城市房屋拆迁中被拆迁人权利的救济

　　1、城市房屋拆迁中出于公共利益目的的拆迁补偿制度创新

　　一是对依法征收的，要求征收按照如下方式进行:(1)法律对于征收目的——“公共利益”给予尽可能明确的规定;(2)政府方聘请专业的房地产评估机构对征收财产进行评估，提出补偿标准的要约;(3)被征收方也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，提出补偿意见;(4)如果被征收方对于征收行为是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府应当在听证会土说明征收行为的必要性和合理性;(5)对于达成补偿协议且其他符合法定条件的，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证;(6)如果被征收方对政府就征收行为符合“公共利益”举行听证会后仍有异议，或者就补偿数额征收双方无法达成协议，被征收方有通过司法途径使政府放弃征收行为的救济手段;(7)进入司法程序后，如果政府方认为征收有紧迫性，为了不影响公共利益，政府方可以预先向法院支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法院在最终判决前让政府提前取得被征收财产，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证;(8)征收纠纷进入庭审后，法院要求双方分别聘请的独立不动产估价师提出评估报告在法院当庭交换并接受质证，政府方按照法院的生效判决支付补偿金额，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证。

　　二是对被征收方的依法补偿，应是公平、充分的和及时的补偿。具体说来，体现在以下四个方面：(1)补偿的范围不限于被征收的房地产的公开市场价值，还应包括被征收人因征收而损失的利益(如搬迁费用、经营损失等);(2)补偿的对象不限于被征收人，有权得到补偿的还应当包括与征收财产相关的收益人 (如房屋的承租人、无偿使用人等);(3)估价结果是征收双方协商或者法院裁决的重要依据，这就要求估价本身应当是公平公正的，估价的价值标准应当是公开市场价值;(4)补偿应当及时，因为“迟到的正义是非正义”，不及时的补偿，就谈不上公平和充分。

　　2、商业性开发涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新

　　制度创新的首要之点，在于严格区分征收、征用与商业性开发，商业性开发的拆迁，拆迁双方的行为属于平等民事主体之间的民事法律行为，应当遵循合同法有关平等自愿、意思自治、诚实信用等原则，不得“强买强卖”，即只要财产所有人不同意转让其财产，任何单位和个人不得“强买”。具体来讲，主要包括以下两个方面：

　　一是对于商业性开发拆迁的程序方面，要求拆迁按照如下步骤进行：(1)开发方聘请专业的房地产评估机构对拟拆迁的房地产进行评估，提出补偿标准的要约。(2)开发方与房地产财产的所有权人逐一进行协商，协商过程中，房地产财产所有权人也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，提出反要约，开发方与所有权人达成一致的，草签补偿协议(待政府有关部门颁发拆迁许可证后方可生效)。(3)如果草签协议的房地产财产的所有权人达到总人数的70%以上，并且草签的补偿协议涉及被拆迁房地产总量占全部拟拆迁的房地产总量的50%以上的，在符合其他法定条件的前提下，由政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证，开发方支付补偿金后进入正式的拆迁程序，否则，拆迁程序终止。(4)进入正式程序后，对于未与开发方订立补偿协议的其他房地产财产所有权人，参照已经订立的补偿协议，与开发商订立补偿协议，对于不能协商一致的，通过司法程序确定补偿金额。(5)进入司法程序后，不影响拆迁的继续进行，拆迁人可以申请强制拆迁，但拆迁人应当参照己经订立的补偿协议的标准向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金。(6)拆迁补偿纠纷进入庭审后，法庭要求双方分别聘请的独立的不动产估价师提出评估报告在法庭当庭交换接受质证，拆迁人按照法院的生效判决金额支付补偿金。

　　二是对于拆迁补偿的范围和标准方面，即拆迁评估的技术路线，应包括：(1)评估被拆迁房地产在拆迁许可证颁发之日的公开市场价值，以及被拆迁人因拆迁而损失的利益(包括搬迁费用、经营损失等)，同样，补偿的对象不限于被拆迁人，有权得到补偿的还应当包括被拆迁财产相关的受益人(如房地产的承租人、无偿使用人等)。(2)按照同样等级的地块拆迁之后新规划条件，评估商业性开发项目的公开市场价值。(3)如果有必要，不动产估价师为拆迁当事人双方或一方测算被拆迁房屋价值，可能参与分配的增值金额。