河南省《南阳市中心城区城中村改造管理办法》城中村改造可采取货币补偿或产权调换方式

　　宛政〔2021〕19号

　　宛城区、卧龙区人民政府,城乡一体化示范区、高新区、官庄工区、鸭河工区、卧龙综合保税区管委会,市人民政府各部门:

　　为加快推进市中心城区城市更新改造工作,转变城市开发建设模式和经济增长方式,经市政府常务会议研究同意,现将《南阳市加快推进中心城区城市更新改造工作的实施意见》《南阳市中心城区城中村改造管理办法》《南阳市中心城区国有土地上房屋征收与补偿办法》《南阳市中心城区棚户区安置用地供应的实施意见》4个文件印发给你们,请抓好贯彻落实。

　　2021年9月19日

　　河南省南阳市中心城区城中村改造管理办法

　　第一章　　总　则

　　第一条　为有序推进南阳市中心城区城中村改造,进一步提高城市建设与管理水平,改善人居环境、完善公共配套,盘活城市存量土地,根据有关规定,结合实际,制定《南阳市中心城区城中村改造管理办法》。

　　第二条　《南阳市中心城区城中村改造管理办法》所称城中村,是指市中心城区内仍在使用集体建设用地(宅基地)或原有集体建设用地虽已变性为国有土地但未实质征收和依法供地的建设用地,并以村民委员会(居民委员会)为集体经济组织形式的行政村(社区)、自然村(组)。

　　第三条　城中村改造按照政府主导、区级负责、规划引领、净地出让、规范有序的原则,依据城市更新改造工作指引和区域更新改造工作方案,结合产业结构调整、基础设施建设、生态环境建设、历史文化保护等工作,立足实际,量力而行,稳妥有序推进。

　　第四条　城中村改造安置与配套开发实际用地面积,按照不大于1:2.5的比例控制,涉及的国有土地统一核算。改造区域安置与配套开发用地面积比例不足1:2.5的,由项目区自求平衡,原则上不再另行补偿。

　　因历史风貌保护需要,建筑容积率受到限制的,可以按照规划实行异地补偿;改造项目实施过程中新增不可移动文物、优秀历史建筑以及需要保留的历史建筑的,可以给予容积率奖励。

　　第五条　市政府统一领导、组织、协调市中心城区城中村改造工作。市城中村(旧城)改造办公室具体负责城中村改造日常工作。

　　区政府(管委会)为城中村改造责任主体,具体负责本辖区内城中村改造的组织实施工作。

　　市发展和改革、自然资源和规划、住房和城乡建设、城市管理、财政、审计、公安等部门,应加强协作,共同做好城中村改造相关管理服务工作。

　　第六条　区政府(管委会)在改造区域改造方案确定后,可通过项目推介招商择优选择社会资本方合作或市、区两级国有全资或控股融资平台以单独或联合的形式,参与城中村改造融资、土地整理、安置房建设等改造工作。

　　第七条　城中村集体经济组织改制工作,应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式同步转变的原则进行,具体由区政府(管委会)负责组织实施。

　　第八条　区政府(管委会)在城中村改造项目基础数据确定、征迁补偿安置方案制定、组织实施等过程中,按照“四议两公开”工作法程序进行,保障村(居)民在城中村改造过程中的知情权、参与权和监督权。

　　第二章　　改造规划与计划

　　第九条　城中村改造项目规划,应根据南阳市国土空间总体规划、控制性详细规划(控制性单元规划)要求,在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下,综合考虑道路、河流等自然要素以及产权边界等因素,按照整村、整街坊相对成片综合改造的原则确定。一个改造区域修建性详细规划必须整体编制,可分期实施。

　　跨行政区域改造项目,由占地面积较大的区政府(管委会)作为改造主体,涉及的其他区政府(管委会)应积极做好配合工作。

　　第十条　城中村年度改造计划,应根据城市发展需要及市政重点建设项目年度安排,由区政府(管委会)提出,报市政府研究确定。

　　第十一条　纳入改造计划的行政村(社区)、自然村(组),其所属土地应统一实施改造。改造区域土地性质及面积、房屋权属及面积、村(居)民户数人数、集体资产等现状基本情况,由区政府(管委会)组织进行摸底调查,登记造册。

　　第十二条　区政府(管委会)根据项目规划要求,结合摸底调查情况,组织编制项目修建性详细规划。修建性详细规划经批准后,由市自然资源和规划部门核发规划设计条件。

　　第三章　　确定改造方案

　　第十三条　区政府(管委会)依据批准的项目修建性详细规划,组织编制项目改造方案。项目改造方案应当包括以下内容:

　　(一)改造区域征迁基本情况;

　　(二)征迁补偿安置情况;

　　(三)项目规划条件;(四)改造实施计划和保障措施;(五)其他相关内容。

　　第十四条　项目改造方案经市政府专题会议研究确定后,由区政府常务会议(管委会主任办公会议)研究批准,经市城中村(旧区)改造办公室审查备案后实施。备案后的改造方案,不得擅自变更,确需变更的,应按原程序报批。

　　第四章　　征迁与补偿安置

　　第十五条　征迁前,根据项目确定的补偿安置方案,实施项目改造的投资主体,应当将征迁补偿和安置所需资金足额缴纳至区政府(管委会)指定帐户,专款专用。

　　区政府(管委会)应当与投资主体签订改造协议,明确双方权利、责任和义务等。区政府(管委会)应严格按照程序,采取积极有效措施,确保在确定的时间内完成项目征迁和安置工作。

　　第十六条　河南省南阳市城中村改造被征收房屋的补偿安置,可采取货币补偿或产权调换方式,由被征收人自行选择。房屋征收与补偿安置,按相关规定执行。

　　第五章　　土地利用与管理

　　第十七条　对列入年度改造计划的城中村,区政府(管委会)负责组织改造区域内土地的地籍调查、组卷报批工作。

　　市自然资源和规划部门负责改造区域土地转用报批工作,依法进行国有土地登记。改造区域涉及的新增建设用地,应在年度计划指标中予以保障。

　　第十八条　完成征收后的改造区域土地,由市政府统一收储,公开出让。

　　第十九条　城中村改造区域内涉及的党政机关、事业单位、国有企业房屋征收的,按照国有资产处置相关规定执行。

　　第六章　　安置房建设与管理

　　第二十条　安置房建设用地应先行征迁,先行出让。安置房应当先行建设、先行竣工。

　　第二十一条　改造项目配套开发用地供应与安置房的开工率、交付率及网签率挂钩:

　　(一)安置房开工率达到50%后,方可开始供应配套开发用地,供地率不高于配套开发用地面积的40%;

　　(二)安置房开工率达到100%后,配套开发用地面积可供应至60%;

　　(三)安置房交付率达到50%后,配套开发用地面积可供应至80%;

　　(四)安置房全部交付时,配套开发用地面积可供应至90%,剩余10%未供应开发用地原则上应是相对独立的单宗地;

　　(五)在安置房网签基本完成后,方可供应项目剩余配套开发用地;也可在指定专户预存不低于安置房网签办证税、费总额1.5倍的资金后,供应剩余配套开发用地。

　　安置房建设符合以下条件视为“已开工”:

　　(一)需挖深基坑的项目,按照工程设计基坑开挖完毕;(二)使用桩基的项目,按照工程设计打入所有基础桩;(三)其他项目,按照工程设计地基施工完成三分之一以上。

　　第二十二条　对于改造区域用地面积较小(一般不超过50亩)不适合分宗供地的,配套开发用地可与安置用地一并供应,但应在指定专户预留不低于安置房建设所需资金和网签办证税、费总额1.5倍的资金。

　　第二十三条　安置房建设完工后,应及时组织工程竣工验收,办理工程竣工验收备案。

　　第七章　　优惠政策

　　第二十四条　安置与配套开发用地出让金全额上缴,扣除上解、计提及组织土地出让等相关费用后,剩余金额全部拨付区政府(管委会),用于项目改造范围内征迁补偿安置和道路、绿化、管网等公共基础设施建设。

　　土地出让时,企业先期交纳至指定专户剩余的征迁补偿和安置资金,经区政府(管委会)同意后,可以用于土地出让金的缴纳周转,封闭运行。

　　安置与开发比例外的剩余土地,不具备收储出让条件的(一般不超过10亩),由市政府统筹安排使用;具备收储出让条件的,由市政府统一储备,出让时形成的净收益拨付区政府(管委会)。

　　第二十五条　安置房建设涉及的城市基础设施配套费等政府性基金、行政事业性收费,符合减免规定的依法依规予以减免。

　　第八章　　监督管理

　　第二十六条　改造项目开发主体具有不能依法诚信实施改造、违反改造规定或合作协议约定等情形,并未按要求整改到位的,由区政府(管委会)对改造项目开发主体实施清退。

　　第二十七条　任何单位和个人不得借城中村改造之机,进行违法建设。区政府(管委会)应当建立长效机制,加强监管,杜绝新增违法占地、违法建设行为。

　　第二十八条　相关工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索贿受贿的,依法依规予以处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第二十九条　单位、个人无理阻挠和干扰改造工作的,被征收人伪造、涂改有关权属证明文件、谎报虚报数据、冒领多领征迁补偿款或安置房的,由相关部门按照有关法律法规追究责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第九章　　附　则

　　第三十条　《南阳市中心城区城中村改造管理办法》自公布之日起施行,原有城中村改造相关规定与本办法不一致的,按本办法执行。

　　正在处置的城中村遗留项目,仍按照《南阳市人民政府关于中心城区城中村改造遗留项目的处置意见》(宛政〔2019〕20号)办理。