农村房屋拆迁的特点

　　农村房屋拆迁主要分为两大类，一类是村民自发性的旧村改造拆迁，另一类是因国家建设需要征用农村集体土地后的房屋拆迁。从目前来看，存在问题较多的主要还是征地后的房屋拆迁，不但量大面广，而且涉及拆迁补偿、安置等，关系到拆迁户的直接经济利益，处理不好容易引发拆迁上访，牵制领导精力，影响社会稳定。因此，探讨农村房屋拆迁的特点，把握规律，研究对策，对于加强征地拆迁管理工作，维护社会稳定，确保重点项目顺利开工建设，具有重要的现实意义。

　　从近几年的工作实践来看，农村房屋拆迁工作主要有以下七个特点：

　　一、农民对拆迁政策普遍缺乏了解，对房屋补偿和安置要求过高。

　　大多数农民不了解拆迁、安置政策，心里预期比较高，以为一般性的住宅房屋一旦被拆，就可以得到一笔可观的赔偿钱，能安置理想的新房。尤其是对商业性用房的拆迁，被拆迁人对补偿的心理价位更高，因为对他们来说商业性用房是他们的经济命根子、摇钱树，一旦自己的商业性房屋被拆，就是断了他们的经济命脉，所以对房屋补偿的要求非常高，如果达不到目的，就坚决不拆，这一点与城市拆迁初期类似。

　　二、农村拆迁户中经济贫困者居多，亲群关系复杂。

　　随着城市化进程的加快，农村青年人外流就业、求学者较多，多数呈现老年村现象，因此其经济相对落后，多数农民经济比较拮据，其中很大一部分人的住房建造年份较早，质量差，可补偿价格低，而安置的新房质量都比较好，不少贫困户就无力承担新旧房屋的差价部分，于是这些贫困拆迁户就成为不刁难的“刁难户”，这已成为农村房屋拆迁中一个比较普遍的问题。同时由于历史上农村形成的村落聚居习惯，拆迁户之间亲属关系多，情况复杂，个别自然村拆迁中，有亲属关系的拆迁户甚至要占绝大多数，这种特征使拆迁户之间信息交流特别快，容易抱成一团。

　　三、违章建筑及抢建、抢装现象普遍，部分拆迁户房屋面积超标严重。

　　分析目前已拆迁的房屋情况，违章建筑和抢占、抢饰房屋数量所占比例较高。这些违章建筑分别建于80年代末和90年代初，近几年来，一是由于多年来对农村村民私人建房的严格控制，部分农民迫不及待地扩建房屋增加居住面积;二是因城市建设的推进，部分房屋拆迁使被拆迁户得到了较大的利益，认为违章搭建照样能实行拆迁安置，以小投入得到大回报;三是因大造旧村改造的声势所致使部分农民心理过急，致使农村出现了量广面大的抢建、抢搭、抢装饰。按政策规定这些违章建筑(包括抢装饰)一般不予补偿，但由于涉及拆迁当事人经济利益较大，而且影响量很大，涉及拆迁户面广，在实际处理时，往往不能完全区别对待。因此，违章建筑是否也应给予赔偿，是否要与合法建筑相区别，怎样区别对待等等一系列问题，就成为农村拆迁工作中非常棘手的问题。另外，拆迁补偿安置是根据房屋建筑面积实行安置补偿，由于农村所处的地理环境的特殊性，有的拆迁户房多地多，有的房少地多，房屋占有面积大大超过每户法定限额标准面积。而但在实行迁建安置方式时，一些用地面积超标的拆迁户，往往都想得到原面积的地基，否则就不愿意拆迁，这种情况也给拆迁工作增大了难度。

　　四、住宅用房与附属用房的界定难，要求分户、扩户增加安置面积现象严重。

　　房屋拆迁安置中一般以住宅用房作为调产安置的依据，而农民大多数有附属用房，且相当于住宅用房的20-30%，主要用于堆放生产资料以及养猪等，有些住宅用房从结构来说甚至还比不上附属用房，有些原为住宅用房而现作为附属用房使用，拆迁人对住宅用房与附属用房的认定是按使用性质还按房屋标准来划分，对所涉及拆迁户的经济利益出入很大，界定工作确实很困难。特别是近郊农村拆迁，由于多年来对农民私人建房的严格控制，有相当一部分农民的子女到了法定年龄未审批个人建房，要求拆迁时一并考虑分户、扩户增加安置面积，而且要求安置价格很优惠。另外对子女未到法定年龄的家庭是否考虑扩户安置面积，对子女已到法定年龄的女社员是否与男社员一视同仁来考虑，已成为农村拆迁中的一个政策盲区。

　　五、房屋补偿价格与当地实际交易价格相差悬殊。

　　由于历史的原因，农村居民点往往比较分散。如我区城乡区域范围内，两端相距达几十公里，一个线型工程的拆迁项目，部分在近郊，部分在山区，同样等级的住宅房屋，在拆迁补偿上，以当地实际可补偿价格测算，靠近近郊的要比山区的多出好几倍。又如某非线型工程项目拆迁，按有关政策可补偿价格与当地实际交易价格相差近10倍。针对这种情况，如何予以补偿，如何实施拆迁，存在较大的操作难度，这也是农村拆迁中常常会碰到的一个难题。

　　六、“移民性房屋拆迁”更是难上加难。

　　农村房屋拆迁，一般是在拆迁地段附近进行安置，离土不离乡，可称为“非移民性拆迁”。该类拆迁安置的农民还有一定数量的生产资料，其生活安置无后遗症，当前农村拆迁中较为普遍。但也有些的农村房屋拆迁在远离城市的山沟沟，一般安置在发达的镇(乡)，他们必须离土又离乡，这种拆迁方式将使他们远离他们留恋的家乡，永远离开土生土长的地方，拆迁后须在新的安置地生活，在那里人生地不熟，生产资料和生活出路都需要另行解决，这种形式的拆迁可称为“移民性拆迁”。如大中型水利水电工程建设等建设项目的拆迁。移民性拆迁安置与非移民性拆迁比较，除了同样要进行拆迁房屋安置外，不但要给移民户重新安置生产资料，解决生活出路，而且因条件限制，还要将移民村拼入被挂靠村进行安置对接，但由于移民村大多数经济贫困，移民村要拼入被挂靠后并享受当地村社员待遇，再加上移民后必须改变生产和生活方式，由原来靠山为生改变为平原耕作的劳动方式，其必须解决的问题多，移民工作难度大。此外，由于农村土地二轮承包30年不变政策基本结束，如果要从农民承包土地中重新调剂出土地来，作为移民户的安置生产用地，谈何容易，所以说“移民性房屋拆迁”是农村拆迁工作中的最难点。

　　七、安置方式呈现多样化。

　　农村房屋拆迁安置一般根据每个项目的地段情况确定安置方式。一般来说有三种方式，第一种是在近郊镇区内，由于规划的限制和土地利用要求，一般多数采用调产安置方式，其特点是安置房屋多数为多层成套住宅，有利于统一规划和节约土地，但安置周期长。第二种采用迁建安置的模式，即由拆迁人提供安置土地，拆迁户自行建造房屋，一般适用于近郊区外的拆迁安置。这种方式有利于缩短过渡时间，加快拆迁速度，有利于农民的生产和生活，是农村房屋拆迁中普遍采用的一种。第三种是根据拆迁户的实际情况和要求，不愿就地安置房屋或迁建安置的，给予一次性货币安置。该方式对拆迁人来说，有利于政策处理，拆迁速度快，灵活性大，拆迁工作后期矛盾少。

　　针对上述农村房屋拆迁的主要特点，在实际工作中我们认为必须把握好以下五方面：

　　第一、要坚持依法拆迁。房屋拆迁涉及的农民人数和补偿资金都比较多，在安置时也存在着地基位置、房屋层次、座向及面积等问题，每个环节都涉及群众的切身利益，是农民最敏感的。如果在拆迁户的房屋面积、补偿金额等问题上稍有差错，农民就会指责谩骂，拒绝拆迁，甚至还会集体上访。因此，坚持依法拆迁是农村房屋拆迁工作唯一的正确选择。

　　第二、要做到合理性与灵活性相结合。在补偿价格上，由于每个拆迁项目都有其特殊性，选用拆迁政策的同时往往会带来二个具体问题。一是补偿的价格标准远远低于实际交易价格或群众的心理承受力;二是补偿的标准大大高于群众的心理要求。因此，在拆迁中要坚持合理性与灵活性相结合。补偿标准过高的，可采用推选其他较合理补偿价格的安置方案，以确保补偿政策的合理性。过低的，可通过奖励等办法来调节补充其不足部分。在安置方式上，为满足不同类型拆迁户的要求，一般应尽量采用多种安置方案，供拆迁对象自由选择，同时拆迁人认为最可行的安置方案，可在政策中予以倾斜。另外，在实际拆迁中还必须考虑困难户的特殊情况。如对经济特困户，可通过公房安置的办法予以解决;对人口多原用地面积少的困难户，采有保底的办法，允许他们补交土地使用费后，增加安置用地面积。

　　第三、要注意把握工作主动性。拆迁房屋中拆迁人与被拆迁人之间经常会发生矛盾，因此，作为拆迁人应始终把握拆迁环节中的主动权。一是在付款方式上，对规定的补偿费，做到签订协议后先付一部分，待房屋搬迁并经拆迁人验收合格后再全部结清;二是在奖励费的设置上，可对按时签订拆迁协议和搬迁的给予奖励;三是在政策制订上，可通过会审、论证、试算、分析、比较等方法，以确保制订的政策内容全面、细致、可操作性强;四是要保证安置新房的质量，保证拆迁户对拆迁工作的信任度。

　　第四，要有公正、公平、公开的工作程序。拆迁房屋涉及一大批拆迁户，稍有不慎，就可能引发不必要的矛盾，农民群众最看重“眼见为实”，因此，决不能搞“暗箱”操作，必须采取公正、公平、公开的工作程序。对房屋丈量和评估后补偿价格情况应及时予以张榜公布。对丈量和评估后的房屋情况，在经得当地干部和群众代表同意后，也可向外公布。此外，对安置新房的落实，须在公证部门监督下进行抽签。把握了拆迁补偿安置工作中的公正、公平、公开程序，拆迁工作就会赢得拆迁户的信任，为拆迁协议的签订和房屋的搬迁奠定扎实的基础。

　　第五、要加违法拆迁迁政策的宣传、培训。要加强对拆迁工作人员的操作业务培训。拆迁前必须组织有关工作人员进行培训，了解情况，掌握政策的操作技能。要向拆迁户广泛宣传有关拆迁政策，特别是要做好解释工作。在具体工作中可以通过列举典型拆迁例子的办法，使拆迁户真正理解拆迁政策，从而变被动心理为主动心理，更好地配合拆迁工作的开展。(发表于《浙江国土资源》2000年第5期，《地政》2001年第1期，省厅徐再生副厅长专门做批阅)