本质证意见为北京赵健拆迁律师团所著，为向广大被拆迁户传播拆迁法律维权知识、为被拆迁户学习拆迁维权法律知识提供更好的平台，使被拆迁户进一步了解赵健律师团团队律师专业技能，特将本份开庭质证意见公布。温馨提示：因个案有所不同，切不可一味模仿，因此造成一切后果自担，如想维权获得好效果，还需请专业拆迁律师。
开庭质证意见(征收决定)
由于本案涉及一个叫汉川市涵闸河综合整治工程指挥部的临时机构，对这个机构的定性，关涉到由其作出的包括社会稳定风险评估报告、房屋拆迁安置补偿方案、暂停通知、安置协议等一系列证据材料的合法性问题，因此，本次质证先质证证据4，然后依顺序进行。
一、证据4：川办发[2012》65号《市委办公室、市政府办公室关于成立涵闸河综合整治工程指挥部的通知》(2012.10)。
对这份证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。从其内容来看，证据4仅仅对指挥部成立及其人员组成作出了安排，明确了其成立时间为2012年10月11日，但未明确其职责及相应的法律地位。在本案涉诉房屋征收决定公告中，对该指挥部的法律地位予以了明确，确定其是本案涉诉项目的房屋征收部门。原告认为，根据《征补条例》第4条第2款关于“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定，作为房屋征收部门必须具备三个条件：一是由市、县级人民政府确定;二是该部门是市、县级人民政府的内设部门;三是该部门的法定职责是组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。本案中，指挥部虽由被告和汉川市委研究成立，但由于该部属于临时机构，并非被告的内设部门，也不负责组织实施汉川市整个区域的房屋征收与补偿工作，故被告将其作为涉案项目的征收部门，显然违法，也超越职权。
二、证据1：《十二五规划纲要》(2011.03)、证据2：《证明三份》，即2011年1月8日发改局符合规划证明、城乡规划局符合城市规划证明、国土局符合土地利用总体规划证明。
质证意见:第一，对《规划纲要》的真实性、合法性和关联性没有异议。
第二，对汉川市发展局出具证明的真实性、合法性持有异议。主要理由是：《规划纲要》由汉川市四届人大五次会议通过的时间是2011年3月3日，而汉川市发展局出具证明的时间却为2011年1月8日，证明出具在人大通过的《规划纲要》之前，在《规划纲要》尚未形成并产生效力之前，汉川市发展局出具证明，认为“涵闸河综合整治工程符合汉川市国民经济和社会发展‘十二五’规划”，缺乏事实根据，也说明了这份文件系后补且有伪造的嫌疑。
第三，对汉川市城乡规划局、国土资源局出具的证明的真实性、合法性无法确定。这是因为：汉川市城乡规划局、国土资源局在其各自的证明并未指明“涵闸河综合整治工程”符合的汉川市城市总体规划、土地利用总体规划的图号、制订年份等基本资料，对于该等规划是否在有效期之内，在制定过程中是否广泛征求社会公众意见，是否经过科学论证等情形，原告无从得知，自然也无法确定其是否真实、合法。
第四，基于上述，被告举示的证据1、证据2不能证明涉案工程符合汉川市十二五整体规划、城市总体规划和土地利用总体规划，故对其证明目的不予认可。
法律规定:第九条 依照本条例第8条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
三、证据3：《社会稳定风险评估报告》(2012.06)。
质证意见:第一，对其真实性和合法性均不予认可。主要理由如下：
首先，从真实性来看，根据被告举示的证据4即川办发[2012》65号文件，指挥部成立的时间2012年10月11日，而证据3出具的时间是2012年6月10日。指挥部尚未成立，怎么可能作为组织实施单位进行社会稳定风险评估，并最终出具社会稳定风险评估报告且在该报告上盖有公章。故证据3是后补文件，且系伪造文件，不具有真实性。
其次，从合法性来看。即便假定证据3系属真实的情形下，该报告也是违法的。其违法性主要体现在两个方面：
1.风险评估主体违法。根据《征补条例》第12条第1款规定，组织社会稳定风险评估的主体是市、县级人民政府，由于其上载明的评估主体是指挥部，显然在风险评估主体上是不适格的。
2.风险评估程序违法。又表现在两个方面：(1)进行社会稳定风险评估是作出房屋征收决定的前置法定程序，其目的就在于倾听民意、了解民情、掌握实施房屋征收之前可能面临的问题并制定解决问题的方案。虽然湖北省和汉川市对社会稳定风险评估未规定具体的实施细则，但根据国发[2010]33号《国务院关于加强法治政府建设的意见》关于“要把风险评估结果作为决策的重要依据，未经风险评估的，一律不得作出决策”的总体要求、《征补条例》第四条确定的由“政府负责、征收部门组织实施、有关部门分工配合”的房屋征收与补偿工作机制，参照其他省市的做法，社会稳定风险评估应由汉川市人民政府作为责任主体，组织征收、发展改革、经济和信息化、公安、监察、民政、财政、人力资源和社会保障、国土规划、环境保护、交通运输、水务、文广新、统计、信访、维稳等多个部门进行评估论证。然而，从证据3的引言内容来看，该风险评估是由指挥部组建工作专班在入户调查研究基础上形成，显然违背了国发[2010]33号文件关于“完善行政决策风险评估机制”的工作要求，也背离了《征补条例》第12条第1款的立法原意。(2)被告除提供了一份社会风险稳定评估报告外，没有提供其开展风险评估的相关程序证据，如参加评估的单位及人员组成、评估会议记录、评估签到表、评估中听取意见和建议的相关资料，等等，单纯的一份报告也不足以说明该等评估已根据《征补条例》第12条第1款中的“按照有关规定”进行。
第二，基于证据3不具有真实性和合法性，故对其证明目的亦不予认可。
法律规定:第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
四、证据5：《补偿方案(草案)》及公告(2012.04)。
质证意见:第一，对其真实性、合法性不予认可。主要理由如下：
首先，从真实性来看：1.补偿方案(草案)制订主体是指挥部，时间是2012年4月16日，草案公告主体和时间同方案(草案)，基于指挥部成立时间为2012年10月11日，故证据5中两份证据全系后补文件，且系伪造文件;2.公告照片也无照片原件相核对，亦无法核实其真实性。3.退一万步言，即便假定公告系属真实，证据5中的公告照片也不能说明草案张贴的位置，是否张贴征收范围之内，由何人张贴，公示时间是否不少于30日，等等，不足以证明该草案已依法在征收范围内公布的真实性。故证据5中两个文件均不具有真实性。
其次，从合法性来看，根据《征补条例》第10条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案后，应当报市、县级人民政府，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。即使假定其系真实的前提下，由于证据5中的公告主体是指挥部，而非被告，也是违法的。
第二，由于证据5不具有真实性、合法性，故对其证明目的不予认可。
法律规定:第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
五、证据6：《座谈会讨论结果》
质证意见:第一，对其真实性、合法性不予认可。主要理由如下：
首先，从真实性来看：1.同样基于指挥部成立于2012年10月11日，故其不可能于2012年6月7日召开《房屋征收补偿方案座谈会》，故该份证据系后补文件，亦系伪造文件。2.同时，证据6由谁制作情况不明，既无落款，也无签章;3.证据6上既无参会人员签名，更没有会议签到表、现场照片、录音录像资料等会议资料等相关程序证据予以佐证，也无法反映该征求意见会是否真实召开，由哪些人参加，其反映的内容是否真实，等等。4.退一万步言，即便假定会议召开真实，根据证据3《社会稳定风险评估报告》，整个范围有居民户1800余户，记录中提到被征收户代表40余人，这些人是否有代表性，代表是怎么产生的，是否代表民意，等等，均无法确定。
其次，从合法性来看，其违法性主要体现在两个方面：一是如前所述，根据法规规定，征求意见主体应该是汉川市人民政府而非指挥部;二是，根据《征补条例》第11条第1款规定，被告应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布，被告并未举示任何证据其已将证据6涉及的情况在被征收范围内予以公布。因此，证据6不仅存在征求意见主体不适格的问题，而且程序违法。
第二，由于证据6不具有真实性和合法性，故对该证据的证明目的不予认可。
法律规定:第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
六、证据7：《两份政府会议纪要》
对其真实性、合法性不持异议。
七、证据8：《房屋征收补偿方案》及其公告
质证意见:第一，对证据8中的川办发[2012]30号的真实性不持异议，对其合法性不予认可。由于该文件的合法性审查不是本案的审理范围，而且原告已另行起诉，对其合法性的质证意见将在另案提出。
第二，对证据8中的征收补偿方案公告的真实性、合法性不予认可，主要理由有二：
首先，从真实性来看：1.证据8中的征收补偿方案公告照片因无照片原件相核对，无法核实其真实性。2.退一步言，即便承认其真实性，证据8中的照片也不能说明征收补偿方案张贴的位置，是否张贴征收范围之内，由何人张贴等等，故证据8中的征收补偿方案公告不足以证明征收补偿方案已依法在征收范围内公告的真实性。
其次，从合法性来看，其违法性也主要反映在两个方面：一是根据《征补条例》第13条规定，征收补偿方案应作为房屋征收决定的内容，随房屋征收决定一并公告。根据涉案征收决定公告的落款日期，房屋征收决定公告日期是2013年7月16日;在假定证据8公告系真实的情形下，证据8的公告时间是2012年11月20日，远远早于房屋征收决定公告日期，显然程序违法。其次，假定证据8公告系真实的情形下，由于《征补条例》规定征收补偿方案的公告主体是市县级人民政府，本案中，证据8中的公告主体是指挥部，而不是依法确定的被告，显然违法。
第三，由于证据8中的川办发[2012]30号不具有合法性，征收补偿方案公告不具有真实性和合法性，故对该证据的证明目的不予认可。
法律规定:第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
八、证据9：指挥部3号公告
质证意见:第一，对其真实性、合法性均不予认可。主要理由有二：
首先，从真实性来看，证据9因无照片原件相核对，无法核实其真实性。
其次，从合法性来看，主要存在三个方面的问题：1.组织调查登记的主体不适格。根据《征补条例》第15条规定，对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记的主体是房屋征收部门，而非公告里所说的估价机构，估价机构一般只作为参与者。2.住房和城乡建设部建房[2012]84号《关于推进国有土地上房屋征收与补偿信息公开工作的实施意见》第3条规定，对于征收范围内房屋的调查结果应当在征收范围内向被征收人公布，证据9不足以证明汉川市人民政府及其征收部门已依法履行了在征收范围内向被征收人公布的义务。3.退一步言，如果将该等公告视为《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定的实地查勘记录公告，那么根据该条规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。但被告提供的证据均无法对此种情形予以证实。
第二，由于证据9不具有真实性和合法性，故对该证据的证明目的不予认可。
法律规定:第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
九、证据10：暂停办理相关手续的通知
质证意见:第一，对其真实性和合法性均不予认可。主要理由有二：
首先，从真实性来看，证据10反映的是指挥部于2012年7月20日向汉川市城乡规划局、国土资源局、城乡建设局和房管局四个单位分别发出了暂停通知的时间，同样基于指挥部成立于2012年10月11日，故这四份暂停通知全部是后补的，且系伪造文件，不具有真实性。
其次，对其合法性不予认可。主要理由有二：1.根据《征补条例》第16条规定，暂停通知的发布主体是房屋征收部门，本案中，如前所述，由于指挥部不是法定的房屋征收部门，即使假定暂停通知系其真实发布，其作为发布主体也是不适格的。2.同时根据该条规定，暂停通知的发布时间节点是房屋征收范围确定后。从被告提供的16组证据来看，最早提及房屋征收范围划定的是证据7中的市长办公会会议纪要[2012]16号会议纪要的第一条第2项，但不明确。最早明确确定征收范围的文件是证据8中的川办发[2012]30号之附件《涵闸河综合整治房屋征收补偿方案》第一条，而该文出具时间为2012年10月8日。也就是说，房屋征收范围还未确定，尚未成立的指挥部就已将暂停通知发往了四个单位，何等滑稽，显然违法。
第二，由于证据10不具有真实性和合法性，故对该证据的证明目的不予认可。
法律规定:第16条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
十、证据11：银行对账单及情况说明
质证意见：对其证明目的不予认可。四份银行对账单和情况说明只能反映指挥部于2013年8月9日在中国工商银行开立相关拆迁专户，而本案房屋征收决定公告是2013年7月16日。根据《征补条例》第12条第2款的规定，“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”即便该账户反映的贷方金额为足额到位的征收补偿费用，也实现不了被告的证明目的，也只能说明该足额到位的征收补偿费用是在房屋征收决定作出之后到位，于法不合。
法律规定：第12条第2款 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
十一、证据12：评估公司公示
质证意见：第一，对其真实性、合法性不予认可。主要理由如下：
首先，从真实性来看，1.基于指挥部成立于2012年10月11日，故其不可能于2012年8月23日作出第1号公告，故证据12是后补文件，且系伪造文件，不具有真实性;2.证据12因无照片原件相核对，也无法核实其真实性。
其次，从合法性来看，其违法性主要表现在以下两个方面：1.评估机构产生的程序违法。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第4条规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”该等公告不能确定湖北正量行房地产估价咨询有限公司是经被征收人协商选定或者协商不成的随机选定的估价机构，相反，从其内容来看，只能证明其是经被告同意、遴选且最终确定的，即便假定指挥部将证据12在征收范围内予以了张贴系属真实的话，但由于该估价机构的选定程序违法，对其基本情况的公示也就显然毫无意义;2.证据12张贴照片不足以证明被告已依法履行了在征收范围内进行公布的义务。
第二，由于评估机构未经被征收人选定，且证据12不具有真实性和合法性，故对该证据的证明目的也不予认可。
法律规定：《国有土地上房屋征收评估办法》第4条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
十二、证据13：房地产估价报告、证据14：分户评估结果汇总表及房屋征收评估公告
质证意见：第一，对证据13、证据14合法性不予认可。除了维持证据12关于估价机构产生的程序违法的质证意见外，其违法性还表现在以下七个方面：
1.《房地产估价报告》格式违法。根据国家标准《房地产估价规范》8.0.2要求，评估报告法定格式要件应包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件八个部分，而被告举示的证据13只有七个部分，缺少估价技术报告，显然违法。
2.评估时点违法。根据《征补条例》第19条和《评估办法》第10条，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。公告确定的评估时点是2012年11月20日，而被告房屋征收决定公告是2013年7月16日，估价机构确定的评估时点显然是违法的。
3.价值内涵违法。从评估价值来看，《房屋征收评估公告》中估价机构确立的评估价值是房屋公开市场重置价值，而根据《评估办法》第11条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。估价机构在公告中违法确立的价值类型显然是为了迎合被告的不当要求。
4.房屋征收评估单不是分户评估报告，不能作为征收补偿的依据。根据《评估办法》第17条规定，“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”暂不论被告是否将房屋征收评估单依法定程序送达于原告，单就房屋征收评估单的性质来说，其不同于分户评估报告，被告将其等同于分户评估报告，本身就严重违法。分户评估报告作为一种估价报告，应当具备《房地产估价规范》8.0.2要求的形式要件，包括上述的八个部分，显然，房屋征收评估单，并非分户评估报告，依法不能作为征收补偿的依据。
5.评估对象不客观，显属虚构。根据《评估办法》第9条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当在对被征收房屋情况调查的基础上，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。第13条进一步规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。本案中，估价机构对评估对象的陈述全部是虚假的、不客观的。比如劳动局开发楼门面南1号商业用房所有权人是吴启洲，房屋征收评估单却写成林九香，建筑面积为81.8平方米，却写成37.31平方米;4号商业用房所有权人是李艳荣，房屋征收评估单却写成晏中全;5号商业用房所有权人是周炎河，房屋征收评估单却写成周海，建筑面积是81.8平方米，房屋征收评估单却记载为35.91平方米，7号商业用房建筑面积是81.8平方米，而房屋征收评估单却记载为33.11平方米，暂不论上述商业用房因登记、继承等事实产生的物权最终归属问题，单就建筑面积而言，事实上四原告的商业用房全部是81.8平方米，而这些情况在房屋征收部门组织进行调查登记以及估价机构在征收评估前进行实地查勘时均应该搞清楚。
6.评估程序根本违法。从上述虚构评估对象的事实来看，我们有理由相信估价机构并没有根据《评估办法》和《房地产估价规范》的相关规定对被征收房屋进行实地查勘。退一万步言，假定估价机构进行了实地查勘，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师也应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。但房屋征收评估单上的现场查勘图片上既无被征收人的签字或盖章，也无第三人见证签字及其相关说明，也足以说明估价机构的评估程序违法。
7.评估结果违法。根据《评估办法》第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。而房屋征收评估单评估的却是被征收房屋附属物及其室内装饰装修价值，而未涉及房屋本身的价值，并为被告作为对原告房屋补偿的依据，何等的荒谬。
第二，除了上述违法情形之外，证据14中的房屋征收评估公告还存在两种违法情形：
首先，基于评估机构产生的不合法性，故作出该等房屋征收评估公告毫无实际意义。其次，从公告内容来看，在救济渠道方面也严重违法。根据《征补条例》第19条第1款、《评估办法》第20、21、22和23条的规定，被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。而公告却规定，“对征收评估结果有异议的，可向评估机构申请复估，也可以向涵闸河综合整治指挥部申请复估”，显然违法。
此外，房屋估价报告没有两位估价师的签字，违反了《评估办法》第17条第2款“不得以印章代替签字”的规定。
第三，由于证据13、证据14不具有合法性，因此，不得作为被告作为本案征收补偿的事实根据。
法律规定：《征补条例》第19条第1款 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
《评估办法》第9条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
《评估办法》第10条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
《评估办法》第11条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
《评估办法》第12条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
《评估办法》第13条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
《评估办法》第14条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
《评估办法》第17条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
《评估办法》第20条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
《评估办法》第21条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
《评估办法》第22条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
《评估办法》第23条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
十三、证据16：证明、协议、光盘
第一，对四份证明中的征收包保专班出具的证明的证据效力不予认可。主要理由有二：首先，从该等证明的性质来看，属于证据法上的证人证言，由于征收包保专班均为被告所属工作人员，且未到庭接受质证，故对该等证明的证据效力不予认可;其次，即便认可该等证明的内容属实，也只能证明该等工作人员向原告宣传了相关征收政策，但与原告是否知道涉案两公告文件的具体内容无涉。
第二，对四份证明中的后两个案外人出具的证明，一是与本案无关联性，二是也不能证明原告知道知道涉案两公告文件的具体内容。
第三，对于协议，对其与本案的关联性不予认可。但对其违法之处需要严肃指出：根据《征补条例》第25条规定，补偿协议应由房屋征收部门与被征收人订立，由于指挥部不是法定的房屋征收部门，作为合同甲方显然是不适格的，暂不论补偿协议所确定的补偿项目与金额是否公平合理，由于其违反了《合同法》第五十二条第(五)项的规定的法律、行政法规的强制性规定，也系无效协议。
第四，对于光盘，只能证明(只能证明汉川新闻网和汉川电视台对房屋征收事宜作了报道，但并不能说明原告知道，更不能证明原告知道涉案两公告文件的内容。)
因此，由于证据16不能证明原告知道涉案两公告文件的具体内容，该等公告也未由被告或者该等证人送达于原告，故对其证明目的也不予认可。
作者：赵健拆迁律师团
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