当前我国城市房屋拆迁补偿中存在哪些问题

　　(一)立法方面的问题

　　1.没有建立土地征收制度

　　这使得房屋拆迁补偿制度缺乏建立的基础。我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》只是对在城市中进行房屋拆迁所应当遵守的程序、补偿安置的原则和标准作了规定，但房屋拆迁补偿制度本身所依据的法律制度一一土地征收制度却没有建立，也就是说政府在什么情况下、为了什么目的才能行使土地征收权，并对被拆迁人给予公平补偿，法律必须作出明确规定，在这个基础上才涉及到具体的房屋拆迁补偿问题。

　　2.过分依赖行政权力，忽略司法干预的作用《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定:“折迁人与被拆迁人或者折迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的。经当事人申请，由房屋折迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被折迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”不难看出，依照这一规定，行政裁决成为当事人无法绕开的一个法定程序。这一条的规定就使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼也无法改变被强制拆迁的命运。而城市规划、拆迁或授权建设单位拆迁本身就是政府行为，政府的裁决很难对被拆迁人有利。这就造成一些被拆迁人宁愿选择非理性的行为，也不愿选择法律途径解决问题。这种表面公平但实质上隐含着巨大不公平的规定，就是导致纠纷久拖不决并引发社会矛盾激化的重要原因之一。

　　(二)实际操作中存在的问题

　　1.补偿范围不合理

　　根据2001年的《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定:“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”实践中，旧房的评估价值通常不包含土地出让金、搬迁的合理损失费和原居民应可获得的适当救济补偿以及其他一些隐性损失等。但开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常包含了土地出让金、市政建设配套费、经营成本及开发商期望得到的利润。拆迁后经常造成这样一种后果，被拆迁人获得补偿款后买不起房屋或者产权调换后支付不起新房与旧房的差价款。

　　2.评估市场不规范

　　由于拆迁纠纷的核心问题是补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，拆迁补偿金额与拆迁评估直接相关，因此，城市房屋拆迁评估已经成为当前拆迁纠纷的焦点。

　　目前在实践中，存在大量不规范的非市场化的拆迁评估行为，表现在以下几个方面:(1)估价方法问题。一般来说，房屋拆迁评估应尽量使用市场比较法。考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格+修正”的估价方法。但在实践中，地方政府往往并未根据城市房价变化及时调整基准价格(或称区位价)，造成评估价格与市场价格相差甚远。另外，由于房价上涨过快，而标准价调整滞后，导致按地方条例补偿计算方法计算的价格远低于市场价。(2)估价机构缺乏独立性，正常价格活动受到干扰。有的城市政府为了降低补偿标准，直接干预评估价格。

　　3.公共利益、商业利益混淆不清

　　由于“公共利益”是一个不确定的概念，没有一个绝对统一的标准，因而一些地方政府借“公共利益目的”之名，将公民的房屋、土地征收，然后将土地批给开发商，导致实践中损害权利人合法权益的事情屡屡发生。很多城市建设、特别是居民住宅建设是由房地产开发商来完成的，这就造成开发商必然为了追求个人利益的最大化，按照公共利益的房屋拆迁对房屋所有人给予补偿，这实际上是开发商借国家的权力对他人房屋所有权进行剥夺和损害，这也是我国长期以来“重建设、轻补偿”思想所造成的。

　　4.行政裁决不公现象普遍

　　2001年《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”不可回避的是，该条规定是向拆迁人倾斜的，目的是防止拆迁周期过长影响拆迁人及社会利益。

　　实践中，反对拆迁的人不多，抱怨补偿过低者甚众，裁决公正便可减少拆迁活动的负面效应，房屋拆迁管理部门的裁决这一行政活动便成处理房屋拆迁纠纷的第一关。遗憾的是，近年来日益尖锐的拆迁纠纷在裁决这一关中得到很好解决的并不多，其原因除了拆迁当事人的认识错误之外，便是裁决不公的问题。