城中村改造补偿是按照集体土地上房屋拆迁补偿吗?

　　伴随着国民经济的高速发展和城市化，城中村这个城市化过程中形成的产物引起了人们的关注。随着人口集聚和城市规划的发展，很多城市原有的城中村面临着拆迁，而这些拆迁大都以城中村改造的名义进行。下面京平拆迁律师对城中村改造做些简单分析。

　　

 

　　在法律上，城中村房屋本质上是集体土地上的房屋，即通常所说的宅基地上的房屋。城中村的土地所有权则属于集体经济组织，也就是全体村民。在平时所说的城中村改造拆迁法律上，就是国家通过征收，将土地所有权收为国有，土地性质发生了改变，同时对城中村(集体经济组织成员)村民进行征地补偿安置。

　　城中村改造所适用法律既有国家层面的法律如《土地管理法》及征收与拆迁补偿条例，又有地方拆迁法规以及拆迁政策就是红头文件。

　　例：在陕西省西安市的城市中，城中村拆迁主要是以改造或搬迁的名义进行的。在拆迁补偿安置项目中，出现了一些在国家法律层面上没有界定的双女户、祖遗户、经济房等补偿项目。确定拆迁补偿标准时，采用宅基地面积和户籍人口的补偿原则;再者，由于大部分城中村房屋没有房产证或规划许可证，在认定合法面积以外的房屋时，应补偿房屋的剩余价值。

　　

 

　　由于城中村拆迁的特殊性和复杂性，在拆迁补偿安置中易产生法律纠纷。

　　一般有如下几种：

　　(1)关于拆迁补偿安置人口的确定标准，也就是应当安置哪些人。这个问题再一次牵涉到户籍所在地、户口性质、是否曾被安置、何时进行户籍认定。对此，陕西省高级人民法院于2020年颁布了有关审判指导文件，对上述几个问题做出了相应的规定。

　　(2)确定房屋合法面积。城中村房屋一般未取得房产证或规划许可证，且房屋面积普遍较大，拆迁过程中，拆迁办与拆迁户对合法面积的认定易产生争议。现行拆迁法律中，对此问题的处理方法一般都是以证明面积为准的土地使用权证，没有土地使用权证或审批手续的，按标准面积处理。再以证载面积或标准面积为基数，乘以2倍或3倍即为合法的房屋面积。超出该范围的面积一般按房屋的剩余价值进行补偿。

　　(3)拆迁补偿协议的订立与履行。因为城中村房屋一般缺少合法的证件，所以现行的做法，在确定权利人时，主要家庭成员签订拆迁补偿安置协议是认可的，因此，在家庭成员不同意的情况下，家属对拆迁补偿协议的异议很容易产生纠纷。另外，拆迁补偿安置协议的签约方是多元的，既有街道办事处或管委会，也有作为企业的房地产开发公司，以及作为村民自治组织的村委会。合同纠纷中，由于拆迁补偿安置主体的不同，在诉讼程序上也存在差异。

　　因篇幅所限，本文不能涵盖城中村拆迁的全部问题，如拆迁户对拆迁有疑问，最好还是找专业拆迁律师。因为城中村改造的复杂性和地域差异，使得对拆迁不能用单一的标准进行判断，需要从多个方面考虑，如区域差异、补偿主体多元化等。