房地产拆一还一的税收处理该怎样计算

　　什么是企业拆迁中拆一还一的税收处理?在本文中北京拆迁律师以一个例子来详细的描述关于企业拆迁的拆一还一的税收处理憎爱怎样计算?希望对你有所帮助。

　　例:吉祥公司是一家房地产开发企业，2003年由于当地政府招商引资的原因，我公司与当地的一家家具公司签订了合同，合同约定对其家具厂进行拆迁，建设商住楼。建成后返还其商业面积3万平方米，除此没有支付其他土地款。

　　该公司的开发产品计税成本构成为

　　(一)土地征用费及拆迁补偿费0万元。

　　(二)前期工程费1000万元。

　　(三)建筑安装工程费15000万元。

　　(四)基础设施建设费3000万元。

　　(五)公共配套设施费800万元：

　　(六)开发间接费200万元。

　　总成本为20000万元，总可售面积为10万平方米。单位成本为2000元/平方米。公允价值为7000元/平方米。

　　分析:拆迁安置，实际上是以开发产品交付的市场价格抵偿拆迁补偿费。

　　会计处理如下:

　　1、 账务处理为：

　　(1) 在开发产品完工时，根据安置时的价格

　　视同销售处理为

　　借：开发成本—拆迁补偿费21000

　　贷：应付账款—拆迁补偿费 21000

　　借：应付账款—拆迁补偿费 21000

　　贷：主营业务收入 21000

　　(2)房地产企业开具销售不动产发票21000万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据21000万元。结转成本为

　　借：主营业务成本—土地征用费及拆迁补偿费12300

　　贷：开发产品 12300(0.41×30000)

　　非常关键的是：单位成本计算公式为：

　　=(20000+21000)÷100000=4100元/平方米

　　其中10万平方米是作为总的建筑面积计算的，不能以7万元平方米作为分母，否则就漏税了!!

　　分段验算方法:

　　总收入为

　　21000(视同销售)+49000(正常销售)=70000万元

　　总成本为

　　6000(视同销售单位建安成本为2000元)+35000(正常销售)=41000万元

　　净利润为29000万元。

　　企业收益简算法

　　100000M×7000-100000M×4100=29000万元

　　验证相符!

　　营业税方面：相关文件规定为

　　《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

　　需要注意的是：

　　对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，不是按照市场价格视同销售征收营业税，而是按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

　　超过拆迁面积的补偿部分，还是要按照房屋的市场公允价值申报缴纳营业税。