承租人拒绝搬迁的法律救济

　　承租人享有拆迁利益是不言而喻的事实也是有法律依据的，但是实践中经常出现承租人因与出租人就拆迁补偿问题达不成一致而拒绝搬迁的情况。这种情况不仅影响了拆迁工作的进行，也给广大原址回迁的被拆迁人造成了间接阻碍。承租人拒绝搬迁行为有无法律规制，又该如何应对呢?

　　一、承租人拒绝搬迁的法律规制

　　(一)房屋征收部门的侵权之诉

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)第25条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”从本规定来看，征收双方就搬迁事宜签订补偿安置协议后，被征收人在约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，房屋征收部门可以依法向人民法院起诉。房屋征收部门享有的此项诉权，是基于补偿协议所具有的民事合同性质获得的。

　　首先，从合同的相对性角度看，本条与承租人没有直接关系。但是承租人作为拆迁时房屋的实际使用人和占有人，由于其拒绝搬迁而使得被征收人(即房屋所有权人)无法完成搬迁的情况下，拆迁补偿协议实际上是因为合同以外的第三人而无法履行。因此，根据合同的相对性理论，房屋征收部门只能要求被征收人承担违约责任。其次，从侵权理论看，承租人拒绝搬迁的行为已经具备了一般侵权的构成要件，因此，房屋征收部门可以侵权为由要求承租人搬迁。

　　(二)被征收人之诉

　　违约之诉的前提是有“约”，在这里，房屋租赁合同即是约定被征收人(出租人)与承租人之间的民事权利与义务关系的合同，适用《民法通则》和《合同法》等法律。依法成立的租赁合同，对当事人双方具有法律约束力。承租人一方不履行协议的，被征收人即可以要求承租人承担违约责任。无论双方在订立租赁合同时能否预见拆迁，当拆迁使得租赁合同的唯一标的物灭失时，必然发生合同解除的后果，从而产生溯及力即恢复原状的效力。因此，房屋之上所有权利应恢复至房屋所有权人之手。那么，为了实现这一效果，承租人必然需要从其承租房屋中搬出。如果承租人拒绝搬迁，则承租人有权根据合同约定提起违约之诉，或在无约定时提起侵权之诉(未约定拆迁事项)。

　　二、对承租人的先予执行措施

　　民事诉讼期间，当事人可以依法申请人民法院先予执行。根据《民事诉讼法》第106条之规定，人民法院先予执行的情形是：追索赡养费、抚养费、抚育费、抚恤金、医疗费、劳动报酬和情况紧急需要先予执行的。承租人拒绝搬迁能否归于先予执行的范围之内呢?

　　根据《征收条例》规定，征收补偿采取就近安置的原则，大多数被拆迁人属于“回迁”安置，由于少数承租人“钉子户”的“维权”，致使安置房屋无法开工建设，众多被征收人回迁的愿望无法实现，特别是北方地区施工期限极短，可以理解为“情况紧急需要先予执行”的情形，因此，被承租人拒绝搬迁可以适用先予执行。实践中，适用先予执行应注意以下事项：

　　(一)执行主体与适用法规

　　根据《民事诉讼法》规定，民事诉讼中先予执行的内部分工与流程为：(1)作为民事案件立案的条件具备——存在租赁合同或者侵权事实;(2)立案庭立案;(3)民事审判庭作出裁定;(4)执行局强制执行。该类强制执行只能以法院作为强制执行主体，相关部门配合，不能移送政府强制执行。所适用的法律是《民事诉讼法》，而非《行政诉讼法》和《征收强制执行司法解释》)

　　(二)适用条件

　　对于属于公共利益性质的征收，可以先予执行。根据《民事诉讼法》的规定，对因紧急情况需要先予执行的案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行。人民法院裁定先予执行的，应当符合两个条件：一是当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的;二是被申请人有履行能力。具体到本题，需要具备两个条件：

　　其一，租赁当事人之间订立的租赁合同应当解除或者已经解除，房屋承租人拒绝搬迁，不仅严重影响建设项目的顺利进行，妨害公共利益的实现，而且可能侵害其他广大被征收人的合法权益。实践中经常出现，因为“钉子户”不搬迁，回迁的安置房不能如期建成，广大被征收人不能如期还迁，过渡期过长，严重影响被征收人正常的生活、学习和工作。

　　其二，被执行人有履行搬迁的能力。承租人侵权占用他人房屋进行经营，当然有能力搬迁而且必须搬迁。因此，诉讼期间，出租人可以依法申请人民法院先予执行。

　　(三)先予执行担保

　　在诉讼期间，租赁合同是否有效或者侵权是否存在还处于不确定状态，先予执行将会给被申请人造成经济损失。根据《民事诉讼法》的规定，在申请人民法院先予执行时应当提供担保。申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人或者案外人因先予执行遭受的财产损失;当事人对先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次，复议期间不停止裁定的执行。一旦申请人败诉，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失，对这种损失的数额发生争议的，由人民法院通过民事判决确定。

　　(四)强制措施

　　法院作出先予执行裁定后，被申请人逾期不搬迁的，法院以其拒不执行生效裁判为由，可以对其进行司法拘留，拘留期间强制搬迁。