他人、户籍关系仍留在本村且男方已再婚或过世的，女方可安置建筑面积55平方米的住房(本条上述二种情形计入安置人口的则不能再享受55平方米的住房)。

　　4.已婚或婚嫁后离婚但户籍未迁出本村的女性可计入安置人口(已在男方享受过政府拆迁安置及批基建房的除外)，其子女原则不计入安置人口(离婚女的子女，有法院判决的以法院判决为准;协议离婚的，按离婚协议确定)。

　　5.拥有合法产权住房的原本村村民且非村级集体经济组织成员，其应安置面积原则按照《兰溪市农村居民建房管理办法(试行)》(兰委办﹝2016﹞133号)中审批用地限额面积1:4确定安置建筑面积。

　　6.城中村改造征收红线范围内拥有住房的非本村村民，无合法房屋权属依据的，只补偿不安置;有相关材料依据确系历史或政策原因拥有住宅用房的，经认定后按房屋占地面积1:1安置，最高不超过《兰溪市农村居民建房管理办法(试行)》(兰委办﹝2016﹞133号)规定的宅基地审批限额。

　　(四)城中村改造采取公寓式安置和货币化安置二种方式

　　1.公寓式安置是指由政府统一建造或购买住宅用房用于安置被征收人。

　　2.货币化安置是指向被征收人提供一次性货币补偿，被征收人自行解决安置用房。

　　(五)公寓式安置

　　1.安置房由政府实行统一规划、统一建设或购买，统一规划建设安置房的土地供应方式为国有出让住宅用地，购买的安置房为商品房。安置房在按规定办理不动产权证3-5年后可上市交易，具体可上市交易时限由住建会同自然资源和规划等部门决定。

　　2.安置建筑面积以浙江省兰溪市农村居民建房审批限额用地面积为基数，按1：4(每户审批限额用地面积与安置建筑面积之比)确定。

　　(六)货币化安置

　　以浙江省兰溪市农村居民建房审批限额面积为基数，按1：4确定安置建筑面积，折算成货币兑现。安置款以安置价与建安价的差额乘以安置建筑面积结算。

　　安置价以安置小区国有出让住宅用地按基准地价容积率评估的价格，加上建安成本以及基础设施配套、应缴税费等确定。

　　(七)安置房建设及房款结算

　　1.乡镇(街道)负责安置地块的土地征收、地上附着物处置等政策处理工作。

　　2.安置小区禁止建设联体式、独立式住宅。

　　3.市属国有企业为安置小区项目建设的承接主体，负责项目立项、土地摘牌、安置房建设及与安置户之间的相关资金结算。

　　4.市属国有企业所建安置小区房源的一定比例可自行对外销售，具体比例结合项目情况由住建会同自然资源和规划等部门决定。

　　5.对承接安置小区建设的市属国有企业的扶持、补助政策由市政府另行制定。

　　6.安置房房款结算：安置房建筑面积在安置标准范围内，房款按建安价收取。安置户可根据安置面积自由组合。因户型关系超出安置标准面积5平方米以内(含)的，超出部分按建安价收取;超5-10平方米(含)部分，按市场价的80%收取;超10平方米以上部分(最高不得超过30平方米)，按市场价收取;不足安置面积的，差额部分按政府回购价给予补偿。

　　选择现房的，购房款在安置房交付时一次性付清;选择期房的，在补偿安置协议签订后，即预付安置房总购房款的30%作为期房预付款，余款在安置房交付时一次性付清。

　　车库(车位)、附房、阁楼等不计入安置面积，按市场评估价的75%收取。

　　四、监督管理

　　(一)任何组织和个人对违反《兰溪市城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置实施办法(试行)》规定的行为，都有权向有关部门举报。接到举报的单位应当及时予以核实、处理。

　　(二)审计部门依法对房屋征收补偿安置工作开展审计监督。

　　(三)有关部门、单位及工作人员违反本实施办法规定，玩忽职守、滥用职权、索贿受贿，给他人造成损失的，依法追究行政责任，并赔偿损失;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(四)被征收人弄虚作假，伪造、涂改被征收房屋的有效权属文件或者户籍资料的，由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　五、附则

　　(一)《兰溪市城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置实施办法(试行)》自2021年3月9日起施行。2016年3月1日起施行的《兰溪市城中村改造实施办法(试行)》及《兰溪市城中村改造集体土地房屋征收补偿安置实施细则》(兰政办发〔2016〕118号)同时废止。

　　(二)征收执行人根据工作需要，可以在本实施办法规定的原则和范围内，制定相关实施细则或方案，并报市政府批准。经批准的实施细则或方案与本实施办法具有同等效力。

　　附件：浙江省兰溪市城市核心区范围目录

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