浅析城市房屋拆迁补偿不合理的原因

　　如何对被拆迁人进行合理补偿，这是我国房屋拆迁立法中亟待解决的问题，笔者试分析房屋拆迁补偿中存在的不合理因素，揭示城市房屋拆迁法律规定中存在的缺陷。

　　1.拆迁评估机构的选定缺乏公正性

　　目前，各地在拆迁评估机构选择的问题上做法不一，主要有三种方式：(1)拆迁人和被拆迁人共同委托评估机构。这种选择往往是一种理想化的方式，只适合于被拆迁人人数比较少，容易形成统一意见的情况。(2)由拆迁人委托。通常拆迁人非常愿意采取这种方式，也是拆迁人最容易操作评估的方式。(3)抽签决定。表面上看，这是比较公平的一种方式，但通常情况下，也容易被拆迁人操纵而损害被拆迁人的利益。上述三种情况在目前很难从制度上保证拆迁评估机构选定具有公正性。

　　2.土地使用权的补偿没有充分考虑

　　拆迁许可证颁发时，不同的被拆迁房屋区域内土地使用权的剩余年限是不同的，不同区域的土地价值存在天壤之别，评估机构的评估结果不能真实反映被拆迁房屋的价值，这对于被拆迁人是不公平的。

　　3.估价机构缺乏承担责任的依据

　　改制后的评估机构，就是依照《公司法》和《合伙企业法》的规定，成为估价师出资的有限责任公司及合伙企业。但是，房地产估价机构究竟采用什么样的组织形式更加能够体现评估师的执业特点，目前没有法律规范，理论上也没有倾向性观点。评估机构这个特定的行业从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。

　　4.估价机构缺乏中立性

　　作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这样，房地产评估机构便通过房地产管理部门，与作为拆迁人的开发公司都成了同盟者。拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多评估机构相互竞争的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，往往偏向于委托人的利益，低于正常评估价评估，迎合拆迁人的要求。

　　5.政府干预拆迁评估

　　降低成本，压低拆迁补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一，同时也是拆迁纠纷的焦点之一。

　　6.装修是否补偿没有明确规定

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