房屋征收补偿的方式

　　房屋属于被征收人的私有财产，被征收人对其合法拥有的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由于城市建设或者公共利益的需要，对房屋征收是一种强制性行为，要求被征收人必须服从。在这种情况下，征收人应对被征收人进行合理补偿。根据《征收条例》第21条的规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”可见，房屋征收补偿的方式可以分为货币补偿和产权调换两种方式。

　　一.货币补偿

　　货币补偿是房屋征收中最常见的补偿方式，是指在房屋征收补偿中，根据被征收人的选择，市、县级人民政府确定的房屋征收部门以货币的形式对被征收人的房屋价值给予补偿的方式。被征收房屋价值，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素、有具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设部制定的《评估办法》评估确定。房屋征收部门支付的补偿款可以等于或高于被征收房屋的价值，但不得低于被征收房屋的价值。

　　货币补偿是一种简便易行的补偿方式，付清补偿款后几乎没有后续问题。是征收人最愿意接受的一种方式。为鼓励被征收人选择货币补偿方式，各地往往通过提高补偿标准的方式吸引被征收人选择货币补偿方式。

　　二.产权调换

　　所谓产权调换，是指在房屋征收补偿中，根据征收人的选择，市、县级人民政府用自己购买或建造中的房屋所有权补偿给被征收人，并按照被征收房屋的价值与用于产权补偿的价值进行差价结算的补偿方式，被征收的价值和用于产权调换的房屋的价值均由相应的资质的评估机构按照房屋征收评估规则评估确定。

　　产权调换方式通常是由于被征收人无其他住房或者不愿意至其他地域生活，而选择搬至征收人提供的安置房屋居住。近几年由于房屋价格持续上涨，而征收人提供的房屋价格相对适中，导致被征收人更乐于选择产权调换的补偿方式。

　　产权调换较之货币补偿方式，牵涉的问题要复杂的多，操作中应当注意一下几点：

　　(一)产权调换房屋的区位

　　区位不仅包含地理位置，还应当包括区域环境配套。产权调换房屋还可以是被征收房屋原地，也可以是就近，当然也可以是异地，因旧城区改造而征收个人房屋的产权调换则必须是改建原地或就近。产权调换房屋无论是何地理位置，均应当具备一定的配套设施，配套设施应能满足日常生活需要。

　　(二)产权调换的标准

　　产权调换虽然最终要结算两者差价，但是两者的差价显然不能太大，如果差别太大，将失去调换的本意。另外，产权调换应能保证被征收人的居住需求，不能因房屋征收而导致被征收人居住条件下降。因此产权调换方案，应兼顾被征收房屋与产权调换房屋价值基本相当，且能保证被征收人居住条件的要求。

　　(三)产权调换房屋的挑选顺序

　　实践中，往往被征收人数量众多，而产权调换房屋的数量是有限的，且各房屋之间多少会存在一定的差异，比如楼层、朝阳等。因此，对调换房的屋应当制定合理、公平的挑选顺序，以平衡产权调换房屋之间的差异。比如，可以将签订协议的顺序作为挑选产权调换房的顺序，这样不仅可以实现顺序选房的本意，也可以激励被征收人及时签订补偿协议并如期搬迁。

　　(四)产权调换房屋的税费减免

　　产权调换房的起因是房屋征收，而房屋征收显然不是基于被征收人的个人意愿，因此，应适当减免产权调换房屋登记中产生的税费，比如减免契税等。相应的税费减免政策，在原房屋拆迁条例中已得到了相应落实和体现，现有房屋征收可以继续延用或明确新的减免措施。比如，财政部、国家税务总局联合发布的《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)规定，应当免征被征收人依法取得的征收补偿款的所得税;对于被征收人因征收重新购置住房的，对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税，成交价格高于征收补偿款的，对超过部分征收契税。

　　此外，按照《征收条例》第21条第3款的规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”据此，在旧城区改建过程中，房屋征收部门还应当保障被征收人的回迁权。回迁权是在因危旧房改造再建新房的时候，房屋被征收人有选择以原房屋与现在重建的房屋进行房屋产权调换的权利。在实践中应当注意以下几点：一是房屋征收的原因必须是旧城改建或危房重建。如果是以其他名义，如国防、外交设施建设的需要的，当事人则无权要求回迁;二是征收房屋必须是个人住宅。如果征收的是商业用房的非住宅房屋，被征收人也无权要求回迁;三是只有被征收人选择在改建地段进行产权调换的情况下才适用，若被征收人不选择在改建地段进行产权调换，则不适用;四是当事人选择补偿的方式必须是产权调换。倘若选择的是货币补偿方式，回迁权则无从谈起。

　　三.货币补偿和产权调换相结合

　　在征收补偿中，对被征收房屋一部分实行货币补偿，一部分实行产权调换补偿，即是货币补偿和货币补偿相结合的补偿方式。这种补偿方式，在法律实务中是普遍存在的。在实行产权调换时，调换房屋面积的建筑面积与被征收房屋的建筑面积很难正好相等;即使相当，也可能在结构上不相同，需要进行价格结算。因此，这是就需要通过货币补偿的形式，对产权调换补偿不足部分加以补偿。

　　四.被征收人补偿方式的选择权

　　(一)被征收人补偿方式选择权的含义

　　被征收人补偿方式的选择权，是指被征收人根据自己的需要，自由选择货币补偿或产权调换的补偿方式，而不受他人非法干涉的权利。货币补偿和产权调换是征收条例规定被征收人可以选择的两种补偿安置形式，选择哪一种补偿安置方式是被征收人的权利，而非征收人的权利。原则上被征收享有自由选择权，应当充分尊重被征收人的意愿。

　　(二)赋予被征收人补偿方式选择权的重要性

　　实践中，被征收人往往处于弱势的地位，赋予被征收补偿方式的选择权，被征收人可以根据自己的具体需要来行使，或者通过征收双方协商来确定，这样有利于减少征收人与被征收人之间的矛盾，合理保障被征收人的权益。

　　(三)如何保障被征收人选择权的实现

　　被征收人一旦选择产权调换，自然会面临换房面积、换房地点、换房用途、换房期限的问题，这些问题最终都需要通过与征收人订立协议来明确，这些协议是否可以阻止征收人又将房屋出售给他人，是否可以对抗第三人，则取决于协议的名称与性质。

　　被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。