如何界定城中村的土地性质?是农村集体土地还是国有土地?

　　如何界定城中村的土地性质?是农村集体土地还是国有土地?

　　京平律师答

　　您好，很荣幸能够回答您的这个问题。

　　城中村，即“城市中的农村”。“城市中的农村”形成于集体土地征收、农村拆迁、城市化进程，由于村庄周边全部或大部分集体土地被征收变成国有土地，逐渐形成与周边的高楼大厦截然不同的自然村落。

　　由上述概念可知，城中村原是集体土地，只是由于城市化进程，将原本是集体土地的区域纳入到城市规划区内，因而产生的土地性质上的认识争议，但其本质上是集体土地，容易产生争议的是该类地区的拆迁补偿应该按照集体土地征收补偿标准来执行还是按照国有土地上房屋征收补偿的标准来执行。由于二类土地上征收拆迁补偿标准的差异较大，而该种区域内的拆迁补偿标准地方政府的自由决定空间较大，因而，处于城中村的被拆迁人的权益被侵害的情形时有发生。

　　下面给城中村改造项目区域内的被拆迁人简要介绍一下，城中村改造您应得的补偿权益包括哪些内容：

　　一是房屋价值补偿，即您被拆迁的房屋的价值补偿。由于该区域内房屋本身的价值和周边商品房的市场价格存在一定的差异，因此被拆迁人一定要谨记，如果当地征收方参照国有土地上房屋征收补偿的标准来实施拆迁，那么根据最高院的相关司法实践，您有权参照周边商品房的市场价格获得房屋价值补偿。

　　如果是按照集体土地征收补偿标准来制定的补偿安置方案，那么您应当获得的补偿主要包括：土地价值补偿、房屋价值补偿和安置过渡费等其他费用，这种情况下，被拆迁人应获得的补偿没有直接法律规定，很多被拆迁人都不知道怎么计算自己的补偿，这里告诉广大被拆迁人一个参照的标准，即不低于按照国有土地上房屋征收补偿标准计算下来的补偿款的总额，能够保障您的生活水平不降低，那么这样的补偿安置方案才是可以接受的。

　　二是安置过渡费，即从房屋被拆掉致使您无家可住到您实际拿到安置房的钥匙期间，您一家人的基本住房费用，这种情况下的安置房是期房，因而需要一定的过渡期间，被拆迁人要谨记在此过渡期内，您应得的过渡费应按照您家的被安置人口来计算，能够覆盖您全家过渡期内的正常居住水平所需的费用。

　　三是其他费用，如按期搬迁应得的补偿奖励费，商铺拆迁导致的营业损失等。