房屋征收评估方法及原则

　　摘要：

　　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

　　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　同时条例第20条第2款规定了房地产价格评估工作应当遵循的基本原则，包括独立、客观、公正、回避原则。评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　所谓“独立”是指评估机构不受任何其他单位干涉，与房屋征收补偿没有利害关系，仅凭自己的专业技能和职业道德进行评估，同时，《征收条例》还规定了房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告应当受到的处罚，这将从立法层面保证房屋价格评估机构的独立性。

　　所谓“客观”，是指评估机构不能因为自己的喜好偏见影响评估，而应该本着实事求是的态度，严格按照法律规定的程序和内容开展工作，并且评估所依据的法律规章等评估依据都必须是具体明确、客观存在的，而不能是凭空想象的。

　　所谓“公正”，是指评估机构不代表、不偏袒任何一方，立场中立。在这有一个问题就是，虽然房屋评估机构是由被征收人协商确定的，但是评估机构接受征收部门的委托，评估费用也由征收部门支付，因此，会出现一种情形就是房产价格评估机构的评估结果可能会倾向于征收部门，压低被征收房屋的评估价格，从而损害被征收人的利益。因此，还需要完善相关的监督制度，从而真正实现征收评估的公正性。

　　“回避”原则。我们通常了解的“回避”是在司法过程中，司法人员因与案件或案件当事人有某种利害关系而退出该案件的审判过程。目的是为了防止徇私舞弊，保证案件审理结果的公正性。而在房屋价格评估中的回避原则是指参与被征收房屋价值评估的人员如果与征收法律关系中的某一方主体有利害关系的，应当回避，否则，评估结果应当无效。如果没有回避原则，上述的独立、公正、客观原则也很难得到真正实现。