拆迁造成违约如何补偿

　　在对餐饮行业进行考察后，李XX决定将名下一套地段较好的商铺租赁出去开设茶坊。鉴于餐饮行业较长的盈利周期，双方协商之后签订了为期五年的房屋租赁合同。同时，租赁合同中还约定了，如果由于不可抗力因素导致合同无法继续履行，合同将自行终止，且合同双方均不需要承担违约责任。

　　就在合同签订之后一年多时间，当地开始进行动拆迁了。随着动迁组进驻该地、动迁公告的开始张贴，李XX觉得应该要求租户搬出去了。他向承租人提出，由于动迁原因需要承租人在两个月之内迁出房屋。但承租人却不乐意，理由是茶坊需要一个运营期，一年之后刚刚开始表现盈利，而之前都是在亏本状态，而且茶坊的装修要求是按照五年折旧标准计算的，因此花费较高的成本。况且，同一地段的房屋租金都较之前有一定比例的上涨，种种因素归纳下来，李XX必须对其进行补偿。

　　对此，李XX当然不能认同，他认为根据合同约定，由于不可抗力原因导致合同提前终止，不必进行任何补偿，而动拆迁恰恰就属于这种“不可抗力因素”。既然双方无法达成一致，要求动迁组进行赔偿便成为下一个目标。但动迁组对此表示，在实施动迁过程中，动迁组只是和房东进行交涉，作为房屋的承租人无权要求动迁安置的补偿。

　　由于双方意见分歧明显，租户拒绝搬出所租的房屋，这使得李XX即使与动迁组签订了动迁安置协议，仍然无法完成交房。无奈之下，李XX只能向法院起诉，要求判令承租人迁出自己的房屋。

　　北京拆迁律师意见：

　　首先，根据有关司法判例和司法实践，动拆迁并不属于《合同法》和《民法通则》所规定的不可抗力情况，因此李XX提出“由于不可抗力导致解除合同，且不承担任何责任”的请求很难得到法院的支持。因此，李XX在动拆迁的过程当中必须对承租人进行补偿。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁租赁房屋导致被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。同时《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》对于拆迁非居住房屋的情况，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人列出下列费用：(一)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;(二)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用; (三)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。笔者认为，在动拆迁过程中，动迁组应将承租人的损失一并补偿给李XX，并通过李XX补偿给承租人。