一、“钉子户不超5%可强征”引起激烈讨论
2015年08月12日，《南方都市报》SA01版刊登题为《“钉子户”不超5% 开发商可申请强征》的报道，称正在内部征集意见的《城市更新条例(草案稿150731)》首次提出了“如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体”等突破性条款。
这则消息发出之后，大家可以看到各大媒体纷纷转载并发表关于“钉子户不超5%可强征”的评论。有人持积极态度，认为这是政府主动走依法拆迁道路的有益探索;但更多评论者表示质疑，认为有违法治原则、5%群众话语权需辩证对待、少数人的利益也不可以被“违法拆迁”等。目前关于上述“草案”规定的讨论可谓是铺天盖地，各种社论炮轰这一草案，老百姓则担心将来自己的利益会被肆意侵害。
二、“钉子户不超5%可强征”真的存在吗
正值大部分人对这一新闻争论得热火朝天的当下，京平律师却要给大家泼一瓢冷水。
看到这样的新闻后，与其他讨论者不同，作为一名专业法律人士，京平律师并不急于发表言论，而是着眼于信息核实，毕竟目前的谣言实在是太多了。大家可以看到，《南方都市报》的这则报道里面并未提供权威的所谓《城市更新条例(草案稿150731)》全文，而京平律师经过一番查询，也未能找到这一“草案稿”的踪影。报道中称该稿“正在内部征集意见”，显然并未对外公布，那么如何证明报道中相关内容的真实性?报道称“记者于8月10日向深圳市规划和国土委员会发采访函求证此事，草案真实性未受到否认，但其明确表示，‘该草案修订尚属内部征求意见，未通过人大审定。’”
显然，记者也只是道听图说，所以才需要“向深圳市规划和国土委员会发采访函求证”。顺便说一句，“深圳市规划和国土委员会”并非该部门的准确名称，人家叫“深圳市规划和国土资源委员会”，请原谅，搞法律的都有强迫症。报道称该部门答复“草案真实性未受到否认”，也就是说确实存在一个《城市更新条例(草案)》，这也没什么稀奇的，人家深圳从2013年就开始研究制定这个条例，研究两年多了，连个草案都没有才奇怪呢。但是，有草案也并不代表有这个5%的规定，所以所谓“钉子户不超5%可强征”的规定到底是不是存在，实际上并不确定。
三、“钉子户不超5%可强征”实为误读
即便草案中真的有“如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体”的规定，目前媒体上关于“钉子户不超5%可强征”的讨论实际上大部分也都源于误读。
传闻的草案规定，写的是不愿签约的权利人不超过5%时，项目实施主体可以申请区政府强制征收。请大家注意“可以申请区政府强制征收”并不等于“可强征”。目前大家为什么对这一规定充满愤慨?就是因为大家把它误读为“钉子户不超5%可强征”，觉得如果签约率达到95%以上，剩下的就要被开发商或者政府违法拆迁了。事实上真的是这样吗?对于合法的房屋，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经明确废止了开发商违法拆迁和政府违法拆迁，凡是违法拆迁都需要经过法院裁决，人家深圳好歹是改革开放最前沿，法制建设也是杠杠的，能犯这种低级错误吗?
请大家不要把深圳的立法者当成法盲，人家在2012年颁布施行的《深圳市城市更新办法实施细则》第三十三条、第七十一条中就明确规定城市更新中需要由政府进行征收的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定执行。再顺便说一句，《南方都市报》的报道中也提到了这个细则，写的是“2010年开始实施的《城市更新办法实施细则》”，实际上该细则准确的颁布实施时间是2012年，《南方都市报》没有法律顾问吗?有的话是不是该换了?
让我们来告诉大家“可以申请区政府强制征收”的真正含义是什么：申请区政府强制征收，不是说开发商或者政府就能来违法拆迁，而是由开发商向政府申请对相关房屋进行征收，也不是一申请就会征收，政府需要依据房屋征收的相关规定进行判断，符合房屋征收条件的，由政府作出征收决定，与被征收人协商补偿，协商不成的，政府作出征收补偿决定，被征收人在法定期限内没有申请行政复议或提起行政诉讼的，政府再向法院申请强制执行。征收本身就具有强制性，但强制执行权并不在政府，更不在开发商。
实际上，在2013年颁布施行的《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》第八条就已经明确将城市更新作为实施房屋征收的情形之一，并在第四十九条规定了我们前面提到的司法违法拆迁。所以，城市更新中的政府征收早已不是什么新鲜事，未来的《城市更新条例》只不过是对现有房屋征收规定的基础上针对城市更新领域专门进行细化，不可能超越房屋征收的规定，无论未来的《城市更新条例》如何规定，都不可能重新赋予开发商或政府违法拆迁权利。
作者：蔡晓仪
版权所有：北京京平律师事务所
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