沛政规〔2017〕1号
各镇人民政府，各街道办事处，沛县经济开发区、湖西农场管委会，县各委办局，县各直属单位：
《沛县城市规划区集体土地上房屋征收与补偿办法》已经2017年5月8日县政府第2次常务会议审议通过，并于2017年6月1日起施行。2017年12月29日县政府第七次常务会议通过部分修改内容，现予公布，希遵照执行。
沛县人民政府
2017年12月29日
江苏省沛县城市规划区集体土地上房屋征收与补偿办法
第一章 总则
第一条 为规范城市规划区集体土地上房屋征收与补偿安置工作，维护被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》、《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》等法律法规的规定，结合本县实际，制定《沛县城市规划区集体土地上房屋征收与补偿办法》。
第二条 本县城市规划区范围内(中心城区)因城乡建设和社会经济发展等公共利益需要，涉及征收集体土地上的房屋的，适用《沛县城市规划区集体土地上房屋征收与补偿办法》。
第三条 县政府负责城市规划区内的房屋征收补偿工作，县国土资源行政主管部门负责集体土地房屋征收相关的土地管理工作。县房屋征收部门负责城市规划区内集体土地房屋征收补偿安置管理工作。有关镇(场)、街道办事处作为征收实施单位，具体实施所辖区域内的房屋征收补偿安置工作。
县发改、国土、规划、住建(征收、房管)、城管、审计、市场监管局、税务、监察、公安、司法、物价、监审等部门在各自职责范围内做好房屋征收补偿安置工作。
第四条 房屋征收实施单位应当按照本办法的规定对被征收人进行补偿安置。
本办法所称的被征收人是指被征收房屋及其他附属物的合法所有权人;被征收人应当支持和配合房屋征收工作。
第二章 实施程序
第五条 根据城乡建设需要，县规划部门确定房屋征收范围后，房屋征收部门发布房屋调查公告并组织房屋征收实施单位对房屋及土地的权属、区位、用途、面积等情况进行调查登记。调查结果应当经被征收人确认。
被征收人拒不确认的，征收实施单位可以采取照相、摄影等方式取证，并将取证结果予以公证。
第六条 房屋征收部门发布房屋调查公告的同时，应当书面通知有关部门暂停办理下列事项：
(一)新批宅基地或其他集体建设用地;
(二)审批或延续登记改变土地、房屋性质和用途;
(三)新建、改建、扩建房屋或其他建(构)筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书;
(四)突击申请办理“农家乐”、家庭农场、畜牧水产养殖等手续;
(五)以拟征收房屋为经营场所办理工商、税务或其他注册登记手续;
(六)办理户口迁入和分户(立户)、子女收养等涉及户籍、人口变动的手续(因出生、婚嫁和军人转业退伍等确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的除外);
(七)其他不当增加补偿费用的行为。
被征收人不得实施下列行为：
(一)突击进行室内外装饰(修)等;
(二)抢栽抢种树木、花卉、苗木、中药材等;
当事人自行实施上述行为或者有关单位、个人违反前款规定擅自办理有关手续的，均不得作为补偿安置的依据。
暂停办理有关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限不超过12个月。
第七条 涉及被征收人较多的，征收实施单位应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。
第八条 房屋征收评估机构由镇(场)、街道办事处组织被征收人选定(包括投票选定和选举代表随机抽签选定)。
第九条 被征收人对评估机构出具的评估结果有异议的，可在接到评估报告之日起的10日内向评估机构申请复核评估，对复核评估结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第十条 房屋征收部门发布征收公告前，所需征收补偿资金应当足额拨付到房屋征收部门设立的专储资金账户、专款专用。
第三章 房屋征收补偿
第十一条 房屋征收部门拟定房屋征收补偿安置方案，报县政府批准后，在征收范围内予以公告、征求意见，征求意见的期限不少于30日。
房屋征收补偿方案确定后，由镇(场)、街道办事处组织实施。
第十二条 房屋征收实施单位与被征收人签订房屋征收补偿安置协议，进行补偿安置，补偿协议应当载明补偿形式、补偿标准、安置方式、安置房地点、面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等内容。
第十三条 被征收房屋有下列情形之一的，房屋征收实施单位应当在依法办理证据保全后，予以拆除：
(一)依法设有抵押权的房屋;
(二)有产权或使用权纠纷的房屋;
(三)产权人下落不明的房屋;
(四)共有人不能协商达成一致意见的共有房屋;
(五)其他依法需要办理证据保全的房屋。
第十四条 被征收房屋的补偿安置依据是指房屋的合法或有效建筑面积。合法或有效建筑面积的确认按以下原则认定：
(一)产权或者许可手续齐全的(有“三证”：即《乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证》、《集体土地使用证》、《村镇房屋所有权证》)且经有权颁发部门审核认定为合法的，按其合法有效证件认定。
(二)产权或者许可手续不齐全的，按不超过宅基地控制使用标准即《江苏省土地管理条例》第34条第一款第二项规定宅基地面积(每户不超过200平方米)的1.4倍，认定建筑面积;被征收房屋建筑面积小于合法宅基地面积1.4倍的，按实际建筑面积认定;被征收房屋建筑面积大于合法宅基地面积1.4倍的，按合法宅基地面积的1.4倍认定建筑面积。
(三)没有相关产权或者许可手续的，由房屋征收实施单位会同国土、住建、规划、监察、公安、监审等部门共同认定，按不超过合法宅基地面积的1.4倍确认被征收人的有效建筑面积。
(四)对2017年10月未取得合法批准手续进行突击建设的，按照2017年10月国土部门的航拍图作为界定集体土地上被征收房屋违法建筑面积的时点，在此之前形成的建筑面积，按照宅基地标准面积的1.4倍认定;在此之后形成的建筑面积均认定为违法建筑，依法不予补偿。
第十五条 住宅房屋征收补偿实行货币补偿与产权调换相结合的安置方式，具体由被征收人自愿选择。
(一)货币补偿。被征收房屋的货币补偿额等于安置房的建安(不合土地成本价)成本价减去上房差价(上房差价等于上房基价减去被征收房屋的重置成新价)的余额部分补偿给被征收人。
(二)产权调换。被征收房屋面积产权调换按以下情形予以安置：
1、被征收房屋合法建筑面积小于合法宅基地面积1.4倍的，可按合法宅基地面积的1.4倍进行安置;
2、安置房面积超出被征收房屋合法建筑面积的部分由被征收人按市场价购买;
3、安置房面积小于被征收房屋合法建筑面积的部分，按本条第一款第一项规定予以货币补偿。
安置房的成本价和安置房的市场价在房屋征收补偿方案中予以明确。
第十六条 非住宅房屋或住宅房屋实际用于经营的补偿：
(一)非住宅房屋采取货币补偿。由房地产价格评估机构进行评估，按评估价值补偿被征收人。
因搬迁造成停产、停业等损失的，按有关规定给予一次性综合补助。
(二)村(居)民合法住宅房屋实际用于生产经营的部分(有一年以上的有效营业执照和税务登记证等合法手续且正常经营的，仅限于一层实际经营的面积)。选择货币补偿的，按照本办法第十五条第一款第一项的规定执行;选择产权调换的，按照本办法第十五条第一款第二项的规定执行。
因搬迁造成停产、停业等损失的，对实际用于经营的部分按照有关规定给予一次性综合补助。
(三)镇(场)、街道办事处、村(居)的合法公建房屋，在安置小区内建设公共服务设施予以安置。安置的公建房屋及配套的公共服务设施不得出让、转让，经营收益由所在地集体经济组织支配。
第十七条 原老镇区、合并后的镇区依托原有集市，经规划批准形成的非住宅房屋的补偿办法另行在征收补偿方案中明确。
第十八条 住房保障。被征收人享受低保待遇，且房屋面积低于40平方米的，由房屋征收实施单位在征收范围公示后无异议，经有关部门认定后，在产权调换时给予一定补助。
第十九条 有下列情形之一的，不予安置补偿：
(一)非法买卖的房屋;
(二)违法用地、违法建设的房屋;
(三)超过批准期限的临时建筑;
(四)调查公告发布后未经批准擅自进行新建、改建、扩建的房屋。
第二十条 被征收人在规定的搬迁期限内按期搬迁的，给予被征收人搬迁奖励，具体奖励办法在房屋征收补偿方案中明确。
第二十一条 被征收人应当服从城乡建设需要，保证按期搬迁，在征收公告规定的搬迁期限内，未达成补偿安置协议的，按照先征收后处理的原则执行。
第二十二条 征收房屋的补偿包括构筑物、附属物，其补偿标准按有关规定执行。
第四章 法律责任
第二十三条 被征收人在原房屋产权、使用状况等方面弄虚作假，骗取超面积安置或者超额补偿的，由有关部门依法处理，并视其情节追究被征收人的相应法律责任。
第二十四条 拒绝、阻碍房屋征收工作人员执行公务的，辱骂、殴打房屋征收工作人员的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第二十五条 房屋征收工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的移交司法机关依法追究其刑事责任。
第五章 附则
第二十六条 本县城市规划区(中心城区)范围外，非农建设项目使用集体土地涉及房屋及附属物征收补偿的，可参照本办法的有关规定执行。
采煤塌陷地及大型水利、水电等工程搬迁，按照国家和省、市的有关规定执行。
第二十七条 《沛县城市规划区集体土地上房屋征收与补偿办法》由江苏省沛县国土资源局、江苏省沛县住房和城乡建设局负责解释。
第二十八条 《沛县城市规划区集体土地上房屋征收与补偿办法》自2017年6月1日起施行，沛政发〔2005〕69号、沛政发〔2009〕19号文件同时废止。正在实施的城市规划区集体土地上的房屋征收项目仍按原征收方案实施。
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