吉林市房屋拆迁基本知识

　　由于房屋拆迁政策性强、法律关系比较复杂，被拆迁人在面临拆迁时不懂得如何维护自身权益，往往与开发商和拆迁公司的对弈尚未开始时，就在开发商和拆迁公司的威逼利诱下草草败下阵来，如何让本来就是弱势的被拆迁人能够在与强势的开发商和拆迁公司的对弈中最大化维护自身权益、如何识破开发商和拆迁公司在拆迁过程中的小伎俩、如何懂得合法利用法律赋予的权利，本律师利用办理拆迁案件的经验教会被拆迁人在短时间内了解拆迁。

　　一、熟知拆迁各方当事人的法律关系是了解房屋拆迁的基础

　　在整个房屋拆迁过程中涉及到政府、开发商(也就是拆迁人)、拆迁公司、拆除公司、被拆迁人，一般来说政府想进行棚户区改造、重点项目建设、环境治理、铁路开发建设或开发商开发房地产，都是由政府下面的公司或开发商到政府办理好立项、规划、许可等相关手续后，再委托具有拆迁资质的拆迁公司办理拆迁事宜，委托拆除公司对拆迁房屋进行具体拆除，在整个过程中，与被拆迁人打交道最多的是拆迁公司，一般由拆迁公司代表开发商与被拆迁人签订拆迁补偿协议。了解这些拆迁当事人的法律关系是在拆迁过程中被拆迁人能够得到最大化补偿利益的基础。

　　二、了解拆迁程序

　　需要拆迁房屋的建设单位应当向拟拆迁房屋所在地的拆迁主管行政机关提出申请，取得行政许可后，方可实施拆迁房屋。开发商等建设单位委托拆迁公司发布拆迁公告，一般由拆迁公司代表开发商与被拆迁人按照相关拆迁补偿政策，对拆迁房屋评估，在评估的基础上进行拆迁补偿协议的协商，如果双方达成拆迁补偿协议，即签订拆迁补偿协议，按照协议规定领取拆迁补偿款或取得置换安置住房等;如果双方不能达成拆迁补偿协议，开发商或被拆迁人(一般都是开发商)向拆迁主管部门的仲裁机构申请拆迁仲裁，仲裁机构会组织双方听证、调解，如果双方达成拆迁补偿协议，即签订拆迁补偿协议，仲裁机构下达仲裁调解书，如果双方达不成协议，仲裁机构会下达行政裁决书，被拆迁人可以在法定期限内向拆迁主管部门的人民政府提出行政复议或向人民法院提出行政诉讼，由人民政府或人民法院调解或下达裁定书或判决书。

　　三、熟知拆迁政策

　　由于拆迁政策政策性强、地域性强、标准不一等特点明显，要想完全了解透一个地方某一时间段的拆迁政策的确是非常难的事情，吉林市的拆迁既有城市房屋拆迁又有农村房屋拆迁，在具体拆迁政策上，既有棚户区改造政策，又有重点工程、危旧房改造、铁路拆迁、松花湖环境治理拆迁等等;在具体补偿标准上也是没有统一的标准，而且会因时、因事发生变化。因此，在涉及到拆迁问题上，被拆迁人要多渠道了解拆迁政策，以便知己知彼，维护自己合法权益。

　　四、要识破拆迁过程中，开发商和拆迁公司惯用的小伎俩

　　(一)评估方面

　　1、评估中介机构的选择。一般情况下，拆迁公司在进行评估中介机构的选择上，都采取一些惯用的手段，既保证在形式上让被拆迁人挑不出毛病，又能暗箱操作，达到委托某一个或某一些评估中介机构的目的。更有甚者，拆迁公司会和这一地区所有具有房屋拆迁评估资质的评估中介机构达成一个默契，维护他们双方的利益。被拆迁人在这一阶段一定要熟悉程序，参与评估中介机构的选择，保证选择程序的公开、公平、公正，然后在对评估结果不满意的时候，可以申请重新评估或申请对评估结果鉴定，甚至自己重新委托中介机构评估。

　　2、评估方法的选择。评估方法的选择是决定房屋评估价格的决定因素，采用成本重置法和采用市场法，差距很大，一定要根据政策的不同，选择合适的评估方法，而且要看清楚评估报告上采取评估方法的理由，以免中介机构通过评估方法的选择压低房屋评估价格。

　　3、评估内容的查看。被拆迁人一定要看清楚评估报告中评估内容，以免评估对象遗漏或缺项，实践中这样的事情很多，如在对某公司的拆迁评估报告就缺少对拆迁后不能恢复使用设备和设施的补偿评估，拆迁公司和评估机构就是利用被拆迁人对拆迁政策的不了解，采取这样的方式达到少给拆迁补偿的目的。

　　(二)谈判方面

　　1、被拆迁人不懂拆迁政策。拆迁公司多是利用被拆迁人对拆迁政策的不了解或者只是其一不知其二，在谈判过程中利用专业优势和对政策掌握的熟悉程度，在具体谈判上占尽专业和心理优势，致使被拆迁人稀里糊涂的就和拆迁公司达成拆迁补偿协议，不能最大化保证自己合法权益，即使坚持不和拆迁公司签订拆迁补偿协议，也说不出道理和政策依据。

　　2、被拆迁人缺乏谈判技巧。对于一般被拆迁人来讲，让他掌握谈判技巧的确有点为难，但是这点确实是如何把握好时机和拆迁公司达成最好也是最有利的拆迁补偿协议的最好的武器，被拆迁人在面对拆迁时，我们不建议被拆迁人做钉子户，采取不合法、不理智的方式和拆迁公司抗衡，但是包括一些合适做法在内的谈判技巧却是被拆迁人能够争取拆迁利益的保证。

　　3、格式合同问题。由于拆迁行为的行政特点，被拆迁人和拆迁公司达成的拆迁补偿协议一般都是由拆迁主管部分下发的格式合同，由于格式合同单方拟订的特点，导致合同权利和义务严重不对等，被拆迁人关心的很多涉及到切身利益的问题在合同上少有体现。建议被拆迁人在和拆迁公司达成协议后争取双方重新签订协议或者退一步，在格式合同上增加补充条款，使双方的权利和义务对等。

　　(三)仲裁程序

　　1、仲裁程序流于形式。由于体制的原因，仲裁部门设置在拆迁主管部门的一个处室或科室，而拆迁主管部门又是拆迁公司的上级主管部门，开发商委托拆迁公司进行拆迁后，使开发商、拆迁公司、拆迁主管部门具有利益的同一性，致使仲裁程序只是简单的走程序，规定的听证程序、调解程序被流于形式，只是简单的走过场，仲裁部门不能够充分考虑被拆迁人的诉求，不能够站在公平的角度为双方调解。

　　2、仲裁裁决结果问题多多。实践中，仲裁裁决无论在程序上还是在实体上都存在许多问题，程序上一般是对事实掌握不清楚、剥夺被拆迁人对评估结果的异议救济权、不听证或听证流于形式、不调解或调解流于形式等问题;实体上一般是法律适用错误如应使用农村土地上房屋拆迁政策却适用城镇房屋拆迁政策等。

　　(四)舆论方面。

　　由于被拆迁人相对于开发商或拆迁公司来说相对弱势，而政府为了地方经济发展，进行大面积拆迁建设和开发，导致在整个拆迁过程中，舆论方面完全站在了开发拆迁一面，很少有媒体去宣传被拆迁人的行为，有的开发商完全是套用地方政府给与的好政策用于商业开发，完全不具备公共利益性质，而开发商或拆迁公司多是利用舆论优势在和被拆迁人谈判过程中“扯虎皮拉大旗”、“逐个击破，各个瓦解”，达到和被拆迁人签订拆迁补偿协议的目的。因此，被拆迁人一定不要被舆论形势所屈服，敢于维护自己的利益，在适当的机会，和拆迁公司达成拆迁补偿协议，以便最大化维护自身权益。