几天前，京平拆迁律师接待了一位满面愁容的当事人，林女士。原本，她是一位积极配合当地棚户区改造的被拆迁户，一年前，她作为第一批搬走的被拆迁户，得到了10万元的拆迁补偿款。可是半个月后，邻居同样的房屋竟然拿到了65万的拆迁补偿款。直到今天，她所居住的小区的拆迁工程仍然没有彻底结束。因为拆迁补偿悬殊过大，林女士一直不服气，所以东奔西走、投诉上访，但是因为自己已经签字，拆迁办和相关部门根本不予理会，更别说再提高拆迁补偿了。说着说着，倍感委屈的林女士哭着求拆迁律师，希望可以帮她们维权，争取自己应得的那份拆迁补偿。她们始终无法理解，签约只是相差了15天，怎么拆迁补偿标准就可以差50万?难道拆迁补偿标准是卖白菜，一天一个价吗?
这不是一个意外，而是现在拆迁中的常态。除了这位林女士，也曾有不少当事人带着疑惑找到我们，她们都会咨询这样的问题：为什么拆迁方的拆迁补偿标准前后不一致?为什么我们先签了协议的拆迁补偿就比他们后签协议的少?那么，今天我们就来揭晓这些问题的答案，给大家一个“爆料”。
在拆迁过程中，多数拆迁方为了尽快拿到土地，会忽视法定程序，不仅逃避法定审批程序，更不具备征收资质，也不会调查被拆迁户的具体情况。他们直接通过“拆迁补偿协议”的方式约定补偿标准，并拆除房屋。在这过程中，他们一方面用“政策”压制被拆迁户，一方面想尽办法的诱导被拆迁户签约。如果遇到所谓的“钉子户”或启动法律程序维权的“顽固”对象，拆迁方就会为了实现最后的占地目的，向政府主管部门提出征地申请，试图通过履行审批程序实现拆迁程序的“合法化”。因为这一“合法化”的实现，拆迁方便可获得司法违法拆迁的保障，更让他们掌握了迫使被拆迁户配合拆迁的筹码。但是，这种合法化本身就是违法操作，是典型的“先征后批”。而且，由于“钉子户”总是少数的，为了尽快实现拆迁目的，启动工程，拆迁方会在进行补充审批的同时提高补偿，以实现剩余被拆迁户的顺利签约。这样一来，之前已签约的房屋所有权人必然会对不公平待遇感到不满，也就出现了上述当事人咨询的问题。
如此，就会有当事人反问：那“先征后批”程序如果违法，如果他们没有征收资质，那我们之前签订的拆迁补偿协议还算合法有效的吗?
首先，拆迁协议当然是违法的。这里的协议并不是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的安置补偿协议，并不是合法拆迁或征收时应具备的协议。因为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，房屋征收主体是政府，是政府行为，即法律意义上的拆迁或者征收，必须由政府依照法定的职权启动和推动。至今，没有任何一部法律法规赋予拆迁方在尚未取得征地批复的情况下介入拆迁或征收程序的法定职权。在此种基础上签订的“补偿协议”本身即缺乏合法性基础，因此自然可以否定其合法性。
其次，即使拆迁方在拆迁后期实现了“合法化”目的，因前期违法操作而与被拆迁户签订的补偿协议也不得成为司法强制拆除房屋的依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》直接否定了行政违法拆迁的合法性，因此，唯有司法违法拆迁方为合法违法拆迁。而拆迁方为了尽快实现拆迁目的与被拆迁户签订的补偿协议，不仅规避了大量的审批程序，同时从自身的违法行为中获取了不法利益，其实质是一种规避法律的违法操作。如果赋予其寻求司法强制执行的权利，则会造成以合法形式掩盖非法目的的不良后果。更会与司法强制执行这一救济制度的初衷——保证行政权力的合法实现背道而驰。因此，这种违法行为不应成为人民法院强制执行的标的。
【结语】自《征收条例》公布之日起，标志了商业用地在合理用地范围已无立足之地，这使得许多地方政府显得措手不及。但这一条例的执行尚未彻底阻挡各地商业用地的路径，上述以协议实现拆迁便是一种以规避法律的方式，继续商业用地的典型现象。这类现象在司法实践当中并不罕见，甚至已经成为了各地区取得商业用地的一条隐蔽路径。
如此，并非签订了拆迁补偿协议就可以进行合法拆除，也并不是只要通过了所有征地审批程序就是合法拆迁。法律不仅要求实体，更强调程序。在这里，拆迁律师要提示广大被拆户：谨慎辨别拆迁征收的合法性，积极维护自己的合法权益!
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