天政办函〔2020〕17号
竟陵街道办事处、杨林街道办事处，天门高新园，市政府有关部门：
《天门市城区老旧小区改造工作实施方案》已经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。
天门市人民政府办公室
2020年9月8日
湖北省天门市城区老旧小区改造工作实施方案
为切实抓好老旧小区改造工作，有效改善群众居住条件，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)精神，结合我市实际，制定《天门市城区老旧小区改造工作实施方案》。
一、总体要求
(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，践行以人民为中心的发展思想，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。
(二)基本原则。
——坚持党建引领。坚持各级党组织对老旧小区改造工作的全面领导，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，把加强党的建设贯穿于老旧小区改造及基层社会治理的全过程。
——坚持属地推进。竟陵街道办事处、杨林街道办事处、天门高新园(以下简称两办一园)是老旧小区改造工作的组织实施主体，对改造工作负总责。按照政府统筹组织、主管部门协调指导、相关部门密切配合、属地街道具体实施、社区协同整体推进、居民全程积极参与的工作模式，明确和落实各方责任。
——坚持居民主体。“改不改”“改什么”“怎么改”充分征求居民意见，推进居民、市场、政府多方共同出资，建立健全可持续的资金筹措机制，实现共同谋划、共同建设、共同参与、共同管理、共享改造成果。
——坚持先急后缓。对基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等群众反映强烈，问题多、需求急的小区先行整治，按照“先谋划后动手、先地下后地上、先拆违后建设、先民生后提升”的要求，统一规划、统一改造。重点改造完善小区配套和市政基础设施，解决保障居民基本生活和安全的用水、用电、用气、交通出行、垃圾分类、消防等问题，消除小区安全隐患，改善基本生活需求，营造良好居住环境。
——坚持建管并举。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，切实加强项目组织实施管理，促进小区居委会、业委会、物业三方联动治理模式，完善小区长效管理机制，推进小区后续管理专业化、常态化。
——坚持保护文化。尊重、保护和利用具有历史文化价值的小区文化、街巷道路和特色景观，因地制宜确定改造内容。注重特色营造，融入特色文化元素，彰显城市人文理念和风格特点。
二、适用范围和改造内容
(一)适用范围。天门市城区建成于2000年底(含)以前、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼，C级及以上危房不纳入改造范围)。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房)以及以居民自建房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。
(二)改造内容。老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。
1.基础类。包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、架空线规整(入地)等市政配套基础设施和小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
2.完善类。包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施和小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
3.提升类。包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
三、实施步骤
(一)建立小区组织。各社区居委会指导小区组建党组织、业主委员会等小区组织，协助组织群众共同参与老旧小区改造。
(二)征求群众意愿。老旧小区业主委员会入户征求居民改造意愿，经调查摸底后，充分征求居民代表意见，有计划地安排改造。
(三)拆除乱搭乱建。两办一园作为主体，要把老旧小区清障拆违、治乱治脏与创建文明城市相结合，进行综合整治。对不愿自行拆除的违法建设，由市城市管理执法局依法进行查处，确保老旧小区改造顺利进行。
(四)选定设计单位。建设单位负责老旧小区改造设计招标工作。两办一园负责施工图设计在小区进行公示，并经业主大会表决通过。
(五)确定设计图纸。建设单位组织图审、造价等相关单位对图纸进行审定。市财政局负责按审定的图纸进行预算评审,评审报告作为招标和核拨财政资金(含中央资金)的依据。
(六)组织改造施工。按照审定的施工图，建设单位将项目公开招标(或者政府采购)确定施工、监理、跟踪审计等单位,并将招标(或者政府采购)结果在小区进行公示。施工建设中应最大程度减少对居民生活的干扰。工程量变更需由建设、勘察、设计、施工、监理等五方共同签字确认，工程量变更的总金额不得超过中标价的10%。
(七)实施竣工验收。建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位及社区、业主委员会代表共同进行竣工验收，验收合格后移交社区管理。跟踪审计单位负责结算评审,结算评审报告作为核拨财政资金的依据。
(八)开展绩效评价。建设单位公开招标第三方绩效评价机构，开展改造工程绩效评价。绩效评价报告作为考核老旧小区改造工作的依据。
(九)实行长效管理。由社区牵头，建立健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业三方联动机制。加强党建主导型业委会建设，健全完善管理规约，保障居民自治有序开展。市住房保障服务中心在充分征求老旧小区业主意见的基础上，确定物业服务企业，实行规范化的物业管理，健全小区管理制度。
四、保障措施
(一)加强组织领导。市政府成立由主要领导任组长、相关市领导任副组长、相关单位负责人为成员的天门市老旧小区改造工作领导小组(以下简称领导小组)。领导小组下设办公室，负责建立工作例会制度，定期研究解决有关问题，督办改造工作进度;各成员单位根据各自职能职责，要全力支持，共同破解难题，切实做好老旧小区改造工作。
(二)筹措改造资金。财政资金(含中央资金)侧重于老旧小区改造的水、电、气、路等基础配套设施类项目;鼓励居民通过自筹捐资、房屋维修基金等对改善类、提升类项目进行改造(如电梯加装等);有条件的单位可以对居民水改、电改等予以支持;鼓励企业投资、原产权单位捐资捐物等方式支持老旧小区改造。
(三)建立长效机制。各有关部门要围绕工作目标，大胆探索创新，努力提升老旧小区改造工作水平，落实好各项工作任务，建立健全老旧小区改造长效工作机制，巩固老旧小区改造成果。
(四)加强宣传引导。通过多种形式加强宣传，提高社会公众对老旧小区改造工作的认识。积极动员发动，宣传改造政策，引导业主支持、参与老旧小区改造，形成“共建共管共享”的良好格局。
(五)严格目标考核。领导小组办公室要严格监督改造工作落实情况，确保老旧小区改造顺利推进，对推进不力的适时约谈。
附件：湖北省天门市老旧小区改造工作领导小组组成人员名单及工作职责
附件
湖北省天门市老旧小区改造工作领导小组组成人员名单及工作职责
一、湖北省天门市老旧小区改造工作领导小组组成人员名单
组 长：杨兴铭 市委副书记、市长
副组长：董青平 市委常委、市政府党组副书记
涂 季 市委常委、市政府党组成员
戴开平 市人大常委会副主任
成 员：谭纪刚 市政府办副主任
张正德 市委组织部副部长
沈松峰 市委宣传部常务副部长
吴铁柱 市住建局局长
杨 寒 竟陵街道办事处党工委书记
刘同生 天门高新园党工委书记
金洪波 杨林街道办事处党工委书记
苏拥军 市住房保障服务中心主任
王齐平 市市场监督管理局局长
杨铁柱 市财政局局长
汪发琼 市发改委主任
肖信伙 市自然资源和规划局局长
文仁军 市城市管理执法局局长
张文辉 市经信局局长
刘水平 市审计局局长
胡业学 市生态环境局局长
张 叶 市卫健委主任
卢俊波 市天城水务公司总经理
王 伟 天门中燃公司总经理
领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，负责领导小组日常工作，吴铁柱同志兼任办公室主任。市人大办、市住建局、市自然资源和规划局、市城市管理执法局、市住房保障服务中心、市市场监督管理局等相关单位各派一名同志，共同落实老旧小区改造各项协调工作，指导工程验收、奖补资金拨付等工作。领导小组组成人员因工作变动需要调整的，由所在单位相应岗位职责人员自行递补并报领导小组办公室备案，不再另行发文。
二、工作职责
市住建局：全面负责协调老旧小区改造工作;负责老旧小区改造设计等前期工作;负责全市老旧小区改造质量监管(含电梯)工作;负责老旧小区中央资金的争取;负责指导老旧小区管道燃气入户、燃气设施设备等改造工作。
市住房保障服务中心：负责老旧小区认定及房屋鉴定工作(鉴定费用从小区改造资金中列支);负责老旧小区物业全覆盖工作;负责指导老旧小区物业管理;负责督促物业对住宅小区内污水排水管网的疏通及积水排放，保障小区市政设施完好;负责指导和监督业主、物业服务企业履行居民住宅电梯使用安全管理职责，合理规范使用住房专项维修资金用于电梯重大修理、改造、更新。
市城市管理执法局：会同社区完善公共照明;指导社区改善住宅小区环卫服务，开展垃圾分类工作;负责小区户外广告设置的规范化管理;对小区内及周边乱搭乱建依法拆除。
市发改委：负责指导老旧小区改造项目立项审批;协助争取上级补助资金。
市财政局：负责落实市级财政资金，研究制定老旧小区改造以奖代补政策;负责老旧小区改造中央资金的拨付;负责编制老旧小区财政承受能力论证评估报告;协助争取中央补助资金。
市审计局：负责对老旧小区改造资金使用进行监督和审计。
市市场监督管理局：负责指导改造老旧小区区域特种设备安全管理工作;负责综合指导电梯使用安全监督管理工作。
市生态环境局：负责对住宅小区及周边的建设项目依法进行环境影响评价;对住宅小区及周边的工业企业污染源实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处。
市自然资源和规划局：负责编制老旧小区改造方案;负责电梯加装的规划编制;办理小区新建、改建房屋审批。
市经信局：负责督导移动、联通、电信、广电等弱电管线单位按照要求进行整改。
市卫健委：负责指导住宅小区病媒生物防治，定期进行健康教育宣传，落实好“除四害”工作。
两办一园：具体负责辖区老旧小区改造工作;负责小区党组织建设，引导小区成立业主委员会或居民自治小组，并指导、监督其日常运行;负责老旧小区自筹资金的筹措、管理、使用;负责辖区老旧小区加装电梯的组织与申报工作;参与老旧小区改造验收、资产管理;负责健全信访投诉处理机制;整合社区公共管理资源，加强与职能部门沟通联系;负责协调老旧小区内乱搭乱建拆除工作。
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