【案件焦点】
集体土地能否直接按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出相关房屋征收决定?
土地征收需要经有批准权的人民政府批准，并完成公告、征收补偿等工作后，征地工作实施完成，土地才转为国有土地。如果超出征地批文的范围或者在征地批文范围内但并未完成公告、拆迁补偿等工作，征地工作尚未实施完毕，则此时土地性质仍然属于集体所有，直接依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出相关房屋征收决定，严重违法。
【案例索引】
宿州市人民政府 宿复决字[2017]××号
【案情】
【申请人】：孙先生
【被申请人】：埇桥区人民政府
【代理拆迁律师】：北京京平律师事务所吴国强律师、段悦秋律师
为了加快城市棚户区改造，区政府启动对该区项目的征收工作，孙先生的房屋正好位于征收范围内。之后，征收方找到孙先生协商征收补偿事宜，但是征收方给出的补偿标准太低，特别是营业房屋参照住宅的价格补偿，孙先生无法接受。为了维护自己的合法权益，孙先生考虑采取法律手段解决这起征收纠纷。几番奔走孙先生最终决定聘请北京京平拆迁律师团队代理维权。京平拆迁律师团队介入本案后，指派专业拆迁律师吴国强、段悦秋承办孙先生的案件，负责全权处理其征收维权事宜。
经过前期法律调查，京平拆迁律师调取了本案的相关材料。根据调查结果显示，孙先生房屋所在区域的土地性质属于集体土地，而区政府却按照国有土地上的房屋征收程序，作出了埇政征【2017】第XXX号《关于对汴河徐庄安置区项目范围房屋征收的决定》。针对区政府作出上述房屋征收决定的行政行为，京平拆迁律师随即协助孙先生向市政府提起了行政复议。
【办案过程】
本案行政复议过程中，区政府向市政府提交了安徽省人民政府土地批件等材料，并答辩称此次征收区域属于城市规划区，根据宪法“城市的土地属于国家所有”的规定，徐庄作为宿州市城市土地，应是国有土地。
针对区政府的答辩意见，京平拆迁律师指出：孙先生的房屋所在土地是集体土地，区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对其房屋和土地进行征收，违反了《土地管理法》等相关法律规定。
安徽省宿州市人民政府认为：从区政府的房屋征收决定内容看，公告依据了《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》。但《土地管理法》中并无对区政府可以征收公民房屋的授权，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》授权给区政府征收公民房屋的权力前提必须是土地性质为国有土地和为了公共利益需要。从区政府提供的证据看，区政府提供了省人民政府土地批件，但是此次征收范围超出省政府批复的范围，将集体土地直接作为国有土地实施征收，超越法定职权。最终，宿州市政府于2017年7月14日作出宿复决字【2017】XX号复议决定，确认区政府作出的《关于对汴河徐庄安置区项目范围房屋进行征收的决定》(埇政征【2017】XXX号)违法。
最终在律师的帮助下孙先生得到合理的征收补偿，特别是在经营性用房的部分。
【律师点评】
此案是典型的土地和房屋分开征收的案子。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用对象是国有土地上的房屋征收与补偿。至于集体土地上的房屋征收与补偿，目前我国尚未制定专门的法律法规予以细化，而是按照《土地管理法》、《土地管理法管理法实施条例》等相关法律规定中关于集体土地征收的程序，将房屋作为被征收土地上的附着物一并征收并予以补偿。
集体土地上谁有权利进行征收?只有国务院或者省级人民政府这两个主体部门才有权对集体土地上的房屋进行征收。区政府直接将其作为国有土地并作出相关房屋征收决定，显然缺乏法律依据。实践中类似的案件不在少数，征收方或基于对法律法规的理解有误，或出于征收程序便利的考虑，未严格遵守法定程序实施征收，而被征收人由于法律专业知识欠缺，往往难以甄别，即便明知权益受损，却又很难抓住问题关键点，这也是大部分被拆迁户的维权现状。
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