三亚房产纠纷最多购买小产权房一定要谨慎

　　但《法制晚报》记者通过对44件三亚买房纠纷案进行数据统计发现，2010年此类纠纷较多，五证不全办不下房产证、买了房被认定为违建遭违法拆迁等问题的出现比例，高于其他城市，且从买房到判决，平均时间需要6年，最长的达18年。

　　位于三亚市崖州区的“金阳光温泉花园”小区的业主就遇到了这样的糟心事，很多人刚入住就遭遇违法拆迁，170位业主为此起诉三亚市综合执法局，但一审败诉。在此律师针对44起以往案例，提示公众注意各种法律问题。

　　典型案例

　　临近温泉的三亚房 30万能买一套

　　三年前，北京市民徐女士与三亚广励智信投资置业有限公司签订房产交易合同，以31万的价格买了三亚市崖州区金阳光小区一套房屋的50年租赁权。

　　徐女士介绍说，其实当时是“以租代售”，变相卖房。“开发商和业主承诺，5年后补齐土地差价，给业主办产权证。当时考虑买房主要是看中了比较低的总价以及温泉入户的服务。”

　　维权的170名业主多数是老年人，有的甚至为筹房款将老家的房屋卖掉。其中37名来自北京，占两成多。日前记者采访了10位业主，关于为什么要在这里买房，他们的说法和徐女士一致。

　　金阳光小区的土地是三亚市热带农业科学研究院的。根据《三亚市现代农业科教园项目修建性详细规划》，规划范围土地中有56亩左右的两块二类居住用地，用途是职工安置住房以及宿舍用地。

　　2010年，三亚市热带农业科学研究院与三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司签订土地承包合同，将土地承包给后者使用。几年后，玉井温泉公司与广励智信公司签订投资建设经营协议，后者在二类居住用地上建楼房。

　　2013年6月起小区动工建设，半年多后17栋楼竣工，房屋面积最小的30平方米，最大的70平方米，销售了1382套，销售金额超3亿元。

　　当地政府贴出公告 违建小区要被拆

　　但让业主没想到的是，金阳光小区要被拆了。记者在采访中了解到，有的业主真正入住才不到一个月，刚花好几万把房子里的东西置办齐，就传来这个消息;还有部分业主，已经收房入住将近两年。

　　2015年4月13日，第一张拆迁公告在金阳光小区贴出。公告是三亚市综合执法局发出的，内容为：广励智信公司正在建设的金阳光小区的各环节均属违规违法，三亚现代农业科教园项目在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自建设房屋。

　　2015年6月24日，三亚市综合执法局和崖州区政府共同贴出第二份拆迁公告，要求所有住户在7月1日之前完成搬迁，逾期后果自负。

　　2015年7月7日，金阳光小区被三亚市当地政府当做违法建筑强制拆除。

　　法院承认违法拆迁程序瑕疵 但判业主败诉

　　小区被违法拆迁后，来自全国各地的170户业主起诉三亚市综合行政执法局，认为其违法拆迁的行政行为与其在小区建设阶段的行政行为相矛盾，朝令夕改，请求三亚市中级法院判决确认该局行政行为违法。

　　业主代理人、北京京平律师事务所主任赵健律师说：“金阳光温泉花园是历时3年多建成，但其间政府一路绿灯;2014年小区建完，三亚市执法局又称巡查发现违法建筑，这与该局的日常巡查制度和违法建筑地段责任制相矛盾。即便2014年3月24日发现违建，依据规定也应在一个月内作出处罚决定，如果在此期间真处罚了，业主就不会去买房了，也就没有今天的财产损失。”

　　法庭上三亚市综合行政执法局表示，涉案小区是行政相对人未经规划部门批准、未取得建设规划许可擅自建设的，属于违法建筑，不受法律保护。

　　法院认为，三亚市执法局将涉案房屋认定为违法建筑依据充分，该局的强制拆除行为虽然程序有瑕疵，但认定事实清楚，处理结果正确，且业主也未提交充分证据证明违法拆迁行为已经造成哪些物品损失。

　　2016年10月17日，三亚市中级法院一审判决驳回业主诉讼请求。

　　判决后业主上诉，代理人赵健律师表示，一审法院以“瑕疵”来认定涉案行政行为于法无据，且也未说明“瑕疵”究竟是何种瑕疵，三亚市执法局作出行政处罚和行政强制执行的权力主体不适格，违法拆迁违反法定程序，两名执法人员不到半天时间内就作出涉案17栋房屋(建筑面积11万余平方米)是违法建筑的认定，小区贴出公告后很多业主已经就违法拆迁问题提起诉讼，但该局未听取业主陈述、申辩，未告知业主享有听证、复议、诉讼的权利依然实施了行政行为。

　　三亚买房纠纷 2010年后占比高

　　近年来，包括北京等不少北方城市的居民，纷纷去三亚买房。

　　日前，《法制晚报》记者对国内各地法院审理的44起三亚买房纠纷案作出数据分析，并请律师作出专业解读。

　　在三亚买房，付款方式和在其他大城市买房有显著不同。在判决书有相关记载的34起案件中，通过银行按揭贷款买房的业主只有1位，一次性付清购房款的业主有26位，占七成多，其余7位业主虽然分期付款，但未从银行贷款。

　　逾期交房问题最多 也有虚假宣传问题

　　从纠纷类型上看，所购房屋为小产权房或被当做违建强制拆除，五证不全办不了房产证的占19%，要超过在一般城市中的占比。而面积缩水、虚假宣传等严重问题的比例占到14%，也不容忽视。

　　从买房到判决 时间平均长达6年

　　从购房时间上看，2010年以后购房发生纠纷最多。根据统计，2010年以后购房之后发生纠纷的案件29件，而1998年至2009年12年间购房后发生纠纷的案件15件，前者是后者的1.9倍。令人遗憾的是，统计结果显示，从买房到法院判决，三亚买房纠纷平均6年才能初步解决，有18%的案件需要11年以上的时间。如孙某案，其1998年初在三亚市河东区榆亚路买房，2016年5月法院判决相关单位应协助其办理房屋产权证。

　　律师解读

　　北京京平律师事务所赵健律师表示，由于购房人以老年人居多，而老年人往往已经超过了银行贷款的最高年龄限制，因此买房人以筹款一次性付清为主。

　　“这笔钱往往是老人一生的全部积蓄。所以买房前一定要全方位、审慎考察开发商和项目本身的方方面面，防止发生像金阳光温泉花园那样的事情。合同约定的每个条款都要仔细看，付款凭证要保存好，签订协议、付款等重要环节最好有子女参与决策。”

　　赵健提醒，去异地买房，人们对项目的了解，往往不如在本地买房了解得深入。同时，由于老年人是三亚买房的主体，而这个群体资金有限且部分有贪便宜的心理，因此更容易出现问题。

　　他建议，如果要购买小产权房，一定要谨慎，应考虑到之后可能出现的各种情况。

　　赵健分析说，以上数据说明两个问题：三亚房产纠纷案和近年来的海景房热、三亚房热有关;另一方面，说明异地买房一旦出现纠纷，解读问题的复杂程度，要明显高于本地买房纠纷。

　　“一方面，这提醒买房人买房前一定要多个心眼儿防患于未然，另一方面，业主的法律意识和证据意识更加重要。长期奔波不易，如果事先手里的证据不充分，日后一旦出现纠纷，业主会很被动。”

　　文/记者 江丞华 王岗