作者：谷美玲律师
引子：笔者在代理的大量征地拆迁案件中，经常会遇到有人咨询一些有关评估的问题，有人问评估太低怎么办?有人说自己什么都不知道的情况下就收到一张评估表，有人说评得太低了，还有人说，评估公司漏了自己的厨房面积，也有人问，我不服评估结果，该怎么办?今针对大家的问题作一梳理，唯愿对各位被征收人有所帮助。
框架流程：结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》及笔者在代理各地征收案例过程中所作的一些了解，房屋评估的大致流程如下，供各位了解：
①项目发布——房屋征收决定公告公布后，房屋征收部门应当发布房屋征收评估项目。
②估价机构报名——估价机构报名，征收部门审核，并在房屋征收范围内张贴公示。
③估价机构确定——协商、投票或摇号
④评估委托——估价机构确定后，由房屋征收部门作为委托人，与估价机构签订委托合同。
⑤房屋调查结果的提供——房屋征收评估前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，明确评估对象。
⑥现场查勘——估价机构应当指派注册房地产估价师等相关人员对被征收房屋进行实地查勘。
⑦公示及咨询——提供分户的初步评估结果，进行公示。
⑧评估报告——分户初步评估结果公示期满后，估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
⑨复核评估——对评估结果有异议的，提出复核申请。
⑩专家鉴定——被征收人对复核结果有异议，申请专家委员会鉴定。
典型问题一：评估机构到底是如何选出来的?
答：对于被征收范围内房屋的征收，评估机构的选定应当按照如下顺序进行选定：
①征收单位应当给予被征收人一个合理的时间，由被征收人在规定时间内协商选定具有相应资质的房地产评估机构;
②如果通过第①种途径失败了，即评估机构未在规定时间内协商成的，则由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。一般而言，地方会进一步制定详细的流程，举例如下：
上海：①房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。
②协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构，也可以采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构。
③房屋征收部门应当将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。
湖南湘潭：①房屋征收范围确定后，房屋征收部门根据评估机构自主报名情况，确定项目候选征收评估机构名单，协助被征收人协商选定征收评估机构，协商选定的时间不少于7个工作日。组织协商前，应当组织候选征收评估机构进行现场宣传，时间不少于2日。
②征收范围内被征收人少于200户，或被征收房屋建筑面积小于2万平方米的，选定或确定1家评估机构承担评估工作。征收范围内被征收人超过200户或被征收房屋建筑面积大于2万平方米的，选定或确定2家以上征收评估机构分区域承担评估工作。
③协商选定征收评估机构时，被征收人数以房屋所有权证为单位，房屋征收范围内50%及以上被征收人同意选定征收评估机构的，视为被征收人已协商选定征收评估机构。
④被征收人经协商选定评估机构未能达到半数以上同意的，由房屋征收部门通过公开抽签的方式确定征收评估机构。举行抽签3日前，应将抽签时间、地点、参加人员、公证机关等情况告知被征收人，并将抽签确定的结果及时在房屋征收范围内公示。
南京：①选定征收评估机构时，市房屋征收部门应在网站上发布信息，将房屋征收项目情况、房地产价格评估机构报名时限等内容进行公布。
②被征收人在规定时间内协商一致的，视为协商选定评估机构。超过50%被征收人选择同一评估机构的，视为多数决定;不足50%(含)的，由市房屋征收部门采取摇号方式确定。
典型问题二：对被征收房屋的评估以什么时间点的价格为准?
答：对于这个问题，《国有土地上房屋征收评估办法》第十条有明确的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
具体而言，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
典型问题三：我什么都不知道就收到了评估报告，为什么?
答：这种情况是不正常的，当然也不符合法律程序。正常而言，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
天津：房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户初步评估结果应当包括被征收房屋的所有权人(公有住房承租人)、房屋坐落、产别、建筑面积、评估价格、补偿价格。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，评估机构应当在公示期间进行现场说明解释。
典型问题四：我对评估结果不服怎么办?
答：分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
①对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
②被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
③被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。如果前两个途径仍未解决问题，则由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
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